חלוקת דירת המגורים במקרה גירושין – חלק א'
העברה או מכירת הדירה מבן זוג אחד לבן הזוג השני

חלוקת דירת המגורים במקרה גירושין – חלק א'
העברה או מכירת הדירה מבן זוג אחד לבן הזוג השני
מאת: עו"ד איתי ד. גור

בהתחשב בכך שאצל זוגות רבים דירת המגורים המשותפת הינה הנכס העיקרי והמשמעותי המצוי בידיהם , מובן כי לשאלה של אופן ודרך החלוקה של דירת המגורים המשותפת, במסגרת כלל החלוקה והאיזון של נכסיהם המשותפים של בני הזוג העומדים בפני פרוק התא המשפחתי ו/או גרושין , נודעת חשיבות ראשונה במעלה . נוסיף לכך את העובדה כי מעבר למשמעות הכלכלית וההיבטים המשפטיים הנלווים למכירת וחלוקת כספי התמורה של דירת המגורים, יש לעתים בנוסף משמעויות נוספות בתחומים הרגשיים – סנטימנטליים ובמישורים הפרסונליים האחרים , וממבט ראשון נקבל דרך שנראית כמעט ללא מוצא . התשובה לכך טמונה , כמובן, בניווט זהיר ומקצועי של ההיבטים השונים הנוגעים לפרוק שיתוף דירת המגורים במינימום נזקים, בבחירת האופציה האידיאלית המתאימה לכל אחד ואחד , על פי היתרונות והחסרונות של כל דרך ודרך בה נבחר במבוך דרכים זה.

טרם שנכנס לעובי הקורה, חשוב להדגיש כי לבני הזוג עצמם נתונה הבחירה להסכים על דרך פירוק השיתוף בדירה נתונה, אלא אם כן מתעוררת מחלוקת ו/או שאחד מבני הזוג לפי רצונו, משיקולים שונים, הגיש תביעה לפרוק השיתוף לבית המשפט למשפחה (או בבית הדין במסגרת תביעת גירושין כרוכה). במקרה האחרון, לאחר שבית המשפט נוכח כי הצדדים ו/או באי כוחם אינם מסוגלים להגיע להסכמות שעשויות להקטין את הנזקים הצפויים, הרי שבמצב שכזה יקבע בית המשפט או בית הדין את דרך החלוקה של הדירה, באמצעות מינוי כונסי נכסים למכירתה, ואת יחס חלוקת תמורת המכירה. במאמר מוסגר נוסיף כי אמנם קיימות הגנות מסוימות ובלתי שכיחות במיוחד כנגד עצם המכירה ,בעיקר לאשה בנסיבות מסוימות ושעיקרן: צו קודם בזמן של ביה"ד הרבני לזכות האשה "למדור ספציפי בדירת המגורים" , ושל הגנת סע' 40א' לחוק המקרקעין הנוגעת לעיכוב המכירה להבטחת הסדר מגורים חלופי לילדים ולבן הזוג המחזיק בהם. ואולם יודגש כי הגנות אלו לעולם אינן מוחלטות, וככלל סופן להביא אך לדחיית מכירת הדירה ופינויה ולא לסיכול התביעה עצמה.

פירוק השיתוף בדירה יכול להיעשות אם כן במספר דרכים, כאשר ישנן שתי דרכים עיקריות ודרכים נוספות המהוות שילוב בינהן.

בחלק זה של המאמר נדון באפשרות של העברת או רכישת חלקו של אחד מבני הזוג ע"י בן הזוג השני. בחלקו השני של המאמר נדון באפשרות של מכירת הדירה לצד ג' (קונה זר) וחלוקת התמורה בין הצדדים כפי שסיכמו בניהם או כפי שקבע בית המשפט.
לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות משלה ויש להתאים לכל מקרה לגופו את האפשרות התואמת את נסיבותיו בצורה הטובה ביותר.

