"צדק חלוקתי" - ועליית מחירי הנדל"ן במושבים וקיבוצים

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין - מגזר חקלאי - דיני מושבים - מחירי נחלות חקלאיות - עליית מחירי נדל"ן במושבים - קיבוצים - מנהל - בג"צ הקשת המזרחית - הנחה - דמי היוון - תמ"א 35

בשנים האחרונות אנו עדים לעליה מסחררת במחירי בתים צמודי קרקע ...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

"צדק חלוקתי" - ועליית מחירי הנדל"ן במושבים וקיבוצים
מאת: עו"ד גד שטילמן

בשנים האחרונות אנו עדים לעליה מסחררת במחירי בתים צמודי קרקע במושבים העולה על שיעורה של עליית מחירי הדירות בערים. נראה בעליל כי מחירי הבתים במושבים ימשיכו ויאמירו מעל לשיעור עליית הנדל"ן הכללי וזאת בשל מספר הגבלות החלות על שינויי היעוד בקרקעות המושבים המקטינות את היצע המגרשים ביחס לביקוש הגואה.

שינוי החלטות המינהל בעקבות "בג"צ הקשת המזרחית"; בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, הידוע בכינוי "בג"צ הקשת המזרחית", ביטל בית המשפט העליון את החלטות 737 ו- 727 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

החלטה 737 אפשרה בעבר למושבים ליזום שכונות מגורים על קרקעות המושב כשהתשלום למינהל מחושב בהנחה של 25% משווי בשוק החופשי; על פי החלטה זו יכלו המתיישבים גם לשלם דמי היוון לפי שטח הבית הנבנה בפועל, שהיה לברוב המקרים נמוך מהשטח המרבי הניתן לבניה על פי התב"ע.
החלטה 727 אפשרה למושב לקבל 27% משווי המגרשים בשוק החופשי (בקרקע או בכסף). הטבה זו בוטלה בבג"צ 244/הקשת המזרחית ונפסק שעל המושב להשיב את הקרקע למינהל מייד עם שינוי יעודה.

בעקבות "בג"צ הקשת המזרחית" קיבל המינהל מספר החלטות חדשות; החלטה 969 קובעת כי הפיצוי שיקבל החוכר (מושב, קיבוץ או חוכר פרטי) בגין אובדן הקרקע שיעודה שונה מחקלאות למגורים, יהא שווי המחוברים (כגון: עצים ומערכות השקיה). היינו, החוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי בגין הקרקע.
החלטה 959 ביטלה את ההנחה בדמי ההיוון שהייתה מגולמת בהחלטה 737 וקבעה כי המתיישבים בהרחבות המושבים ישלמו את מלוא שווי המגרשים לפי ערכם ב- "שוק החופשי". בהחלטה זו הוסיף המינהל וחייב את המתיישבים לשלם דמי היוון על מלוא קיבולת הבניה המותרת בתב"ע גם אם המתיישב מנצל לצרכיו שטח בניה קטן יותר.

בהיעדר הטבה כספית, נשמט ההיגיון העסקי בשינויי היעוד קרקעות המושבים ואלה הפסיקו כמעט כליל ליזום שינוי יעוד בקרקעותיהם.

לאחרונה, הוסיף המינהל וקבע בהחלטה 1180 כי כל מתיישב שימכור זכויות במגרש שקיבל מהמינהל בהמלצת המושב, יחויב בתשלום נוסף למינהל בשיעור של 15% משווי המגרש, היינו, התשלום שיגבה ממנו יהא 115% משווי המגרש "בשוק החופשי". החלטה זו יוצרת תמריץ שלילי למתיישב לקבל על עצמו זכויות במגרש. שכן, המתיישב החדש משלם מחיר ריאלי למגרש המגורים והוא מוסיף ומתחייב לבנות בית מגורים תוך שלוש שנים. זאת בשעה שאין למתיישב כל ביטחון שאם יאלץ למכור את המגרש והבית שיבנה הוא יקבל החזר לכל להוצאותיו.

מגבלת המגרשים המותרים בהרחבות; מספר בתי המגורים שמושב יכול "לייצר" בתחומו מוגבל ל- 115% ממספר הנחלות. רוב המושבים במרכז הארץ מיצו את מספר בתי המגורים המותרים להקמה לפי מגבלה זו ואין באפשרותם לקבל אישור הקמת יחידות מגורים נוספות.

מגבלת תמ"א 35; תוכנית מתאר ארצית 35 (תמ"א 35) מגבילה את מספר בתי המגורים במושבים. הואיל ובנחלות מותר לבנות שלוש יחידות מגורים (הנספרות לצורך תמ"א 35 כשתי יחידות). בחלק מהמושבים המגבלת מספר הבתים בתמ"א 35 קרובה למיצוי מכסימאלי והישוב נמנע מלאשר תוכניות שינוי יעוד למגורים מחשש שמימושן ימנע בעתיד מבעלי הנחלות לבנות בית שני בנחלתם.

גידול בביקוש; המושבים "התגלו" בשנים האחרונות כישובים עם איכות חיים כפרית, חינוך מתקדם וחיי חברה וקהילה מתפתחים. סלילת כביש 6 "קירבה" מושבים "שכוחי אל" למרכזי הערים ולאזורי תעסוקה. בהדרגה החלו לנהור למושבים בעלי מקצועות חופשיים שרכשו נחלות, משקי עזר ובתי מגורים. המגמה מתפתחת ומעצימה את עצמה מידי יום.

נוכח המגבלות על שינוי היעוד למגורים המפורטות לעיל היצע המגרשים התדלדל ונוכח הביקוש הגואה מחירי הבתים צמודי הקרקע במושבים עולה בשיעור גבוה בהרבה מזה של דירות בערים.
נכון להיום, מגרשי מגורים צמודי קרקע בשטח של כחצי דונם הינם "מצרך" נדיר בשוק הנדל"ן. כל עוד לא תמצא הדרך לפרוץ את המגבלות שהוטלו על שינויי יעוד בהחלטות המינהל ובתמ"א 35, "החלום" לגור בבית צמוד קרקע בישוב כפרי ילך יתרחק.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.