שמאי מכריע בהיטל השבחה

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - מיסוי מקרקעין - היטל השבחה - שמאי מקרקעין - שמאי מכריע - ועדה מקומית לתכנון ובניה - תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

בעקבות תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 אשר נכנס לתוקפו בחודש מאי 2009 בדבר מינוי שמאי מכריע, עלה הצורך ליידע את כלל הציבור בדבר גביית היטל השבחה ואופן ערעור על גובה ההיטל

שלח שאלה בנושא לעורך דין

שמאי מכריע בהיטל השבחה
מאת : עו"ד אביב טסה

בעקבות תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 אשר נכנס לתוקפו בחודש מאי 2009 בדבר מינוי שמאי מכריע, עלה הצורך ליידע את כלל הציבור בדבר גביית היטל השבחה ואופן ערעור על גובה ההיטל בעקבות התיקון החדש.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הינו תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית משביחה בעקבותיה עלה שווי נכס המקרקעין. תכנית משביחה הינה תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת בדבר מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד באחד מ-3 עניינים הבאים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, אישור שימוש חורג. יובהר, כי לא מטילים היטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין בשל אישור תוכנית מתאר מחוזית או ארצית, אך בהחלט יכול להיות חיוב עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמקורם בתוכנית מתאר מחוזית או ארצית.

כיצד נקבעת עליית שווי המקרקעין?

גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית שווי המקרקעין.
המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא מהיום שבו אושרה התוכנית המשביחה (או במועד מתן ההקלה או התרת שימוש חורג).
עליית השווי נקבעת על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם, רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.

מהו מועד תשלום היטל ההשבחה?

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. עם זאת, הנישום יכול לשלם מקדמות על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.
סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר מהו "מימוש זכויות":

קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה.

התחלת השימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

העברת המקרקעין או החכירה לדורות, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. הוראה זו נתונה לפרשנויות שונות.

יודגש, כי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מונה שורה של מקרים בהם לא תחול חובת תשלום היטל השבחה. למשל, לא יחול היטל השבחה בגין בניית מרחב מוגן.

אם כן עולה השאלה, מה קורה במקרה שאין הסכמה בדבר גובה היטל ההשבחה?

בטרם תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבנייה ניתן היה לערער על גובה היטל ההשבחה באופן הבא:

1.עליית השווי נקבעת על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית.
2.במידה ונישום אינו מסכים לקביעת שמאי הוועדה הרי שיש לנישום זכות לערור על גובה היטל ההשבחה לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך התקופה הנקובה בחוק. במסגרת זו הנישום ישכור שמאי מקרקעין מוסמך, אשר יכין שומה נגדית לשומה שהכין שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית.
3.הנישום והוועדה המקומית לתכנון ולבניה יכולים להגיע להסכמה על גובה ההשבחה וההיטל יתוקן בהתאם. במידה ועדיין לא מגיעים להסכמה, ימנו הצדדים שמאי מוסכם שיכריע ביניהם ועל החלטת שמאי זה ניתן לערער לבית משפט בנקודה משפטית בלבד.

בעקבות תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקפו בחודש מאי 2009 ניתן היה לערער על גובה היטל ההשבחה באופן הבא:

1.עליית השווי נקבעת על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית.
2.במידה ונישום אינו מסכים לקביעת שמאי הוועדה הרי שיש לנישום זכות לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך התקופה הנקובה בחוק. ועדת הערר רשאית בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו. בהקשר זה בלבד, רשאית ועדת הערר לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר. במידה ומונה שמאי מייעץ, תינתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת.
3.נישום שלא חולק על עצם החיוב כשלעצמו, אלא על גובה החיוב רשאי לפנות אל ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב. על יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין להודיע לחייב בהיטל ולוועדה המקומית בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה כאמור על זהות השמאי המכריע שמינה.
4.על החלטת השמאי המכריע יכולים החייב בהיטל או הוועדה המקומית לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך התקופה הנקובה בחוק. ועדת הערר רשאית בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו.
5.ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים בעניינים הבאים:

על החלטת יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בדבר הארכת התקופה להגשת ערר.

על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו.

על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לאחר הגשת חוות דעת שמאי מייעץ שמונה ושמיעת טענות הצדדים בפני ועדת הערר.

אם כן, עולה השאלה, מי הם אותם שמאים מכריעים בעקבות תיקון מס' 84?

על מנת להבין את השינוי שחל בחקיקה חשוב להבין כי בעבר ניתן היה לפנות אל כל שמאי חיצוני ופריצות כזו נתנה פתח לניגוד עניינים תדיר ופגעה בשקיפות ההליך. הרציונאל מאחורי תיקון מס' 84 הינו מניעת הימצאות שמאים מכריעים במצב של ניגוד עניינים, לכן בעקבות תיקון זה על שר המשפטים לקבוע, על פי המלצת הוועדה המייעצת שהוקמה לפי חוק זה רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מכריעים ולהכריע לגבי גובה חיוב ההיטל ההשבחה. יודגש, כי על שמאי מכריע שייכלל ברשימת השמאים המכריעים חל איסור לעסוק בעיסוק אחר והוא יכלל ברשימה לתקופה של עשר שנים או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.

נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם אלפי שקלים שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.