חיוב בעל דירה בנזיקין עקב סירוב בלתי סביר לפינוי בינוי

חיוב בעל דירה בנזיקין עקב סירוב בלתי סביר לפינוי בינוי
מאת: עו"ד אביב טסה

אם אתה גר בבית משותף וקיבלת הודעה כי בבית בו אתה מתכוונים לעשות פרויקט פינוי בינוי, הרי שהמאמר הבא ישרת אותך היטב.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 שזכה לכינוי "חוק "הדייר הסורר" קובע מה הרוב הנדרש לקבלת החלטה בבית משותף לפרויקט פינוי בינוי.

החוק מייחס חשיבות למספר הדירות בבית המשותף, ומחלק את הרוב המיוחס הנדרש ל-2 קטגוריות:

1. 1.בבית משותף שבו יותר מ-5 דירות – הרוב הנדרש הינו בעלי הדירות שבבעלותם לפחות רבע חמישיות מהדירות, ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

1. 2.בבית משותף שבו 4 או 5 דירות – הרוב הנדרש הינו כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שמתקיימים 2 תנאים אלו: בבית המשותף יש יותר מ-2 בעלי דירות והתנאי השני הוא שבבעלותו של בעל דירה מסב דירה אחת בלבד.

במידה ואינך מעוניין שעסקת הפינוי בינוי תצא אל הפועל, האם יש באפשרותך לעשות משהו?

בעסקת פינוי בינוי טמונים אינטרסים רבים לכל הצדדים (העירייה מעוניינת לשפר את חזות העיר, היזם רוצה למכור דירות, בעלי הדירות יקבלו דירות בשווי כספי גבוהה יותר).

לאור האינטרסים האלו, ניתן להבין מדוע במסגרת חוק פינוי-בינוי ישנה סנקציה חריפה כנגד בעל דירה "סורר" שאינו מוכן לשתף פעולה ולהסכים לפרויקט פינוי בינוי.  

סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) קובע מספר תנאים שבהתקיימותם קמה עילה נזיקית כנגד הדייר הסורר כלפי שאר בעלי הדירות בבניין, וכדלקמן:

1. 1.בבניין הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין לכרות עסקת פינוי בינוי.

1. 2.הדייר הסורר הינו בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. למשל, אם בעל דירה בקומה ראשונה מתנה הסכמתו בתנאי שיקבל דירת פנטהאוז חדשה, הרי שניתן לראות בכך תנאי בלתי סביר.

אולם, סעיף זה קובע 4 סייגים ו/או נסיבות שבהתקיימותן סירוב לעסקת פינוי-בינוי לא יהא סירוב בלתי סביר. כלומר, יש 4 נסיבות המהוות סירוב סביר לעסקת פינוי-בינוי והן:

1. 1.עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית.
2. 2.לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
3. 3.לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי והבינוי.
4. 4.קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.

האם הוגשו תביעות כנגד סרבנים, ובכלל איזה בית משפט מוסמך לדון בנושא?

עד למועד זה בתי המשפט טרם פסקו ונתנו הלכה בעניין.
הסמכות נתונה לבית משפט השלום, שכן עסקינן בתביעת נזיקין, למרות שיש פה עוד מערכת של דינים וסמכויות כגון: דיני הקניין ואז הסמכות נתונה לביהמ"ש המחוזי, דיני בתים משותפים ואז הסמכות נתונה למפקח על רישום המקרקעין.


לסיכום

על פי החוק יספיק רוב של 80% מדיירי בית משותף כדי לבצע פרויקט פינוי-בינוי. אותם דיירים שחתמו על הסכם למכירת זכויותיהם ליזם במסגרת עסקת פינוי-בינוי, יוכלו לתבוע בתביעת פיצויים את 20% בעלי הדירות "הסוררים" המסרבים לחתום על עסקה מסיבות שאינן סבירות. הסירוב לא ייחשב כבלתי סביר, אם מבחינה אובייקטיבית עסקת פינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית למתפנה או כאשר הדייר המתפנה אינו מקבל מגורים חלופיים ובטוחות הולמות, או אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן.



נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.