קנית דירה ולא חתמת על הסכם תיווך - האם אתה חייב בדמי תיווך?

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין , דיני צרכנות ו/או תביעות קטנות - דיני תיווך - תווך מקרקעין - דיני מקרקעין - דיני צרכנות - חוזים - הסכם תיווך - הסכם בע"פ - תום לב - עשיית עושר ולא במשפט - דמי תיווך

מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך בכדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

קנית דירה ולא חתמת על הסכם תיווך - האם אתה חייב בדמי תיווך?
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד רגב אלקיים

לקוח התחייב בפני מתווך בעל פה כי הוא ישלם לו דמי תיווך במידה ועסקת מכר מקרקעין תצא לפועל. לאחר מכירת המקרקעין, הלקוח חוזר בו מהתחייבויותיו, בעל פה.

האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם יהא זה מן הצדק, כי המתווך שעמל קשות בכדי להוציא את העסקה לפועל והיה הגורם הדומיננטי והיעיל בעסקה לא יהא זכאי לדמי תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע, כי מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך (מפורט) בכתב, המזמין את עבודת התיווך.

היינו, על-פי לשון החוק, מתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך על-פי הסכם ו/או התחייבות הלקוח בעל פה, על אף שיהיו בידי המתווך עובדות ו/או מסמכים המוכיחים כי המתווך תיווך את העסקה והוא היה הגורם היעיל בעסקה.

בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לסלק על הסף/לגופם תביעות לדמי תיווך של מתווכים כאשר לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים {ראה: ת.א. 2433/03 סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן פורסם בנבו )
האם בזה הגיע לקיצו עידן יכולת של מתווך להגיש תביעת דמי תיווך ללא שיהא בידו הסכם תיווך חתום כנדרש?
במאמר זה אנסה להציע, בתמצית, מספר חלופות, למקרים (חריגים) בהם, בית המשפט רשאי יהיה לחייב את הלקוח בדמי תיווך, על אף היעדרו של מסמך בכתב.

הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך

העילה הקמה למתווך כתוצאה מהפרת התחייבותו לחתום על הסכם תיווך הנה עילה חוזית, והנה שונה מעילת אי תשלום דמי התיווך. חוק המתווכים אינו מאיין את חוק החוזים והדין הכללי.
התרופה להפרת התחייבות הלקוח נגזרת, בין היתר, מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"), שם נקבע, כי לכשמופרת חובת תום הלב במו"מ שמביאה לפיצוץ במו"מ, וההפרה התרחשה בשלב מאוחר של המו"מ, יש להפעיל את התרופה שנגזרת מסעיף 12 (א) אשם בהתקשרות, כאילו נכרת החוזה, ואז ניתן לקבל כל תרופה אפשרית בין היתר פיצויי קיום.

ראה: 1. ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.

2. 7בע"א 8144/00, עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנדר, נז(1) 158:

עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב

על חוק התיווך, כמו על כל חוקי מדינת ישראל, חלים כללי הדין הכללי וכללי הצדק הטבעי.
הוראות חוק המתווכים שואבים את עקרונות תום הלב החוזי (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973) גם בעניין חוזי תיווך, ובית המשפט רשאי להורות על פיצוי המתווך.

ראה ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842.ב

אי חתימת לקוח על הסכם תיווך, על אף התחייבות מפורשת לעשות כן, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב, ובית המשפט רשאי לראות את הסכם התיווך כאילו נחתם, וכן הוא רשאי לאכוף על הלקוח לשלם אחר התחייבויותיו.

עקרון תום הלב עשוי, במקרים מיוחדים, לדחוק ו/או להתגבר על דרישת הכתב. ובית המשפט רשאי לחייב את הלקוח לשלם למתווך דמי תיווך.

ראה: ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו פ"ד מב (2) 278.

ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.

עשיית עושר ולא במשפט.

הלקוח מנע מהמתווך ו/או נטל לעצמו את דמי התיווך שהתחייב ליתן למתווך, ובכך התעשר שלא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979 (להלן:"חוק עשיית עושר ולא במשפט") קובע כי "מי שקיבל על פי זכות שבדין נכס שירות או טובת הנאה אחרת (להלן:"הזוכה") שבאו לו מאדם אחר (להלן: "המזכה"), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין אפשרית או בלתי סבירה- להשיב לו את שוויה.
במקרים חריגים, בהם מדובר בחוסר תום לב אובייקטיבי, ניתן לעשות שימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט על אף שקיים חוק ספציפי השולל את תחולתו.

ראה: רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ , פ"ד נב(4), 289

סיכום

מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך בכדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך.
על אף האמור לעיל, בדומה להשתלשלות העניינים בדרישת הכתב בעסקה במקרקעין ע"פ חוק המקרקעין, במקרים חריגים, בהם בית המשפט ישתכנע, כי אי חתימת המתווך על הסכם תיווך לא נבעה מרשלנות המתווך ונעשתה בתום לב, ומנגד, הלקוח פעל בחוסר תום לב, יש להניח, כי עקרונות תום הלב מחוק החוזים יחלחלו גם לחוק המתווכים, והם יהיו עשויים להתגבר על דרישת הכתב, כך שהמתווך יהא זכאי לדמי תיווך.
לסיכום יצוין, כי סוגיית הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך נדונה במקרים בודדים בבתי משפט השלום. בית המשפט העליון טרם דן בסוגיה זו, ועל כן אין הלכה מנחה בעניין זה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי