מתן הזדמנות נאותה לתיקון ליקויי בנייה והתיישנות

מתן הזדמנות נאותה לתיקון ליקויי בנייה והתיישנות
מאת: עו"ד אביב טסה

משרדנו ייצג ועד בית שהגיש תביעה בבית משפט השלום בתל אביב כנגד קבלן בגין ליקויי בנייה שהתגלו ברכוש המשותף. מדובר בבניין שאוכלס בשנת 2001 וכבר באותה השנה ועד הבית פנה אל הקבלן, כדי שיתקן את ליקוי הבנייה ואף המציא לקבלן חוות דעת מומחה המעידה על ליקויי בנייה רבים.

יובהר, כי לפי סעיף 4 ב' לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, חובה על הקונה לאפשר לקבלן לתקן את הדירה ככל שנתגלו בה ליקויים ואי התאמות, ועל הקבלן (המוכר) לתקנה תוך זמן סביר.

להלן הנוסח שבחוק:

"זכות תיקון אי-התאמה (תיקון התש"ן)

4ב. התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".

מדובר, לכאורה, ב"זכות תיקון" המוקנית לקבלן.

לאורך השנים חרף פניות רבות של ועד הבית, בעל פה ובכתב, אל הקבלן לא הגיע לתקן את ליקויי הבנייה למעט מספר ליקויים מזעריים, לכן בשנת 2007 ועד הבית החליט להגיש תביעה כנגד הקבלן.

במסגרת התביעה הוגשו 3 חוות דעת מומחה מטעם התובעים כאשר כל חוות דעת ניתנה בתקופה שונה. בהסתמך על חוות דעת אלו נטען בתביעה כי יש לפסוק לדיירים פיצויים ומחובתו של הקבלן לשלם עבור תיקוני ליקויים שבאחריותו.

במסגרת ההליך ניתן לסכם ולומר כי הקבלן העלה 2 טענות הגנה עיקריות:

האחת, קיומה של התיישנות. אולם, כב' השופטת יעל אחימן דחתה טענה זו תוך העלאת הנימוק כי חוק המכר קובע תקופת בדק שהיא תקופה המעריכה א-פריורית את תקופת ההתיישנות ורק מתומה יש למנות את תקופת ההתיישנות. לפי התוספת לחוק המכר תקופת האחריות המוחלטת הינה תקופה אשר משתנה בהתאם לסוג הליקוי ונעה בין שנה אחת ל-7 שנים. השופטת אחימן הוסיפה והדגישה כי לצד כל אלה קיימת אף עילת הרשלנות שגם היא מתבססת על נקודת הזמן שבה נחשף הליקוי ורק ממנה נמנית תקופת ההתיישנות. לאור האמור יש להתייחס לכל ליקויי בנייה באופן קונקרטי על פי טיבו במיוחד כשמדובר בליקויים מסוג רטיבות ונזילות שגילויים יתאחר לכדי שנים רבות.  

החלטת השופטת אחימן מתיישבת עם ההלכה הפסוקה בנושא זה. בין היתר, בע"א 86/86 (3) אחד העם שפירא בע"מ נגד אריה ורבקה לשם, בית המשפט המחוזי בחיפה, כי פרוזדור צר בדירה ביחס לדרישות התקנות – הוא בבחינת ליקוי נסתר אף על פי שהדייר רואה את הפרוזדור, וזאת מפני שהוא אינו מכיר את פרטי החוק והתקנות ואינו יודע מהן המידות הדרושות. לפיכך, לגבי ליקוי מעין זה (פרוזדור צר) וליקויים אחרים שהם בגדר ליקויים נסתרים, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל עם גילויו של כל ליקוי – מן הסתם ממועד בדיקת הדירה על ידי מומחה. כך גם כב' השופט גנון בת"א 17296/98/98 קבע כי "סעיף 8 לחוק ההתיישנות וסעיף 89 (ב) לפקודת הנזיקין, מאפשרים לתובעים להגיש את תביעתם גם לאחר חלוף המועד של 7 שנים וזאת במקרה שבו לא נתגלה הנזק ביום שהוא ארע ובלבד שהתביעה הוגשה תוך 10 שנים מיום שארע הנזק. מאחר ובמקרה דנן טרם חלפו 10 שנים מהיום שבו ארע הנזק ועד הגשת התביעה, הרי שהתביעה בנזיקין לא התיישנה."

השנייה, הקבלן טען כי לא ניתנה לו הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים וכי הוא מוכן גם היום לתקן. אולם גם טענה זו נדחתה על ידי כב' השופטת אחימן תוך הנימוק כי נושא ההזדמנות הנאותה נבחן אך ורק ביחס להתנהלותה של הקבלן "בזמן אמת" ולא לאחר תחילתו של ההליך המשפטי, ובנסיבות דנן הוכח שועד הבית פנה לאורך השנים אל הקבלן בבקשה לתיקון ליקויי הבנייה, אלא הקבלן לא שיתף פעולה. (ר' ת"א 58876/07).


לסיכום:

1. 1.במידה וקבלן רוצה להתגונן בטענת התיישנות בתביעת ליקויי בניה, יש לבחון לגבי כל אחד ואחד מהליקויים באופן קונקרטי משום שלפי התוספת לחוק המכר לכל ליקוי יש תקופת בדק ואחריות שונים.

1. 2.על התובע פיצוי כספי במקום תיקון ליקוי בנייה להוכיח כי נתן לקבלן הזדמנות סבירה לתקן את ליקויי הבנייה אך הקבלן לא ניצל את ההזדמנות שניתנה לו. בהקשר זה, חשוב להוכיח כי ניתנה הזדמנות באמצעות חילופי מכתבים המתעדים דברים אלו. במידה וניתנה לקבלן הזדמנות נאותה והוא לא ניצל אותה ולפתע במסגרת התביעה בבית המשפט הוא מודיע כי הוא רוצה להגיע ולתקן הרי שרוב הסיכויים שטענה זו לא תעמוד לו משום שאין לדרוש מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי.

בעת גילוי ליקויי בנייה בדירה שרכשתם או ברכוש המשותף בבניין יש לפנות אל הקבלן, בעל פה ובכתב, ולדרוש תיקון מיידי של הליקויי. אנו מייעצים גם לפנות אל שירותי מהנדס שיבחן את ליקויים הבנייה. אין ספק, כי מצער מאוד לגלות שלאחר שרכשת ממיטב כספף דירה מקבלן ולאחר שהמתנת זמן כה רב קיבלת דירה ו/או רכוש משותף עם ליקויים רבים. למצער, קיימים קבלנים רבים שמשתמטים מחובתם לתקן ליקויי בנייה, כבר מרגע הגילוי יש לפנות אל שירותי עורך דין על מנת להגן על זכיותיכם כבר מהשלב הראשון  בעסקה החשובה בחייכם.



נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.