התפתחות השוק של הנחלות במושבים

המונח "נחלה" או "משק חקלאי" לא אומר הרבה למי שאינו גר במושב או עוסק בתחום של עסקאות במושבים.

הנחלות ניתנו לחברי המושבים, עוד בתקופת קום המדינה, ללא תמורה, על מנת שהחברים שקיבלו את הנחלות, יפתחו, בין היתר, את תחום החקלאות, לרבות את ענפי הרפתות, לולים וכיוצ"ב.  

חברי המושבים עמלו קשות על מנת לקצור את הפירות, ורבים מהם נטשו עם השנים, בלית ברירה ועקב הפסדים רבים שנחלו, את תחום החקלאות ועברו לעבוד בעבודות אחרות.

בעבר, כאשר המגמה של רוב האוכלוסייה היתה, מגורים בערים, מחירי הנחלות היו נמוכים ולמעשה, היתה התעניינות מועטה מאוד ברכישה של נחלות, למעט במקרים בהם אדם חיפש מקום מתאים על מנת לעסוק בחקלאות.

חברי המושבים מאוגדים בד"כ באגודות, במסגרתם הם חבים בזכויות וחובות, כאשר בעבר שיווק התוצרת החקלאית היה דרך האגודה.

בשנות השמונים, חקלאים רבים נקלעו לקשיים כספיים ובעיות תזרים, ונאלצו לקחת הלוואות על מנת לשרוד, אך, למרבה הצער, רבים מהם לא שרדו וטבעו בביצות של חובות ובעקבות זאת, קם במהלך השנים, גוף אשר פועל עד היום העונה לשם "המשקם" אשר תפקידו היה להסדיר את החובות בין הבנקים האגודות והחקלאים חברי האגודות, אך הוא נמצא בסוף ימיו.

החובות של החקלאים והקשיים הרבים בפיתוח ענף החקלאות, הביאו רבים למכור את הנחלות, במחירים נמוכים מאוד וכן למעבר לאזורי מחייה אחרים.

בשנות התשעים, החלה מגמה במסגרתה חיפשו העירוניים מגורים באזורים הכפריים, אשר התאפיינו באורח חיים שליו יותר, סביבה ירוקה ואיכות חיים גבוהה.

המושבים אשר השכילו להבין את המגמה הכינו תוכניות במסגרתם הפשירו שטחים חקלאיים והפכו אותם לייעוד של מגורים ושיווקו את המגרשים לאוכלוסייה החדשה שהגיעה למושב ונקראה "הבנים הממשיכים" (החלטה 737 של מינהל מקרקעי ישראל).

כל בעל נחלה במושב קיבל זכות להמליץ על מועמד מטעמו לקבל מגרש בהרחבה של המושב, כאשר לבעל הנחלה אסור היה להיות בעלים של נחלה ושל מגרש בעת ובעונה אחת ועל כן, היה עליו להמליץ על מועמד מטעמו השייך לקבוצת "הבן הממשיך".

בעבר כאשר קיבל הבן הממשיך את המגרש בהרחבה ולא היה מעוניין לגור במושב, יכול היה הבן הממשיך למכור את זכות ההמלצה למועמד אחר ולקבל תמורה בגינה.

כיום, בעקבות "בג"ץ הקרקעות" לא ניתן למכור את "זכות ההמלצה" ולקבל תמורה בעבורה ועל כן, קיימים מגרשים רבים אשר נותרו ריקים הואיל והבנים של בעלי הנחלות לא מעוניינים בהם ולא ניתן למכור אותם.

יש להדגיש בנושא זה, כי בהתאם להוראות מפורשות של מינהל מקרקעי ישראל בעקבות "בג"ץ הקרקעות" לא ניתן למכור זכות המלצה ולקבל בגינה תמורה!!!

