תביעה נגד קבלן בגין הטעייה אודות שטח ברוטו ונטו של דירה

תביעה נגד קבלן בגין הטעייה אודות שטח ברוטו ונטו של דירה
מאת: עו"ד אביב טסה

בתי המשפט בישראל עסקו רבות בנושא "ברוטו" או "נטו" של דירות כפי שמוצג בפרוספקטים של קבלנים. ההפרש בין שטח ברוטו לבין שטח נטו הינו מהותי, הן פיסית והן כלכלית.

הבעייתיות בנושא זה נעוצה בכך שמשמעות המונח "שטח ברוטו" אינה זהה בקרב רוכשי דירות טיפוסיים ובקרב אנשי המקצוע בענף הבנייה. רוכש דירה טיפוסי אינו מעלה על דעתו, שבקביעת שטח הדירה נלקחים בחשבון שטחים, שכלל אינם חלק מן הדירה. לעומת זאת, בקרב אנשי המקצוע, המדובר בשטח המקורי של הדירה, לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח שמתחת לקירות המשותפים, ובנוסף, החלק היחסי בשטח חדר המדרגות ובפיר המעלית, הנמצאים בשטח הקומה, וכן בחנייה וכו'.

לאור ריבוי התביעות של רוכשי דירות כנגד קבלנים בנושא שטח דירות, עם השנים, להסכמי המכר קבלנים צורפו תוכניות, תשריטים או תרשימים, שמהם היה ניתן ללמוד על שטח הדירות.

בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996) הפרוספקט היה המסמך היחיד שבו נמסר לרוכשי הדירות מידע על שטח הדירה, וככזה נקבע כי יש לראותו כנכלל בהסכם ועל כן השטח ברוטו שצויין בו הוא המחייב ביחסים בין הצדדים. באותו מקרה, המפרט שצורף להסכם המכר לא התייחס לשטח הדירה ואף לא צורפה תכנית הדירה כנדרש במפרט הסטנדרטי על פיו חייב המוכר למסור פרטים על מימדיה של הדירה באמצעות צירוף תכנית בקנה מידה שלא יקטן מ-1:100.

הלכת צמיתות אובחנה וצומצמה בהמשך באותם המקרים בהם צורפו להסכם המכר תוכניות/תשריטים/תרשימים מהם ניתן היה ללמוד על שטח הדירות. ההלכה היתה כי אם בפני רוכש הדירה הוצגה תכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב ללא קושי את שטח הדירה, כי אז זו תגבר על האמור בפרוספקט (למשל: ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462 (2003). כלומר, כשלהסכם מכר צורפה תוכנית שמידות הדירה ברורות אזי רוכש של דירה לא יכל לתבוע קבלן בטענה כי הוטעה על ידו בעניין שטח הדירה וכי סבר בתמימותו כי רכש דירה גדולה יותר כפי שנקוב בפרוספקט. בעצם, הפרוספקט הופך להיות זניח ומה שגובר הינו התוכנית שצורפה להסכם מכר ועליו חתום הרוכש, וזאת בדגש לכך שמהתוכנית ניתן ללמוד בקלות על מידות הנטו של הדירה.

עם השנים הלכה זו הורחבה ונקבע, כי גם אם בתכניות הדירות לא מצוין באופן מלא וברור שטח הדירה, וגם אם מידות של חלק מן החללים בה לא מצוינים, עדיין אם ניתן לברר מתוכם את שטח הדירה, בקלות וללא צורך בסיועו של מומחה, לא תהיה כל נפקות לפרוספקט. בעצם, הפרוספקט הופך להיות זניח ומה שגובר הינו התוכנית שצורפה להסכם מכר ועליו חתום הרוכש, וזאת בדגש לכך שמהתוכנית ניתן ללמוד בקלות על מידות הנטו של הדירה גם אם חלק מהמידות לא מצוינות בתכנית.

ניתן לסכם ולומר, כי המונח "שטח נטו" של דירה עלול להטעות רוכש דירה טיפוסי, לכן אם הקבלן לא צרף להסכם מכר תוכנית ממנה ניתן ללמוד בקלות על מידות הנטו של הדירה (ללא חלקים ברכוש המשותף), המידות כפי שהן מופיעות בפרוספקט הדירה הן שיחייבו ויגברו. בעצם, על הקבלן להוכיח, להסכם צורפה תכנית וכי ממנה ניתן לחשב את שטח הדירה.

בפסק דין שניתן לאחרונה (נובמבר 2009) על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בתיק ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב ועוד 28 אח', שניתן על ידי כב' השופט יצחק עמית (בהסכמת השופטים אליקים רובינשטיין ועוזי פוגלמן), בית המשפט חידד את ההלכה בתופעה במסגרתה קבלנים מציגים בפני רוכשי דירות בפרוספקטים "שטח ברוטו" של דירות דבר שיש בו להטעות רוכשים הסבורים כי מדובר ב"שטח נטו" (להלן: "פרשת משה זאב").

בפרשת משה זאב כב' השופט עמית בחן את התכניות שצורפו להסכמי המכר וקבע כי מהתוכניות לא ניתן היה ללמוד בקלות מה שטח הדירות, לכן מה שמחייב את הקבלן זה השטח כפי שמפורט בפרוספקטים שהוצגו בפני הרוכשים, וזאת תוך שלמונח "שטח ברוטו" שבפרוספקטים ניתנת המשמעות הרגילה ומקובלת בקרב רוכשי דירות טיפוסיים.

השופט עמית חידד את ההלכה בקובעו כי על המוכר להסביר היטב ובמפורש לרוכש דירה כי השטח של הדירה אינו שטח נטו וכי הוא כולל גם חלקים ברכוש המשותף. עמית אף הזהיר כי יכול ובבוא היום קבלנים, שלא יפנימו יישמו זאת, יחויבו לפצות את הרוכשים בשל מצג-שווא.

לסיכום ייאמר, כי בטרם תחתמו על הסכם לרכישת דירה מקבלן, על הקבלן חובה להסביר ולהבהיר לכם מה שטח הדירה והאם הוא תואם לאמור בפרוספקט הדירה. בנוסף, על הקבלן לצרף להסכם המכר את תכנית הדירה ובמידה וניתן ללמוד ממנה בקלות על מידות הנטו של הדירה הרי שתכנית זו תגבר ולא תוכלו לטעון בעתיד כי חשבתם שאתם רוכשים דירה שמידות הנטו שלה הן כפי שרשום בפרוספקט הדירה. נושא רכישת דירה, ובייחוד רכישה מקבלן, הינה צעד חשוב ויש לנקוט משנה זהירות לכן מומלץ ביותר לפנות אל שירותי עורך דין העוסק בתחום ולא להיעזר בשירותי עורך הדין מטעם הקבלן שאומנם יש לו חובות מסוימות כלפי הרוכש אך ברור כי חובתו קודם כל כלפי הקבלן.  

נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.