ביטחונות בהסכם שכירות

ביטחונות בהסכם שכירות
מאת: עו"ד אביב טסה

בימים בהם יש ריבוי בחוזי שכירות חשוב לכל אדם המשכיר את נכסיו או עומד לשכור נכס לדעת אילו סוגי ביטחונות עומדים לטובת בבואו להתקשר בחוזה שכירות וליטול על עצמו התחייבות לתקופה ממושכת.


בנקודת המוצא ניתן לחלק את הביטחונות ל-2 סוגים לפי האינטרס הטמון בהם:

1. 1.ביטחונות להבטחת תשלום דמי השכירות.
2. 2.ביטחונות להבטחת נזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס, חובות לרשויות שונות (חשמל, מים וארנונה, ועד בית וכו') ו/או כל נזק אחר. כמו כן, בל נשכח כי תמיד טמון החשש שמא השוכר יסרב להתפנות מן המושכר ואז המשכיר ייאלץ לקיים הליך משפטי לשם פינוי, כמובן, שגם הליך כזה ילווה בהוצאות כספיות נוספות.

ביטחונות להבטחת תשלום דמי השכירות

א. פיקדון כספי: ניתן לדרוש מהשוכר שיפקיד אצל המשכיר (המשכיר יכול להפקיד את הכסף בבנק בפיקדון נושא ריבית ולמעשה הכסף ברשותו) או אצל צד שלישי מוסכם (למשל עורך הדין), פיקדון כספי, אשר ישמש כבטוחה. לרוב, השוכר נותן למשכיר סכום בגובה של 2-3 חודשי שכירות שיקבלם חזרה + ריבית לאחר שימלא את כל התחייבויותיו בחוזה השכירות. בתקופה זו ייאסר על המשכיר לעשות כל שימוש בפיקדון, אלא במקרה של הפרת הסכם המזכה אותו לממש בטחונות, ואם הפיקדון לא ימומש, הוא יוחזר בתום תקופת השכירות לשוכר, בצירוף הריבית שהוא יצבור בבנק.
יתרונות:

מימוש מהיר מאד.

מספק בטחון מלא למשכיר ואין לו עלויות של עמלות מבחינת השוכר. אולם, מבחן המציאות מראה כי שוכרים נוטים פחות להסכים למתן ביטחון כזה.

כמו בערבות בנקאית אוטונומית פרט לכך שהכסף למעשה כבר נגבה אפילו לבנק לא צריך לפנות.
חיסכון לשוכר. אין תשלום עמלה לבנק.

חסרונות:

דומים לאלו של ערבות בנקאית אוטונומית למעט חשש מצד השוכר שהמשכיר ( בעל הדירה ) לא יחזיר את הכסף.

בעוד שערבות בנקאית פגה בתאריך מסוים והשוכר מקבל אוטומטית את כספו ( אם לא מומש קודם) הרי שכאן המשכיר צריך להיות אקטיבי ולהעביר את הכסף חזרה לשוכר.

ב. ערבות בנקאית אוטונומית: זו בטוחה טובה אשר ניתן לממש בכל עת לפי בחירת המשכיר. מדובר בסכום בגובה של 3-6 חודשי שכירות לפי הנכס והשוכר. לרוב, על מנת להוציא ערבות בנקאית זו, ידרוש הבנק ממנו יבקש השוכר את הנפקת הערבות, כי השוכר יפקיד בחשבון הבנק שלו סכום כסף בגובה הערבות, אשר יבטיח לבנק, כי בעת מימוש הערבות על ידי המשכיר, יהיה לו – לבנק – כיצד להיפרע מהשוכר – הלקוח שלו. השוכר אינו יכול להשתמש בסכום עד שתפוג הערבות. הסכום נושא רבית. לערבות יש מועד סיום בו הכסף חוזר ליידי השוכר + ריבית. חשוב שמועד הסיום יהיה כחודשיים שלושה לאחר פינוי הדירה.
הערבות יכולה להיות ממומשת בחלקה או בשלמותה ובלבד שלא פגה. הבנק גובה עמלה גבוהה יחסית של כמה מאות ₪. אם בחרתם בדרך של ערבות בנקאית, יש לדרוש לקבל את הערבות המקורית ולבחון כי התנאים והפרטים המצוינים בה תואמים את המציאות, לדוגמא כי היא מופנית אל המשכיר וכי המועד למימושה תואם את האמור בהסכם השכירות. בכל מקרה לא לתת לעניין העמלה להפריע בקבלת הערבות הבנקאית - זה שווה את ההשקעה. הנושא החשוב ביותר בערבות הבנקאית הוא מתי המשכיר יכול לקבל את כספי הערבות ? ישנם שני סוגים: ערבות בנקאית אוטונומית – מומלצת ! ממומשת על פי דרישתו של בעל הדירה מהבנק. ללא כל תנאי וקשר לחוזה השכירות. ערבות בנקאית מותנת –   הערבות ניתנת למימוש כאשר מתקיים תנאי למשל הפרה יסודית של החוזה (השוכר מפסיק לשם שכר דירה או אינו מפנה אותה). עדיין מדובר בערבות טובה אך נחותה מהערבות האוטונומית.
יתרונות:

מימוש מהיר מאד ללא בית משפט והוצאה לפועל. (בערבות מותנת הבנק ידרוש לראות שהתקיים התנאי).