כמו כן, בעקבות החלטה 1180 (מאמר פורסם בעניינה פורסם על ידי משרדנו לאחרונה), לא ניתן כיום למכור מגרשים בהרחבות אלא לאחר 5 משנים מעת חתימה על הסכם חכירה עם המינהל (לאחר בניית שלד וגג ניתן לחתום על הסכם חכירה עם המינהל).

סוף שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים, מאופיינות בדרישה הולכת וגוברת למגורים בנחלות, אשר מגיעה מכיוון תושבי המרכז ותל אביב רבתי אשר מאסו בחיים אפופי הפיח והחליטו למכור את דירת המגורים היקרה שלהם ולרכוש תחתיה נחלה במושב. בתקופה זו, עוד ניתן היה לרכוש נחלות במחירים סבירים באזור השרון, לדוגמא ואף להישאר עם כסף עודף בכיס, לאחר שאותו אדם שגר בתל אביב רבתי מכר את דירתו.

נחלה במושב מורכבת מחלקה א', אשר כוללת בתוכה את האזור הנקרא "המשבצת הצהובה" שהוא אזור המגורים של הנחלה. אזור המגורים הינו שטח בגודל של כ- 3 דונם, ועליו ניתן לבנות את בתי המגורים בנחלה.

הואיל ושטח המגורים של הנחלה יועד במקור למגורי החקלאי, ניתן היה לבנות בית ראשי לבעל הנחלה, בית נוסף לבן הממשיך ובית שלישי לנכד (נושא זה עומד להשתנות בעקבות המלצות ועדת הבר במסגרתם ביקשו לאפשר לבעל הנחלה לפצל את שטח המגורים ולמכור את השטח המפוצל לצד ג' שאינו בן ממשיך, אך נושא זה נמצא היום בדיונים בבג"ץ)

נחלה מורכבת גם מחלקה ב', שהינה שטח חקלאי המיודע לשימוש לחקלאות מסוגים שונים.
שטחה הגדול של הנחלה, מהווה גורם משיכה לבעלי ממון רבים אשר יכולים לממש פנטזיות רבות בכל הנוגע לבית מגורים מפואר, בריכה, חוות סוסים, מגרש טניס וכו' במחירים נמוכים הרבה יותר מאלו אשר היו משולמים על ידם בהרצליה פיתוח, כפר שמריהו, סביון וכיוצ"ב.

מגמת ההתפתחות של מחירי הנחלות והביקוש הרב לרכישת נחלות, העלה את מחירי הנחלות באזורים שונים בארץ, כאשר המגמה היא די אחידה באזור השרון והמרכז.

כיום מוצא עצמו החקלאי המבוגר, אשר עבד את האדמה כל חייו וקם כל בוקר בחמש על מנת לחרוש את האדמה, לאסוף את הביצים בלול או לחלוב את הפרות, כי הוא יושב על אדמה שיכולה להניב לו כסף רב במכירתה, אך, למרבה הצער, לא מאי היא, שכן כאשר אותו חקלאי מגיע אלינו, עוה"ד אשר אמונים לתת לו ייעוץ בנושא מיסוי העסקה, התמונה מתבררת כפחות ורודה ולעיתים אף אפורה.

במאמר זה אין ברצוני לפרט את כל נושא מיסוי עסקת הנחלה, אך רק אציין, כי במסגרת מכירת הנחלה, יש לברר גובה דמי הסכמה החלים במכירה, גובה מס שבח, היטל השבחה וכו' ולנושאים אלה אתייחס במאמר הבא.

כמו כן, אתייחס במאמר הבא למגמות בשוק הנחלות והמגזר החקלאי, בעקבות החלטה 979 והשינויים הצפויים בכל הקשור לפיצול הנחלה והעברת זכויות במגרשים המפוצלים!!!

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ הינו הבעלים של משרד עורכי דין א. ליבוביץ ושות' המתמחה במינהל מקרקעי ישראל, בעסקאות במגזר החקלאי ובעסקאות נדל"ן ויזמות בתחום המסחרי והמגורים.      

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.