סוגיית "שטח דירה" ברכישת דירה מקבלן

סוגיית "שטח דירה" ברכישת דירה מקבלן

שטח דירה ברוטו ? נטו? למה התכוון הקבלן ?

מאת: עורך דין אורי אסא

אחד הנושאים המרכזיים אשר עלולים לעורר מחלוקת בעיסקת רכישת דירה מקבלן הינו נושא שטח הדירה, ולא בכדי. עד היום לא השכיל המחוקק לקבוע שיטה מחייבת אחידה למדידה ולציון שטח דירה, כך שחוסר הבהירות בנושא זה ובמיוחד אצל רוכשי הדירות רב.
די אם נציין, כי כמעט לכל רשות כללי מדידה שונים משלה, ושטחה של אותה דירה ממש יהיה שונה לצרכי ארנונה, לצורך הרישום בטאבו, לצרכי מינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב.

באופן כללי יש להבחין בין מספר שיטות עיקריות שרווחות בתחום הבניה לציון שטח דירה ונסקור חלק מהן.
"שטח ברוטו" משמעו, שטח הדירה כולל חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף. כלומר, מודדים את שטח הדירה גופא ואליו מצרפים את החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף המצוי בבנין (לפי שטח הדירה ביחס לשטח יתר הדירות).
"שטח נטו" משמעו, שטח הדירה גופא ללא תוספות מחוץ לדירה (בחישוב זה כוללים בדרך כלל גם את השטחים המצויים מתחת לקירות החיצוניים של הדירה).
מונח שלישי מוכר הינו "שטח נומינלי", כאשר כאן הכוונה לשטח הדירה כולל חלקה היחסי בחדר המדרגות. יצוין, כי להבדיל משתי השיטות הראשונות שאינן רשמיות אך מוכרות היטב בתחום, השיטה השלישית של "שטח נומינלי" מקורה בתקן שהוציא מכון התקנים (תקן 975 משנת 1995).

מסיבות שיווקיות מובנות, מבקש הקבלן להציג את הדירה באופן האטרקטיבי ביותר, ולפיכך הינו בוחר בדרך כלל באחת משיטות המדידה המרחיבות, "שטח ברוטו" או "שטח נומינלי", אלא שלעיתים עלול ציון השטח באופן זה להטעות את מי שאינו בקי במונחים אלו, אשר סובר כי השטח המצוין הינו של הדירה עצמה בלבד. באופן גס ניתן לומר, כי הצגת שטח הדירה בהתאם לאחת משיטות המדידה המרחיבות, מביאה להגדלה של 20%-10% בשטח לעומת מדידה של שטח הדירה נטו.
קיימים גם קבלנים רבים, אשר על מנת להימנע ממחלוקות משפטיות בנושא, בוחרים שלא לציין כלל את שטח הדירה במספר כולל, אלא מסתפקים במסירת תוכנית של הדירה הכוללת את מידות החדרים השונים, כאשר במקרה כזה לא יכול הרוכש לטעון כי הוטעה.

כאמור, מחלוקות רבות התעוררו בנושא שטח הדירה, וחלקן אף הגיעו לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין הידוע בעניין "צמיתות", נדון הנושא של שטח דירה אם כי בהיבט מעט שונה. במקרה שנדון, קבלן הפיץ פרוספקט של הפרויקט שהקים ובו ציין את שטחי הברוטו של הדירות (כלומר, שטח הדירה בצירוף חלקה ברכוש המשותף). לחוזי המכר לא צירף הקבלן תוכנית עם מידות של הדירה, בניגוד למתחייב בחוק, ולפיכך נקבע, כי המידע שמסר הקבלן באותו פרוספקט מחייב אותו, וכי את המונח "שטח ברוטו" בו נקב הקבלן יש לפרש כמתייחס לשטחה של הדירה עצמה בלבד. בית המשפט קבע, כי רוכשי הדירות לא היו אמורים לדעת את משמעות המונח "שטח ברוטו" והיו רשאים להבינו כמתייחס לדירתם בלבד. התוצאה היתה שהקבלן חויב לשלם לרוכשי הדירות בגין ההפרש בין השטח שננקב בפרוספקט למצב בפועל.

למול פסק הדין בעניין צמיתות לנסיבותיו שהעדיף את עמדתם של רוכשי הדירות, ניתן לפני מספר חודשים בבית המשפט העליון פסק דין בנסיבות שונות בו הועדפה טענתו של הקבלן (פס"ד בעניין מלכה יוסף נ' שיכון עובדים). באותו מקרה, נקב הקבלן בחוזה המכר בשטח הדירה מבלי שציין לפי איזו שיטה חושב, כאשר נתברר, כי השטח שננקב היה השטח הנומינלי, כלומר, כלל גם שטחים מחוץ לדירה. אלא שבנוסף, חתמו הרוכשים גם על תוכנית של הדירה ובו פורטו מידות הדירה. בית המשפט קבע, כי אף שהיה זה מן הראוי, כי הקבלן יציין בבירור את אופן חישוב השטח בו נקב בחוזה, הרי משחתמו הרוכשים על תוכנית עם מידות נכונות של הדירה, חזקה שידעו את תוכנה ואת מידותיה של הדירה, ולפיכך דחה את טענות הרוכשים וקיבל את עמדת הקבלן בנושא.

בשורה התחתונה ניתן לסכם, כי רוכשי דירות נדרשים לגלות משנה זהירות כאשר הינם מקבלים נתון של שטח דירה מוצעת מקבלן, ועליהם לברר היטב לפי איזו שיטת מדידה נקבע השטח ומה הינו שטח הדירה "נטו". הקבלנים מצד שני, אם בחרו לנקוב בשטח הדירה הכולל, ישכילו לעשות אם יציינו לפי איזו שיטת מדידה נעשה החישוב, על מנת שרוכשי הדירות לא יוכלו לטעון כי הוטעו לחשוב אחרת.


* רשימה זו הינה למידע כללי בלבד ואינה מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.