בתים משותפים – תוספות בניה וזכויות בניה

בתים משותפים – תוספות בניה וזכויות בניה

מאת: עו"ד אורי אסא

בתים משותפים – תוספות בניה וזכויות בניה

מאת עו"ד אורי אסא

תופעה נפוצה בשנים האחרונות הינה ביצוע של תוספות בניה בבתים משותפים קיימים.

הבנייה הנוספת יכולה להתבטא בצורות שונות, הרחבת הדירות הקיימות, בנייה על גג הבנין, הוספת מרפסות וכד'. הבנייה הנוספת מאפשרת לדיירים לשפר את תנאי מגוריהם ולהעלות את ערך רכושם מבלי שידרשו למכור את דירתם ולרכוש דירה חדשה, כך שגם מבחינה כלכלית מדובר בדרך כלל בפעולה כדאית.

יחד עם זאת, הבירוקרטיה הכרוכה בתוספת בנייה אינה מועטה ומצריכה, בראש ובראשונה הסכמות של יתר הדיירים בבנין, וכן פעולה מול רשויות שונות כגון הרשות המקומית/הועדה לתכנון ובניה ובמקרים מסוימים מול רשויות המס ומינהל מקרקעי ישראל.

חוק המקרקעין שעוסק בנושא קובע, כי לשם הרחבה של דירה בבית משותף נדרשת הסכמת הבעלים של שלושה רבעים מהדירות בבנין ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד אליהן (הרכוש המשותף צמוד לכל אחת מהדירות בשיעור שנקבע בתקנון הבית המשותף).

כמובן שעל מנת שתתאפשר בניה נוספת כלשהי צריכה להיות תוכנית מאושרת לכך על ידי רשויות התכנון.

בתחום של תוספות בנייה קיימת חשיבות להכרת שני מושגים "הצמדה" ו"זכויות בנייה".

"הצמדה" משמעה שטח מסויים מהרכוש המשותף שהוצא מכלל הרכוש המשותף והוקנה לאחד הדיירים בבנין (חצר, גג, מחסן וכד'). בענין זה אם בעל דירה מסויימת מעונין בבניה בשטח מסויים שלא הוצמד לדירתו אלא מהווה רכוש משותף (לדוג' גג הבנין), עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות בשיעור המפורט לעיל להצמדתו לדירתו.

המונח "זכויות בניה" מתאר את היקף הבניה המותר בקרקע מסויימת ונקבע על ידי רשויות התכנון.

כעקרון, זכויות בניה (או אחוזי בניה), מהווים אף הם רכוש השייך לכלל הדיירים, זולת אם הוקנו לבעל דירה מסויימת. לשם בניה נוספת נדרש שלבונה יהיו זכויות בניה בשיעור התואם את הבניה המבוקשת. שוב, אם בעל דירה מסויימת מבקש לנצל את זכויות הבניה של הבנין, עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות לכך.

לסיכום, אף שמדובר בהליך כדאי כלכלית, קיימות לא מעט משוכות בדרך, ולכן יש לכלכל היטב מראש את הצעדים על מנת לצלוח אותו כראוי.



הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.