היטל השבחה ותשלום היטל השבחה במסגרת תמ"א 38

היטל השבחה ותשלום היטל השבחה במסגרת תמ"א 38
מאת: עו"ד אביב טסה

היטל השבחה
הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח וברכישת מקרקעין לצורכי ציבור.

חישוב היטל ההשבחה
תשלום היטל ההשבחה הנו תשלום של 50% מערך ההשבחה לרשות המקומית
הנוסחא שעל פיה מחשבים היטל השבחה:
שווי הנכס לאחר ההשבחה בהחסרת שווי הנכס לפני ההשבחה (עפ"י הערכת שמאי מקרקעין), בהחסרת עלות תיכנון ובצוע ההשבחה. את התוצאה מכפילים ב0.5 והתוצאה החדשה הנה גובה ההיטל שיש לשלם לרשות

תמ"א 38
תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית זו עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה-01.01.1980. התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם. הוראות תמ"א 38 קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, ועל כן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית, כמובן תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוקו ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים.

תשלום היטל השבחה במסגרת תמ"א 38
בחוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (הוראת שעה), התשס"ח – 2007) נקבע כי שיעור היטל ההשבחה בעת מתן היתר לחיזוק מבנים עפ"י הוראות התמ"א עשירית מהקבוע בתוספת השלישית לחוק. כמו כן נקבע כי  שר הפנים רשאי באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקבוע ישובים או אזורים(ראה רשימה), לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא תחול כלל חובת תשלום היטל השבחה (למשל אזורים בעלי סיכון ססמי גבוה, אזורי פריפריה וכו') הוראת חוק זה הינן חלק מהוראת שעה אשר עומדת בתוקף במשך 3 שנים מ 29.11.2007 ומטרתה לעודד חיזוק מבנים.  כמו כן חל פטור מלא ובכול האזורים על החיזוק עצמו.
יש לציין כי יש ערים בה חל היטל השבחה בגובה 10% והרשות מוותרת מראש על ההיטל, בשל חוסר כדאיות בישום התהליך, שלפעמים יקר יותר מההכנסות של הרשות כתוצאה מיישמו.

תשלום היטל השבחה בביצוע פרויקט תמ"א 38
ביצוע פרויקט תמ"א 38 בדר"כ מערב מספר תוכניות בינוי, לביצוע פרויקט אחד. התמ"א 38 נותנת פטור מהיטל השבחה באופן מלא ו\או באופן כמעט מלא, אך השימוש בתוכניות נוספות בתכנון הפרויקט, גורר היטל השבחה לעיתים אף באופן מלא.

1. 1.תוכנית מתאר ארצית 38 מקנה פטור מלא מהשבחה בשל חיזוק הבניין (בכול האזורים).
2. 2.תמ"א 38 המקנה פטור מלא בהשבחה כתוצאה מהרחבות בדירות הקיימות ובתנאי שההרחבה, אינה עולה על 25 מטר סה"כ.
3. 3.תמ"א 38 מקנה פטור מלא ו\או פטור מ90% בהשבחה כתוצאה מזכויות בניה ליחידות חדשות שלא עולות על סה"כ שטח קומה טיפוסית בבנין הקיים ומספר היחידות אינו עולה על מספר היחידות בשטח קומה טיפוסית.
4. 4.תמ"א לבניית חדרי ביטחון (ממדים) המקנה פטור מלא מהשבחה כתוצאה מהרחבות בדירות קיימות לשם בניית חדר ביטחון.
5. 5.תב"ע מקומית (תוכנית בינוי עירונית) לעיתים בפרויקט תמ"א 38, יש לבניין זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו. היזם יכול לבנות קומה נוספת מעבר לקומה שנותנת התמ"א 38. במקרה זה ישולם לרשות היטל השבחה מלא.
6. 6.תב"ע מקומית, תוכניות לבניית חדרים על הגג. לכול רשות, יש את התוכנית שלה וכול רשות הגדירה את האפשרויות בתוכנית בעצמה, כגון: גודל החדרים, האפשרות להוספת פרגולה וכו' במקרה זה תדרוש הועדה את כול ההשבחה ולא תקשור תוכנית זו עם ביצוע פרויקט תמ"א 38.  השמאית המכריעה דורית פריאל קבעה בתחילת אוקטובר 2009 כי לא חלה השבחה כלל שכן שטח הגג העליון נרשם כרכוש משותף ועל מנת לממש את הבניה עליו, על בעלי הדירות בקומה העליונה להגיע להסכמה חוזית עם שאר בעלי הדירות בבניין ומכאן שבמועד הקובע אין ישימות לזכויות אלה. זאת אומרת לא ניתן להפריד את תוכנית חדרי יציאה על הגג מתוכנית המתאר הארצית ויש כאן מקרה ברור מהי הביצה ומהי התרנגולת וכי עובדתית, תוכנית החדרים על הגג אינה עומדת בפני עצמה ועל כן דינה כדין השבחה בתמ"א 38.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.