מעידה על חוסן כלכלי מינימלי של השוכר. יש לו סכום "בצד" בגובה שלושה חודשי שכירות.

מרתיעה מאד שוכרים מלהפר את החוזה.

מחסה נזקים נפוצים מאד בקלות ובמהירות. למשל: חובות לוועד בית , עיריה , שריטות של כלב בדלת , תיקוני צבע ועוד......

חסרונות:

ביטחון בגובה שלושה חודשי שכירות מכסה נזקים קטנים ולא מגן כנגד נזקים גדולים. למשל: אי פינוי דירה / לא משלם תקופה ארוכה שכר דירה.

שוכר חלש כלכלית לא מסוגל לשים "בצד" סכום בגובה שלושה חודשי שכירות.

שוכרים לא אוהבים לשלם את העמלה הגבוהה בגין הערבות.

ג. שטרי חוב חתומים על ידי השוכר וערב אחד או שניים: בטוחה מקובלת יותר ביחס להסכמי שכירות של דירות מגורים, הינה מתן שטרי חוב חתומים על ידי השוכר וערב אחד או שניים. בעניין זה על המשכיר לדרוש כי גם הערבים יחתמו בפניו על שטר החוב, ואין להסתפק בכך שנותנים לשוכר את שטר החוב כדי שיחתים בעצמו את הערבים, מאחר וניתן בקלות להמציא פרטים של ערבים פיקטיביים. מומלץ גם לבחון באופן כלשהו את יכולת הפירעון של הערבים, בין ע"י הצגת 6 תלושי שכר אחרונים או אינדיקציה אחרת שתעיד על מצבם הכלכלי או על רכוש בבעלותם של הערבים. ד. שיקים דחויים: אמצעי נוסף לקצר את הדרך לגבות חוב שיותיר אחריו השוכר, הינה לקחת מראש שיקים דחויים לכל תקופת השכירות החוזית. כך, גם אם השיקים יחזרו, ניתן לפנות מיידית להוצאה לפועל, ואין צורך להגיש תביעה שתמשך זמן רב. ה. תשלום בכרטיס אשראי: פתרון אחר, שמשום מה אינו תופס אחיזה מספקת בפרקטיקה, הוא קבלת התחייבות מחברת האשראי לתשלום דמי השכירות. חברת ישרכארט היא היחידה שנותנת שירות זה, באמצעות פרוצדורה פשוטה יחסית. אך מדובר בדרך המעניקה בטחון למשכיר כי לפחות תשלומי השכירות יפרעו על ידי חברת האשראי, דבר המאפשר להתגמש יותר בתחום הביטחונות ביחס ליתר התחייבויות השוכר. ביטחונות להבטחת נזקים וחובות שהותיר השוכר

• דיווח לעירייה: חובות הארנונה והמים אפשר להבטיח מראש לגלגל על השוכר, על-ידי דיווח לעיריה על חוזה השכירות, דבר שמשייך את כל החובות לתקופת השכירות (בתנאי שהיא ארוכה משנה) על השוכר, והעיריה תהייה מנועה מלדרוש חובות אלה מהמשכיר.
• שיקים פתוחים לתשלום חשמל, גז, בזק וועד בית: ביחס ליתר הגורמים, ניתן לדרוש מהשוכר למסור למשכיר שיקים ריקים לפקודת חברת החשמל, הגז, בזק וועד הבית, אשר ישמשו לתשלום חובות, אם יהיו.

שילוב בין הביטחונות
יודגש כי ניתן לעשות שילוב של הביטחונות השונים שתוארו לעיל, ואף מומלץ לעשות כן בנסיבות מסוימות (אופי המושכר, זהות הצדדים, משך השכירות, אופן תשלום דמי השכירות וגובה דמי השירות).

הסתיים חוזה השכירות אז מה עושים עם הביטחונות? השבה
על המשכיר להחזיר לשוכר כל בטוחה שהשוכר מסר לו, בין אם ערבות, שטר חוב או שיקים לביטחון, וזאת רק לאחר הפעולות הבאות:

• המשכיר ווידא כי השוכר שילם את דמי השכירות המלאים.
• השוכר הציג קבלות על תשלום כל יתר התשלומים החלים עליו בהתאם לחוזה.
• המשכיר ווידא כי הנכס פונה על ידי השוכר במצב ראוי כפי שמתחייב על פי חוזה השכירות.

סיכום

בימינו אנשים רבים מורידים חוזה שכירות מהאינטרנט ולא פונים אל שירותי עורכי דין בנושא זה. כפי שניתן לראות וסוגיית הביטחונות הינה סוגיה חשובה ביותר וללא ידע ובדיקות מתאימות עלולים להתקשר לחוזה שכירות שאין נותן מענה לכל השאלות המשפטיות, לרבות כל הביטחונות הראויות.


נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.


    

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.