"וועדת הערר אינה שמאי על"

"וועדת הערר אינה שמאי על"
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך קרקע - ערעור על החלטת וועדת הערר

1. 1.מבוא – וועדת הערר מוגבלת בהתערבותה בשומת השמאי המכריע
2. 1.1.מר רחמים לוי, באמצעות עוה"ד גבי מיכאלי ורגב אלקיים, ערער לבית המשפט המחוזי בירושלים (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים) בטוענו, כי לועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ירושלים (להלן: "ועדת הערר") לא היתה סמכות לבטל את החלטת השמאי המכריע בעניין פוטנציאל הבניה למגורים.
3. 1.2.בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט דוד חשין, סגן נשיא – עמ"נ 543/08) קיבל את טענות עוה"ד מיכאלי ואלקיים בקובעו, כי לא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי מכריע, שהוא בר הסמכה בקביעת ערכם של מקרקעין ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים.
4. 1.3.בית המשפט הנכבד קיבל את הערעור המנהלי,ביטל את החלטת וועדת הערר, והורה להחזיר התיק לועדת הערר שתשמע  ותבחן את נימוקי השמאי המכריע ותשוב ותקבל החלטה חדשה.

1. 2.תמצית העובדות הצריכות לעניין
2. 2.1.מר לוי הנו בעלים במושע של מקרקעין בכניסה לירושלים, המצויים בליפתא (מי נפתוח), והידועים כגוש 30237 חלק מחלקה 3, גוש 30239 חלק מחלקות 2 ו-3 (להלן: "המקרקעין").
3. 2.2.על המקרקעין חלה תוכנית המתאר לירושלים מס' 62, וביום 27.9.99 פורסמה למתן תוקף תוכנית 4573. התוכנית עסקה בשינוי ייעוד המקרקעין והביאה לירידת ערכם, בכך שהפכה את הקרקע לבלתי ניתנת לבנייה.
4. 2.3.המערער, בהיותו זכאי לקבלת פיצויים בגין ירידת הערך לאור הפקעת המקרקעין, הגיש ביום 25.7.2002 תביעה לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965.
5. 2.4.הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את תביעת המערער לפיצוי, ועל כן הגיש המערער ערר לועדת הערר.
6. 2.5.ועדת הערר מינתה את השמאי צבי מוסקוביץ כשמאי מכריע, והאחרון הגיש ביום 3.1.08 את חוות דעתו, תוך קביעה, בין היתר, כי קיים פוטנציאל עתידי של בנייה למגורים במקרקעין (תוך דחייה תכנונית ל-12 שנים).
7. 2.6.ביום 17.9.08 החליטה ועדת הערר לבטל את השומה של השמאי המכריע ולמנות שמאי מכריע חדש תחתיו.

1. 3.השאלה המשפטית העיקרית במחלוקת
2. 3.1.מהי סמכותה של ועדת הערר להתערב בשיקול דעתו המקצועית של השמאי המכריע באשר למשקל ו/או האחוזים שניתנו למקרקעין עקב קביעת הפוטנציאל העתידי של הבנייה במקרקעין?
3. 3.2.עוה"ד מיכאלי ואלקיים טענו, כי וועדת הערר אינה "שמאי על", ואין היא רשאית להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו. מעמדו של השמאי המכריע הוא כשל "בורר מכריע" וקביעותיו מחייבות.
4. 3.3.עוד טענו עוה"ד מיכאלי ואלקיים, כי המקרים בהם מתערבים בחוות דעתו של שמאי מכריע הנם פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע או כאשר התקיימו עילות ההתערבות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות.
ראו לעניין זה: עמ"נ 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ואח', מתוך:.lawdata.co.il. וכן, בש"א 1480/07 סופריור כבלים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-אילת, מתוך:.lawdata.co.il.
5. 3.4.בנסיבות המקרה דנן, טענו עוה"ד מיכאלי ואלקיים, כי לועדת הערר אין סמכות לבטל את חוות דעתו של השמאי המכריע.
6. 3.5.לגופו של עניין טען המערער, כי המקרקעין מצויים באזור המצוי בתנופת בניה, והמקרקעין גובלים ממש הן בחלקות עם מבנים/מגורים עליהן, והן בחלקות המיועדות למגורים. המערער צירף מפות ותוכניות לביסוס ולהוכחת טענותיו, כי באופן רגיל וצפוי היה ניתן לבנות שכונת מגורים על המקרקעין.
7. 3.6.המערער טען עוד, כי בבואו של השמאי המכריע לבחון את שווי החלקות, מחויב היה להתייחס אף לאבדן הניצול העתידי של החלקות, אשר היה קיים, בין היתר ע"פ המידע שהיה ברשותו של המערער עובר לרכישת המקרקעין ואשר הגיע אליו מנציגיה המוסמכים של עיריית ירושלים.  
ראה: ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154.
8. 3.7.מנגד, הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, טענה, החלטת ועדת הערר הנה סבירה, וכי השמאי המכריע חייב היה לנמק ולבאר על מה הוא מבסס את הפוטנציאל הגבוה שהעניק למקרקעין, ואולם הוא התייחס לכך ב"לאקונית רבה", ועל כן אין לקבל את חוות הדעת של השמאי המכריע.
9. 3.8.לגופו של עניין טוענת המשיבה, כי פוטנציאל של מגורים ייתכן רק כאשר קיים סיכוי אמיתי וממשי לשינוי ייעוד מגורים – מה שלא היה (לטענתה) במקרה דנן.

1. 4.סיכום והחלטה

1. 4.1.בית המשפט המחוזי (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים), קיבל את טענת ב"כ המערער,עורכי הדין מיכאלי ואלקיים, ביטל את החלטת וועדת הערר, והורה להחזיר את התיק לועדת הערר שתשמע ותבחן את נימוקי השמאי המכריע ותשוב ותקבל החלטה חדשה בעניין.
2. 4.2.בית המשפט קבע עוד, כי לא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי מכריע, שהוא בר הסמכה בקביעת ערכם של מקרקעין ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים.
3. 4.3.בשולי הדברים יצוין, כי בית המשפט לא דן בשאלה המעניינת - האם היה על השמאי המכריע להתחשב רק בפוטנציאל למגורים מוכח? נושא זה טרם נדון והוכרע בפני בתי המשפט בערכאות השונות.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.