רפורמה בניהול מקרקעי ישראל

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - דיני מקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל - רפורמה - קרקע חקלאית - מגורים - חכירה מהוונת - בנייה רוויה - מגרש לבניה - זכויות בניה

מניתוח הוראות תיקון מס' 7 לחוק וכן הוראות החלטה 1185 עולה, כי אין כל בשורה לבעלי זכויות חכירה בדירות בבניינים רוויים למגורים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

רפורמה בניהול מקרקעי ישראל
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל מוצאת את ביטוייה בהוראות חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009, אשר התקבל בכנסת ביום 3.8.2009 (להלן: "החוק"). התיקון לחוק התקבל לאחר שבהחלטת הממשלה מס. ממי/5 של רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מיום 12.5.2009, נקבעה מדיניות הממשלה בכל הקשור לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל, אשר קיבלה תוקף בהוראות החוק.

בראש ובראשונה נקבע בסעיף 2 לחוק, כי תוקם "רשות מקרקעי ישראל" ("רמ"י") במקום "מינהל מקרקעי ישראל", על מנת שתנהל את מקרקעי ישראל. בסעיף 8 לחוק נקבע, כי מועד הקמת הרשות הינו 1.1.2010. תפקידי הרשות מפורטים בסעיף 2א' לחוק והם כוללים הקצאת קרקעות למטרות מגורים, תעסוקה ושטחים פתוחים בהתאם לדרישות המשק, סיוע למדינה בהפקעת קרקעות, שמירה על זכויות הבעלים במקרקעי ישראל, קידום רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, ומתן שירותים לחוכרים. בסעיף 3 לחוק נקבע, כי תוקם מועצת מקרקעי ישראל, אשר תקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות ותפקח על תקציבה.

בהתאם להוראות החוק, הרפורמה חלה על חוכרים בחכירה מהוונת בקרקע עירונית למטרת מגורים ובקרקעות לתעסוקה ואיננה חלה, בשלב זה, על חוכרים של קרקע בייעוד חקלאי, שכן המדינה עדיין לא גיבשה הסדר ביחס לפיצויים שיינתנו לחקלאים בגין הקרקעות שהוחזקו על ידם עשרות בשנים ואף לפני קום המדינה.
ההוראות האופרטיביות ביחס ליישום הרפורמה בתיקון מס' 7 לחוק, מפורטות בסעיף 4 יז' לחוק, אשר קובע בסעיף ההגדרות, מי הם החוכרים הזכאים להקניית בעלות ללא תמורה ומי הם החוכרים אשר ישלמו תמורה בגין הקניית הבעלות. העיקרון המנחה הוא, בהתאם להגדרת "חוכר" כי לצורך "הכניסה" בנעלי הרפורמה, מדובר בחוכרים בעלי חוזי חכירה מהוון בלבד למטרת מגורים או תעסוקה וחוכרים אשר לא היוונו את זכויותיהם יידרשו להוון את הזכויות על מנת להיכנס בגדר הרפורמה.
בעניין זה יובהר, כי חוכרים אשר הפרו את הוראות חוזה החכירה או כאלו אשר בנו תוספות בניה שלא כדין או מבלי לקבל את הסכמת הרשות, לא יהיו זכאים להיכנס בגדר הרפורמה ויידרשו להסדיר את החריגות לצורך כך.

סעיף 4יז(ב) תוקן והוחלף וכיום הוא קובע את ההסדרים ביחס למשלוח הודעות לחוכרים במסגרת הקניית הבעלות בנכסים. החוכרים הפטורים מתשלום במסגרת הקניית הבעלות, יקבלו הודעות בדואר רשום, בדבר זכאותם לקבל את הבעלות בנכס. ככל ולא תתקבל התנגדות מטעם החוכר בתוך 60 ימים מיום משלוח ההודעה, תגיש הרשות בקשה ללשכת רישום המקרקעין לרישום זכות הבעלות של החוכר, כאשר לא יידרשו שטרות עסקה, יפויי כח ואישורי מיסים לצורך הליך הרישום. חוכרים שהקניית הבעלות בנכס כפופה לתשלום, יקבלו הודעות בדואר רשום בה יפורט גובה התשלום בגין הקניית הבעלות וכן גובה מס הרכישה שיידרש בגין כך. הרשות תצרף להודעה שטר עסקה חתום על ידה והחוכר יוכל לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום את הבעלות, בכפוף לכך שימציא אישור על תשלום התמורה בגין הקניית הבעלות. גם במקרה זה, לא יידרש החוכר להמציא לרשם המקרקעין ייפוי כח ואישורי מיסים, אלא, אם מדובר בחכירה שכלל לא היתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, שאז יידרש החוכר להמציא את האישורים הנדרשים לרישום חכירה ראשונה.

