עריכת בדיקות מקדמיות טרם רכישת או השכרת נכס בתל אביב יפו

עריכת בדיקות מקדמיות טרם רכישת או השכרת נכס בתל אביב יפו
מאת: עו"ד אבי פרימס

רשימה זו, מטרתה להדגיש את החשיבות בעריכת בדיקות מקדמיות טרם רכישת או השכרת נכס נדל"ן תוך התייחסות ספציפית לסוג הנכס ולרשות המקומית בתחומה הוא מצוי. רשימה זו מתייחסת ל 2 נתונים המשפיעים על נכסים המצויים בתחומה של העיר תל אביב יפו – חוק העזר מבנים מסוכנים והתוכנית לשימור מבנים. רשימה זו אינה מתיימרת למצות את הבדיקות המקדמיות שיש לערוך.

חוק עזר מבנים מסוכנים

נכסי נדל"ן הינם מקניינם המהותי והיקר ביותר של כל אדם ואדם. יחד עם זאת, לעיתים, יש לקניינם זה נגיעה לכלל הציבור. כך למשל, שעה שנכס מקרקעין אינו מתוחזק כראוי על ידי בעליו, והזנחתו יוצרת סיכון לציבור. לצורך מניעת מצב זה חוקקו רשויות מקומיות, וביניהם עיריית תל אביב, חוק עזר מקומי הנותן בידם סמכות לצוות על בעל נכס מקרקעין לשמור על שלמות הנכס.

כך לדוגמה, בהתאם לחוק עזר לתל אביב יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב – 2002  במידה וראש העיר, בהסתמך על חוות דעת של מהנדס, סבור כי נכס מקרקעין מהווה סיכון ליושביו, לציבור או לנכסים שכנים, ראשי הוא לצוות על בעל הנכס לבצע את העבודות הדרושות בהתאם לחוות הדעת ואם סבור הוא כי הנכס מהווה סכנה ממשית, יכול אף להורות בצו על הריסתו או אטימתו ואם עסקינן בנכס המהווה סכנה מיידית יינתן צו הריסה ו/או פינוי לאלתר.

במידה ובעל נכס נדרש לבצע עבודות ולא ביצע אותן במועד שנקצב לכך אזי רשאית העירייה לבצע את העבודות בעצמה ולגבות את ההוצאות הכרוכות בכך מבעל הנכס כאשר אישור המהנדס להוצאות יהווה ראיה לכאורה לאמיתותן.

חשוב לציין כי תנאי לכך שדרישת העירייה בדין תהיה, היינו כי הדרישה לביצוע העבודות נשלחה לבעל הנכס עובר לביצוע העבודות, תוך מתן הזדמנות לביצוען בעצמו ועל חשבונו. לצורך זאת נקבעו בחוק העזר  הוראות לעניין מסירת הודעה.

ע"פ חוק העזר בעל הנכס יחשב לכל אחד מאלה: הבעלים הרשום של הנכס, אדם המקבל או זכאי לקבל הכנסה בגין הנכס (לרבות בא כח, נאמן וכיוצ"ב), דייר מוגן, שוכר לתקופה של למעלה מ – 3 שנים וועד הבית.

בפסיקת בית המשפט נקבע, כי מוכר אשר ידע כי הנכס הוכרז כמבנה מסוכן ולא גילה עובדה זו לקונה הטעה את הקונה וההסכם בוטל. יחד עם זאת ולאור העובדה שהקונה יכל בנקל לברר סוגיה זו, ונמנע מביצוע בדיקה הכרחית זו, הקונה לא היה זכאי לפיצויי כספי. לפיכך, טרם רכישת הנכס ובמסגרת הבדיקות המקדמיות חשוב ליתן את הדעת לסוגיה זו ולבררה כהלכה. יוער כי לאור העובדה שחוק העזר מקנה לעירייה סמכות לפנות בדרישה גם לשוכר (לתקופה של למעלה מ – 3 שנים)  וכי ממילא מתן צו על פי חוק העזר עלול למנוע שימוש במושכר, מומלץ אף לשוכר לבצע בדיקות מקדמיות טרם חתימה על הסכם שכירות.

נכסים לשימור

ברחבי העיר תל אביב פזורים מאות מבנים בעלי ערך היסטורי אשר הקנו לעיר את ההכרה כ"עיר לבנה". מתוך רצון לשמור על מבנים אלו יזמה עיריית תל אביב תכנית שימור מבנים ואתרים בתל אביב - תב"ע 2650 ב,  אשר מצטרפת לתוכניות קודמות. תוכנית זו הכריזה כעל על אתרים כמבנים לשימור וקבעה הוראות להשגת יעדי התוכנית – שימור המורשת הבנויה של העיר תל אביב – יפו.

במסגרת התוכנית נקבעו הוראות אודות איסור הריסה ומגבלות בניה ומימוש זכויות ובצד הגבלות אלו מערכת תמריצים לבעלי נכסים לשימור.

התוכנית מבדילה את השימוש בנכסים לשימור מנכסים אחרים וקובעת הוראות שמטרתן לשמור על חזות המבנים. לאור זאת, אף שינויים פנימיים או שינויים חיצוניים אזוטריים אשר על פי רוב לא נדרש כלל היתר או שניתן לקבל היתר עבורם באופן מהיר וחסכוני, יבחנו בעין בוחנת והכל בדגש על שמירת החזות ההיסטורית. כך לדוגמה, אף החלפת חלונות ו/או וטרינה של נכס לשימור יותנה באישור הועדה המקומית או רשות הרישוי, לאחר קבלת חוות דעת של מהנדס העיר ותוך בחינה של השפעת השינוי המבוקש על חזות הנכס.  

כך גם בקשה לשימוש חורג בנכס שהוכרז כנכס לשימור, תבחן בנוסף לקריטריונים הרגילים, על פי התאמת השימוש החורג לאופי המבנה ולמטרת השימור.

במסגרת התמריצים לשימור נקבעה אפשרות להעניק הקלות ו/או זכויות בניה בנכס, לנייד זכויות בניה מנכס שהוכרז כנס לשימור לנכס אחר ברחבי העיר תל אביב יפו, כמו גם אפשרות למתן היתר לשימוש חורג.

לאור האמור, טרם רכישת מבנה טוב יעשה הקונה אם יבדוק האם עסקינן בנכס לשימור ואם כך הדבר יבחן היטב, באמצעות אנשי מקצוע, את השפעת ההכרזה על השימושים בנכס ובזכויות הבניה.

לאור העובדה כי הכרזת נכס לשימור משפיע על השימוש בנכס ועריכת שינויים מזעריים יכולה להיות לתוכנית זו אף השעה רבה על שוכר המעוניין בנכס ובייחוד לשימוש מסחרי ועל כן מומלץ אף לשוכר לבצע בדיקות אלו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.