חלוקת דירות - הוצאת היתר לדירה מחולקת

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין, פלילי - מקרקעין - חלוקת דירות - דיני תכנון ובניה - בית משותף - בתים משותפים - פלילי - ועדה מקומית - היתר - יחידת דיור נפרדת - אגף - דירה מחולקת - שכירות

כעיקרון, לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כל שינוי פנימי שאדם עושה בדירתו אינו טעון היתר בנייה מאת הועדה המקומית...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

חלוקת דירות - הוצאת היתר לדירה מחולקת
מאת: עו"ד אביב טסה

בעשור האחרון אנו עדים לתופעה בה בעלי נכסים מחלקים דירות מגורים למספר יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש בתל אביב, וזאת מטרה לנצל את הפוטנציאל ולהגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה.

כעיקרון, לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כל שינוי פנימי שאדם עושה בדירתו אינו טעון היתר בנייה מאת הועדה המקומית. החוק מגדיר מהו שינוי פנימי ויש מספר קריטריונים על מנת שהדבר לא יצריך את אישור הועדה המקומית. יחד עם זאת, במידה ואדם משנה את מספר יחידות הדיור בדירה באופן שיוצר מתקנים נפרדים בכל יחידת דיור (מטבח, שירותים ומקלחת), הרי שחלוקה זו טעונה היתר מטעם הועדה המקומית.

ההליך של קבלת היתר מהועדה המקומית אינו הליך מורכב, אך כרוך בתשלום שעלותו אינה קבועה ותלויה בהערכת שמאי. על מנת לקבל היתר יש לפנות לשירותי אדריכל להכין תכנית ולהגישה בפני הועדה המקומית. מהנדסים מטעם העיריה בוחנים את התכנית מהיבט התכנון. כלומר, האם ניתן להוציא לפועל את התוכנית בדירה במצב הקיים בפועל. יודגש, כי בחלק מהרשיות המקומיות עלולים לא לקבל אישור, בין היתר, עקב אי-עמידה בתקן מקומות חניה. כמובן, שהוצאות אלו נוספות להוצאות שתוציאו על השיפוץ.

במידה והנכם בעלי דירה שחולקה ללא היתר ומעוניינים להסדיר את הנושא, הרי שניתן לקבל היתר רטרואקטיבי, וזאת לפי ההליך שפורט לעיל. יחד עם זאת, עצם העובדה שהדירה כבר חולקה אינה מבטיחה כי הועדה המקומית תיתן "חותמת הכשר" לדירה. כלומר, הועדה המקומית תיתן היתר רק אם ניתן לחלק את הדירה והחלוקה תואמת את מדיניות הועדה המקומית והתוכניות החלות באזור.

לרשויות המקומיות יש קושי רב לאכוף חוק זה וברוב המקרים הדבר מגיע לאוזניהן בעקבות הלשנות, לרוב מצד שכנים, שכן חלוקת הדירה מחייבת הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף. ברגע שנודע לועדה המקומית על חלוקת דירה ללא היתר, הועדה המקומית מגישה כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית". במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין. כלומר, הוצאות כספיות נוספות ומיותרות.

ראוי לציין כי בנושא דירות חלוקה בתי המשפט מבחינים בין חלוקה ליחידות דיור נפרדות (חלוקה אסורה ללא היתר) לבין חלוקת הדירה לאגפים (שינוי פנימי מותר שאינו מצריך היתר). כלומר, לאחר יישום המבחנים שנקבעו בפסיקה, אם בית המשפט מגיע למסקנה כי מדובר בחלוקה לאגפים ולא ליחידות דיור, הרי שהחלוקה מותרת ודין התביעה בגין ביצוע עבודות בניה ללא היתר - להידחות.

לפני סיום ראוי לציין, כי בעת רכישת דירה מחולקת חשוב לבדוק האם החלוקה נעשתה בהיתר לפי חוק התכנון והבניה. במידה והדירה חולקה ללא היתר והדבר נודע לעירייה הנכם עלולים לעמוד בסיטואציה שלא תקבלו אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין על שמכם, וחמור מזה, הועדה המקומית עשויה להגיש נגדכם תביעה פלילית בגין חלוקת דירה שלא כדין, וזאת גם אם לא עשיתם חלוקה זו אלא "רק רכשתם את הדירה". יחד עם זאת, במקרה כזה, תעמוד לזכות הרוכש עילת תביעה כנגד עורך הדין שייצגו ברכישה במידה ולא יידע את הרוכש לגבי אי-חוקיות העניין.

נושא חלוקת דירות הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם אלפי שקלים של מס שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב הינו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.