תיקון מס' 7 לחוק, קובע תיקונים בחוקים נוספים, כאשר החוק המרכזי אשר תוקן, הינו חוק מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960. סעיף 1 לחוק מקרקעי ישראל לאחר התיקון קובע הגדרה חדשה ל"קרקע עירונית" הכוללת קרקע למגורים או תעסוקה בלבד. התיקון המשמעותי המבטא את ליבה של הרפורמה בוצע בפסקה 7 לסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, הקובע, כי ניתן יהיה לבצע העברת בעלות במקרקעי המדינה או במקרקעי רשות הפיתוח למטרת פיתוח לא-חקלאי, או העברת מקרקעין כאלה שהם קרקע עירונית, ובלבד ששטח כל ההעברות לא יעלה על 400,000 דונם עד ליום 31.8.2014 וכן 400,000 דונם נוספים למשך 5 שנים מתום התקופה הראשונה. בכך הוגדלה מכסת הקרקעות באופן משמעותי ביותר, שכן עובר לרפורמה המכסה עמדה על סך של 200,000 דונם בלבד.

הוראות סעיף 49(ג) לחוק קובעות, כי רשות מקרקעי ישראל תחל לפעול רק לאחר שייחתם עם העובדים הסכם קיבוצי המסדיר את זכויות עובדי מינהל מקרקעי ישראל. הסיבה המרכזית לכך שנכון למועד זה, כשנה מיום שהתיקון לחוק נכנס לתוקף, הרפורמה לא יצאה לדרך במלוא המרץ, היא כי לא נחתם הסכם קיבוצי עם העובדים ועל כן, לא בוצע בפועל, כל שינוי בכח העבודה ובאורחות העבודה במחלקות השונות במינהל.

ביום 8.2.2010, נחתמה על ידי שר האוצר החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185, אשר כותרתה "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל". מטרת ההחלטה הינה, בין היתר, ליישם את הוראות סעיף 4יז לחוק הקובעות, כי מועצת מקרקעי ישראל תחליט באילו נכסים תוקנה הבעלות ללא תשלום ובאילו נכסים תוקנה הבעלות בתמורה לתשלום.

בסעיף 3 להחלטה נקבע, כי הנכסים בגינם יוקנו זכויות הבעלות ללא תשלום, הינם נכסים המוחכרים בחוזה חכירה מהוון למטרת מגורים וכלהלן: דירה בבניין רווי למגורים, מגרש עד 280 מ"ר למטרת מגורים צמודת קרקע, מגרש בגודל של עד 3 דונם הממוקם באזורי עדיפות לאומית, מגרש עד 10 דונם באזור עדיפות לאומית א' ובעוטף עזה, מגרש בגודל עד 2 דונם בייעוד מגורים או תעסוקה אשר נרכשו בגינו כל הזכויות הקיימות והעתידיות.

הנכסים המוחכרים בחוזה חכירה מהוון למטרת מגורים אשר הבעלות בגינם תוקנה בכפוף לתשלום של 9% מערך הקרקע על מנת לרכוש את מלוא הזכויות הינם: מגרשים בגודל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר, מגרשים בגודל 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר, בגין נכסים אלה תשולם התמורה למינהל בהתאם לשומה שתקבע על ידי טבלאות שייערכו על ידי שמאים מטעם המינהל ביחס לערכי הקרקע ובהתאם לשוברי התשלום ששילחו לחוכרים ביחד עם ההודעות על הקניית הבעלות. בעלי הזכויות במגרשים בקטגוריה זו, אשר הוקצו בהתאם ל"שטח לבניה בפועל" ולא שולמו בגינם מלאו הזכויות בעת ההקצאה יידרשו לשלם את מלוא התמורה בגין ההפרש עבור מלוא הזכויות בתכנית בעת ההקצאה.
הבעלות בנכסים בגודל של 1,000 מ"ר ועד 16,000 מ"ר המוחכרים למטרת מגורים, תוקנה בכפוף לתשלום 31% מהפער בין שווי הזכויות בעת שהמגרש הוקצה לחוכר לבין השווי שייקבע על ידי שמאי המינהל בעת הקניית הבעלות.

