מכירת דירה שהתקבלה בירושה – פטור ממס או לא?

האם יורש שרשום על שמו נכס מקרקעין שהתקבל מירושה חייב בתשלום מסים במקרה שימכור לצד שלישי? כעיקרון, הורשה אינה נחשבת עסקה או מכירה במקרקעין ולכן מכירת נכס מקרקעין שהתקבל בירושה אינו מחויב במס (כגון מס שבח). יחד עם זאת, לא כל נכס מקרקעין שהתקבל בירושה פטור מתשלום מסים.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"), כל פעולה המבוצעת במקרקעין, נחשבת לעסקה וככזו, חייבת בתשלום מס, למעט פעולות שהמחוקק הגדיר מראש והכיר בהן ככאלו שלא מהוות עסקה או מכירה או שהמחוקק קבע לגביהם תנאים מפורשים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום מס. אחת מהפעולות האמורות היא ההורשה.

סעיף 4 לחוק קובע כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה". הסיבה לכך היא שעם פטירת בעלי המקרקעין, נכנס יורש לנעליו לעניין הזכויות במקרקעין מתוקף היותו יורש כך שבפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה על עסקה לגביהם. המשמעות המשפטית היא שהעברת זכויות במקרקעין מהמוריש לשם היורשים, אינה נחשבת למכירה ועל כן אינה חייבת בכל מס ואף אינה חייבת בדיווח לרשויות המס.

במידה ונכס המקרקעין שעבר בירושה הינו דירה, המחוקק ייחד פטור עצמאית וספציפית אשר ניתנת מכוח ירושה, פטור זה מתאפיין בכך שהוא ניתן בנוסף לפטור הכללי (אחת ל-4 שנים) ולא על חשבונו, והוא אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש או למספר הפטורים שניצל בעבר. אי לכך, יש להעדיף לנצל את הפטור הספציפי ולא לנצל את הפטור הכללי.

הפטור הספציפי הנ"ל מעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק, לפיו, היורש לא יחוייב במיסים במידה ויעמוד בארבעה תנאים מצטברים אשר נדרשים לצורך קבלת הפטור מתשלום מסי מוכר מקרקעין:

אזהרה חשובה : הורה שירש מילדו דירה לא יזכה לפטור האמור. בנוסף, במידה ואחד מהתנאים האמורים אינו מתקיים, יהיה על המוכר לפנות לסעיפי הפטור האחרים במידה והם רלבנטיים אליו.


בהקשר זה, שאלה מעניינת התעוררה בבית משפט מחוזי תל אביב-יפו במסגרת ו"ע 001072/04 ירדני לנגזם דן נ' מנהל מס שבח מרכז שם נבחן האם יורשים המוכרים דירת מגורים בפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק זכאים לכפל פטור ממס בגין זכויות הבניה הנוספות. ועדת הערר הכריעה, כי העורר מכר דירה מזכה שבגינה קיבל פטור על פי סעיף 49ב(1) לחוק ומטעם זה הוא אינו יכול לזכות בפטור בטרם חלפה תקופת הצינון הקבועה בסעיף הנ"ל. הדירה נושא דיוננו נמכרה בטרם חלפה תקופת הצינון הנ"ל ומטעם זה, הוא איננו יכול לקבל פטור נוסף מכוח סעיף 49ב(5), שמקפל בתוכו פטור לו היה זכאי המוריש אילו מכר את הנכס בחייו.



נושא מיסוי המקרקעין הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא במיוחד כאשר מדובר בנכסי עזבון הכוללים נכסי מקרקעין, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם אלפי שקלים של מס שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.


הכותב  הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.


האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.