מכירת מגרש בהרחבה – ההיבט המיסויי

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מיסים , דינ י מקרקעין - מגזר חקלאי - מיסים - מיסוי במושבים - דינ מושבים - הרחבות - מיסוי - דיני מקרקעין - מכירת מגרש - הרחבה - זכויות בניה - דיני מקרקעין - מס שבח - דמי היוון

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מכירת מגרש בהרחבה – ההיבט המיסויי
מאת: עו"ד תמיר יחיא ועו"ד אלי סלהוב

לאחר שסקרנו במאמרים קודמים היבטים שונים של משקים חקלאיים (ניתן למצוא את המאמרים באתר), נפנה כעת לסוגיה שהתעוררה ביתר שאת בשנים האחרונות, עת הוחלט במושבים ובקיבוצים רבים להקצות לבעלי המשקים מגרשים בהרחבת הישוב – מגרשים בהרחבה. מאמר זה יסקור בקצרה וימחיש את מורכבות ההיבטים המיסויים השונים בהם עשויים להיתקל מוכר המגרש והן רוכשו.

ברשימה זו נתייחס למגרש בהרחבה שהזכויות לגביו הן זכויות על-פי הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. יש לבדוק כל חוזה לגופו על מנת לוודא מצב הדברים והתנאים לעריכת עיסקה.

בשנים האחרונות, קיבלו בעלי הנחלות זכויות נוספות כדוגמת מגרש במסגרת הרחבת הישוב/מושב. אין המדובר בחלק מהנחלה, אלא בזכות נוספת וחיצונית לה. כך, יכול בעל הזכות במגרש למכור את הזכות ולהעבירה על פי תנאי חוזה עם המינהל. המגרש הינו יחידה קניינית עצמאית, והוא לא נרשם ע"ש בעל הנחלה כי אם על (בד"כ) על שם מי שהומלץ לכך ע"י בעל הנחלה.

בחינת המציאות העובדתית מראה שישנם סוגים רבים של מגרשים, בגדלים שונים ועם זכויות בניה שונות. ברם, העיקרון ברוב המגרשים הוא דומה. ישנם שלושה היבטים מרכזיים שיש לבחון טרם ביצוע עסקת מכר של מגרש כגון דא:

1.זכויות בניה – כפי שידוע לכל מגרש יש את אחוזי הבניה שלו. אחוזים אלה נקבעים על ידי מנהל מקרקעי ישראל על-פי פרמטרים שונים. באופן טבעי, לכל מטר בניה יש עלות ושווי כלכלי בשוק וכך, בהנחה ששאר הנתונים שווים, אין דין מגרש שזכויות הבניה בו הן 150 מ' כדין מגרש שזכויות הבניה בו הן 250 מ'. בעל המגרש צריך לשלם עבור זכויות הבניה למנהל, בהתאם להיקפן (דמי היוון). בגין כך, הגם שמגרש שיש לו זכויות בניה גדולות יותר שווה יותר, מהווה זכות זו גם עול כלכלי על בעל הזכויות במגרש ומתוך מגמה שלא להכביד על בעלי הזכויות במגרשים, החליט מנהל מקרקעי ישראל שכל עוד לא בוצעה פעולה של מכירה או בניה במגרש הוא לא יגבה את מלוא הסכום בגין זכויות הבניה. ולכן חשוב לזכור שטרם כל פעולה של מכר, יש לבדוק מה גובה הזכויות שהוונו, למרכיב זה יכולה להיות השפעה אקוטית על כדאיות העסקה כולה שכן מדובר בתשלומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים (גובה השומה היוצאת על ידי המנהל, נקבע באמצעות שמאי מטעמם היוצא לשטח ומעריך את שווי הקרקע וזכויות הבניה בגינן יש לשלם).

2.מס רכישה – זהו לכאורה המרכיב הכי פשוט בעסקה, מכיוון שמדובר ב"מגרש" הרי שהרוכש מחוייב בשיעור המס ה"רגיל" ברכישת זכות במקרקעין, קרי 5%. כפי שציינו בתחילת פסקה זו, מדובר רק לכאורה במרכיב פשוט, שכן כאן מגיע המוקש. אם בכל עסקה מחויבים באופן טבעי המוכר במס השבח והרוכש במס רכישה, הרי שכאן יחויב המוכר במס רכישה נוסף על זה שחוייב בו הרוכש. מבולבלים? אז בואו נעשה סדר. ההסבר לחיוב חריג זה טמון בפסקה הקודמת העוסקת בזכויות הבניה.

כאשר המוכר קיבל / רכש את המגרש, היה עליו כזכור לשלם למנהל דמי היוון עבור חלק יחסי של זכויות הבניה בלבד. חלק יחסי זה היה למעשה "שווי העסקה" ממנו נגזר תשלום מס הרכישה שבו חויב המוכר כשרכש את המגרש. כעת, כאשר הוא מוכר את המגרש ותוך כדי כך מהוון את מלוא זכויות אחוזי הבניה, קובע מיסוי מקרקעין כי יש לשלם מס רכישה על זכויות הבניה הנוספות, כלומר על-פי מלוא זכויות הבניה ולא כפי שנעשה בשעתו. על התוספת הזו מוציא מיסוי מקרקעין שומת מס רכישה חדשה שכל עוד לא משלמים אותה לא ניתן יהיה להעביר זכויות לרוכש המגרש.

3.מס שבח – כמו בתחומים אחרים במיסוי מקרקעין, גם כאן מס השבח אינו מקל על המלאכה. נראה, כי אין די במאמר תמציתי ככל שיהיה כדי להסביר את אופן חישוב השבח על המגרש, אך פטור בלא כלום אי אפשר. עיקרו של החישוב מבוסס על שווי הרכישה ההיסטורי כשהוא צמוד למדד ובתוספת כל ההוצאות שהיו ביחס למגרש. סך זה מחושב אל מול שווי העסקה האחרונה, ואם ישנו הפרש מסוים המהווה שבח, הרי שהמוכר יחויב במס עבור שבח זה. לא מן הנמנע, שמיסוי מקרקעין יחליט לפצל את שווי הרכישה ההיסטורי לשתיים אם יראה כי קיים טעם פיסקלי לעשות כן, באופן שחלק יכול לזכות בפטור ממס (אין המדובר בפטור של דירות מגורים אלא בפטור עקב העדר שבח) והחלק האחר יחוייב במס שבח.

בהקשר זה יש לזכור כי, בעלי זכויות שונים קיבלו או רכשו את המגרשים בתקופות שונות ולכן שיעור מס השבח שיחול על המגרש משתנה בהתאם למועד קבלתו. כך שבמקרים מסוימים יכול שיעור המס להגיע עד ל - 50% מגובה השבח! על-כן ישנה חשיבות רבה ל"מועד העלייה לקרקע".

בדומה למס שבח בעסקאות מקרקעין אחרות, גם כאן חשוב להצהיר על כל ההוצאות שהוצאו בגין המגרש (תשלום דמי היוון, פיתוח, מס רכישה, עו"ד שמאים וכד') שכן בכך מקטינים את מרכיב השבח באופן משמעותי.

לסיום יצוין, כי מאמר זה סקר באופן כללי מאוד את נושא המגרשים בהרחבה, יש לתת את הדעת והדגש לשוני בין מגרש למגרש בהתאם למיקומו וזהות הגופים המעורבים בו.
לפני עריכת עיסקה יש להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום על מנת למנוע טעויות ולחסוך ככל שניתן בסכומי המס שיש לשלם.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.