בגין נכסים המוחכרים למטרת תעסוקה (הכוללים: מלאכה, תעשיה, משרדים, מסחר תיירות, מלונאות, למעט חקלאות או גידול בעלי חיים), עד לגודל 1,000 מ"ר, ישולם 9% מערך הקרקע במועד משלוח ההודעה על הקניית הבעלות. בגין נכסים בגודל 1,000 מ"ר ועד 5,000 מ"ר ישולם 31% מהפער בין שווי הזכויות בעת שהמגרש הוקצה לחוכר לבין השווי שייקבע על ידי שמאי המינהל בעת הקניית הבעלות. בנכסים שהוקצו בפטור ממכרז, תועבר הבעלות רק לאחר שיחלפו 7 שנים ממועד ההקצאה.
בסעיף 3.5 להחלטה נקבע, כי ההסדר אינו חל על נחלות במושבים לרבות חלקת המגורים, למעט מגרשי מגורים שפוצלו מהנחלה, אך סוייג, כי במידה ויתאפשר היוון חלקת המגורים בנחלה, המועצה תדון בתנאים להעברת הבעלות (הכוונה היא לאחר שיקבלו התוצאות ביחס להחלטה 979 העומדת להכרעה בבג"ץ). כמו כן, ההוראות אינן חלות על שטח המגורים בקיבוץ, למעט מגרשים אשר שויכו שיוך קנייני לחברי הקיבוץ ונחתם הסכם חכירה מהוון בגינם עם החבר. עוד נקבע, כי ההחלטה לא חלה על משקי עזר, למעט משקי עזר אשר הוונו בהתאם להחלטה 1178 (יישום החלטה 1178 מוקפא בשלב זה).

יצויין, כי בשלב זה הוראות החוק לא חלות על קרקעות קרן קיימת לישראל, שכן המדינה לא הגיעה עדיין להסדר עם קק"ל ביחס לקרקעות אשר יינתנו לקק"ל, כחלופה לקרקעות אשר הבעלות בהם תוקנה לחוכרים.

לסיכום, מניתוח הוראות תיקון מס' 7 לחוק וכן הוראות החלטה 1185 עולה, כי אין כל בשורה לבעלי זכויות חכירה בדירות בבניינים רוויים למגורים, שכן בהתאם לתיקון לחוק מינהל מקרקעי ישראל משנת 2006, חוכרים אלה יכלו לקבל את הבעלות ללא תשלום. הבשורה במסגרת הרפורמה הינה לבעלי זכויות חכירה מהוונות במגרשים למגורים עד לגודל של 280 מ"ר אשר יקבלו את הבעלות ללא תמורה. בעלי זכויות במגרשים גדולים מ- 280 מ"ר ובייחוד בעלי הזכויות במגרשים אשר הוקצו בהתאם ל"שטח לבניה בפועל", יידרשו לשלם סכומים ניכרים בגין הקניית הבעלות ונראה כי חוכרים אלה כלל לא ימהרו להיכנס תחת כנפי הרפורמה ועל כן, בנושא זה הוחמצה המטרה לעניות דעתי .

ניתן לומר, כי לאחר שייחתם הסכם קיבוצי עם העובדים וייערך השינוי המבני הנדרש במחלקות הרשות, ובמידה והרשות תפעל במרץ על מנת להעביר את הבעלות בכמות ניכרת של נכסים, עשוי לרדת העומס במסדרונות הרשות מה שיביא לעליה ניכרת ביעילות של הרשות ולהקטנת החיכוך עם החוכרים ובכך אנו עשויים לראות נקודת אור במסגרת הרפורמה.

* נכתב ב 10/2010

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.