העברת או רכישת חלקו של אחד מבני הזוג ע"י בן הזוג השני:
העברת או רכישת חלקו של בן זוג בדירה מבן הזוג השני הינה זכות קדימה בדין, ואולם זו אפשרית בפועל ורלוונטית אך בשלושה מקרים. האחד, כאשר לאחד מבני הזוג יש יכולת כלכלית המאפשרת לו לרכוש את חלקו של בן הזוג השני. המקרה השני הוא כאשר אחד מבני הזוג מוותר, ללא תמורה ומסיבות שונות, על זכויותיו לטובת בן הזוג השני או לטובת ילדיו . המקרה השלישי, הנפוץ ביותר, הוא כאשר אחד מבני הזוג צבר במהלך שנות הנישואין זכויות סוציאליות ו/או כספים וחסכונות , כאלו העולים על ערך שווים של זכויות בן הזוג האחר, באופן שלאחר הערכת שווים נמצא כי חלקו של בן הזוג בדירת המגורים דומה לחלקו של בן הזוג השני בזכויות הסוציאליות.
להעברת חלקו של בן זוג אחד לבן הזוג השני יתרונות וחסרונות- ואלו עיקרם:

היתרונות:
א. במקרים רבים הזכויות הסוציאליות של בן הזוג אינן ניתנות לפירעון במעמד הגירושין וזכותו עפ"י דין לחלקן רק במועד בו ניתן לממשן. מצב כגון זה עשוי לגרור שותפות כלכלית רבת שנים בין בני הזוג המתגרשים, מצב בלתי רצוי במרבית המקרים.
ב. אפשרות להסכמה להקטנת תשלום המזונות במקרה בו מעורבים קטינים: במקרה של מכירת דירת מגורים משותפת יחידה, יהיה על בן הזוג החייב במזונות לשאת בין היתר גם בתשלום דמי המדור עבור הקטינים (בין בהשתתפות בחלק היחסי של דמי השכירות , ובין במימון חלק יחסי במשכנתא שתלקח לצורך רכישת דירה חלופית למגורי הילדים). במקרים רבים, בעיקר וככל שמדובר בילדים קטנים יותר, נשיאה בתשלום המדור לאורך השנים אינה משתלמת, שכן בדר"כ הסכום שיתקבל בפועל ע"י כל אחד מהצדדים ממכירת הדירה , אינו מספיק לצד כלשהו לרכישת דירה חלופית מבלי להסתייע במשכנתא, ולעתים אף יעמיד את הצדדים במצב של כורח לשכור דירה ללא כל אפשרות לקניה. באמצעות העברת חלקו של בן הזוג האחד לבן הזוג השני, מאפשר בן הזוג המעביר לילדיו להמשיך ולהתגורר בדירה ללא חובות ו/או הוצאות בקשר לכך, ובכך פוטר את עצמו מחובת תשלום דמי המדור לקטינים לאורך השנים.
ג. הקניית יציבות לקטינים הנותרים לגור בדירה המשפחתית בתקופה כה קשה בחייהם.
ד. חיסכון בתשלום מיסי מקרקעין: העברת דירה בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין, פטורה מתשלום מס שבח ומס רכישה. לעומת זאת במכירת הדירה לצד ג' יחויבו בני הזוג בתשלום מיסי המקרקעין ללא כל זכאות מיוחדת לפטור מכח הגרושין.

חסרונות לדוגמא לאפשרות זו:
בן הזוג המעביר/המוכר את חלקו עשוי להיוותר עם זכויות סוציאליות שאינן ניתנות למימוש במועד הגירושין והוא יהא מחוסר אמצעים לרכישת/השכרת דירת מגורים חלופית עבור עצמו. כמו כן, במידה ועל הדירה המשותפת רובצת משכנתא שתועבר על שמו של בן הזוג המקבל את חלקו של השני, לא תמיד מסוגל יהיה בן זוג זה לשאת בתשלומי החזר המשכנתא החודשיים.

בחלקו השני של המאמר נדון באפשרות של מכירת הדירה לצד ג' (קונה זר) וחלוקת התמורה בין הצדדים כפי שסיכמו בניהם או כפי שקבע בית המשפט.


הערה: אין במידע הנ"ל משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני ואין להסתמך על האמור מבלי להוועץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.