מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!

מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

מוכרים נחלה - היזהרו מפיצול בתמורה!!!

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

בעת מכירת נחלה מבצעות רשויות מס שבח חלוקה בשווי התמורה המתקבלת בגין הנחלה במסגרת המכירה. העיקרון הוא, כי חלק מהתמורה מיוחסת לבית המגורים וחלק אחר של התמורה, מיוחסת ליתרת המשק ולזכויות בניה נוספות. החלוקה בין המרכיבים נעשית בהתאם למיקום הנחלה, מיקום בתי המגורים והמבנים בנחלה, גודל הבתים, התכניות החלות על הנחלה וכיוצ"ב.

בעת הגשת הדיווח לרשויות מס שבח, מוגשת שומה עצמית אשר נערכת על ידי המוכר, במסגרתה קובע המוכר את החלוקה בין שווי בית המגורים לבין השווי בגין יתרת המשק וזכויות הבניה הנוספות ובהתאם לכך משלם המוכר את מס השבח.

קיימת חשיבות רבה בעריכת חלוקה מקצועית על ידי המוכר בעת הגשת ההצהרה לרשויות מס שבח בגין המכירה וזאת משני טעמים עיקריים. הטעם הראשון, פרוצדוראלי - בהתאם להוראות מס שבח, נדרש המוכר להגיש שומה עצמית במסגרתה נערכת חלוקה ברורה בין שווי בית המגורים לבין שווי יתרת המשק וזכויות הבניה והגשת הצהרה ללא חלוקה ברורה, תביא לכך כי רשויות מס שבח לא יקבלו את השומה העצמית ויקבעו שומה לפי מיטב שפיטה.

הטעם השני, מהותי - ייחוס שווי גבוה לבית המגורים מביא לתוצאת מס טובה יותר עבור המוכר, הואיל וסכום גבוה מתוך התמורה יהיה פטור ממס, אך עילה וקוץ בה, ייחוס שווי גבוה לבית המגורים, ללא כל בסיס או סבירות, יביא לכך שמנהל מס שבח לא יקבל את השומה העצמית ויקבע שומה לפי מיטב השפיטה!!!. ניסיוננו מול משרדי מיסוי מקרקעין השונים מלמד כי רשויות המס נוקטות בגישות המחמירות עם המוכרים, זאת בשעה שיש פסקי דין ברורים אשר בסוגיית פיצול התמורה הינן לטובת המוכרים, אולם הרשויות "נוטות". משום מה, להתעלם מהן.

לפיכך, הצעתנו היא, להקדים חשיבה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, בטרם ביצוע העסקה, על מנת לקבל את תמונת המס ביחס לחלוקת השווי בין בית המגורים לבין יתרת המשק והזכויות הנוספות.

ייעוץ מקדים עשוי להביא לכך שהמוכר ימצא עצמו עם מינימום פגיעה מבחינת המס בסופו של תהליך, מה שישאיר בכיסו תמורה גבוהה יותר.

הכותבים הינם, עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, במגזר חקלאי קיבוצים ומושבים וע"ד שניר שער (רו"ח), שהיה בעבר יועץ משפטי לרשות המיסים ומתמחה במיסים במגזר החקלאי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.