מס רכישה בקניית משק חקלאי

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , מקרקעין - מגזר חקלאי - דיני מושבים - דיני מיסים- מיסוי משק חקלאי - נחלה - מס רכישה - דיני מקרקעין - דירת יחיד - מספר יחידות - בני זוג - שווי הרכישה - פטור ממס

בניגוד לדירה רגילה אשר בה הדברים יחסית פשוטים יותר, משקים חקלאים כפי שיפורט להלן כוללים בתוכם סוגים שונים של נכסים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מס רכישה בקניית משק חקלאי
מאת: עו"ד תמיר יחיא ועו"ד אלי סלהוב

כמעט כל אזרח במדינה, בשלב כלשהו של חייו מבצע עסקה של רכישת דירה. לעסקה זו, שהינה בדרך כלל המשמעותית ביותר בחיי הרוכש הן ברמה הפיננסית והן ברמת המורכבות שלה, ישנן השלכות רבות הן למוכר הדירה והן לרוכשה. במאמר קצר ולא ממצה זה, נתמקד הפעם ברוכש הדירה, אולם לא נסתפק ב"סתם" דירה, אלא בדירה שהינה חלק ממשק חקלאי.

אם רכישת דירה עלולה להיות מורכבת, הרי שרכישת משק חקלאי תהיה מורכבת שבעתיים. זאת משום, שמעבר לקיומם של חוזים דו צדדים ומשולשים להם שותפים גם מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות, אשר מהווים מכשול בפני עצמו. הרי שבניגוד לדירה רגילה אשר בה הדברים יחסית פשוטים יותר, משקים חקלאים כפי שיפורט להלן כוללים בתוכם סוגים שונים של נכסים.

לשם ההמחשה נניח כי תא משפחתי מתעתד לקנות משק חקלאי, צריך קודם לשאול את עצמו האם זוהי "דירתו היחידה" כהגדרת החוק. לשאלה זו חשיבות גדולה, שכן החוק מעניק פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום של 907,700 ₪ (הסכום משתנה מעת לעת) במקרה שהתשובה היא בחיוב. ברם, גם אם נדמה כי זוהי דירתו היחידה של ה"תא המשפחתי" אין הדבר מוחלט וחד משמעי. תא משפחתי כולל בתוכו זוג הורים וילדים עד גיל 18, אולם השימוש במונח "זוג" בפסיקה בכלל וחוק מיסוי מקרקעין בכללו, אינו מתייחס רק לזוג נשוי אלא אף לידועים בציבור, כך שאף במקרה של זוג שלא נישא אך גר יחד יראו אותו לעניין חוק זה כ"זוג". המשמעות הישירה של מצב משפטי זה, שאם אחד מבני הזוג הינו בעלים של דירת מגורים אחרת (מנישואים קודמים או כל סיבה אחרת), הרי שהזוג לא יזכה לפטור ממס הרכישה (עניין נוסף שלא נדון בו מחמת קוצר היריעה הוא חלק בדירה שגם הוא לעיתים ישלול את הפטור).

הקושי הגדול בבירור או בתכנון הזכאות במקרים אלה, טמון לא אחת בשאלה מתי הפכו החברים להיות ל"זוג" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. ידועים מקרים בהם זוג נשוי שרכש משק או דירה ודיווח על-כך למס שבח, זכה לשיחת טלפון "תמימה" מפקיד ממס שבח, השיחה הייתה נעימה וקולחת ואף עסקה בעניינים ש"כלל לא קשורים לדירה". מטרת שיחות אלה אינה לאחל "מזל-טוב" לזוג הטרי אלא לברר אצל בני הזוג, מתי החלו לגור יחד שכן במקרים רבים זוהי נקודת הציון בה רואים את יצירת הזוגות במבחן חוק מיסוי מקרקעין גם אם בשלב מאוחר יותר נישאו כדת וכדין. בהנחה שה"תא המשפחתי" אכן זכאי לפטור יש לזכור כי לא מדובר בפטור גורף אלא בפטור שיש לו תקרה שנכון להיום עומדת על סך של 907,700 ₪, מסכום זה ועד לסך של כ-1,275,000 ₪ תמוסה דירת המגורים בשיעור של 3.5% ולמעלה מסכום זה יחול שיעור מס רגיל כלומר 5%.

הדברים לעיל, יפים הן לעניין משק חקלאי והן לעניין דירת מגורים יחידה, אולם ביחס למשק החקלאי ישנן שאלות נוספות שיש לבחון. בחלק גדול מן המקרים מדובר בנחלה בה יש יותר מדירה אחת. כאן יש לשאול האם הפטור חל על המשק כולו, או שמא רשויות המס פורטות את המשק לפרוטות וכל חלק מקבל את ההתייחסות שלו. מדובר בשאלה שהיא כמעט רטורית, שכן ברור שרשויות המס לא יאפשרו עסקאות סל בהן ניתן יהיה להתחמק מתשלומי מיסים. אולם אם היה מדובר בחלוקה טכנית על-פי המצב בשטח, דיינו, בפועל המצב סבוך יותר.

בשלב ראשון, ימסה הפקיד את הדירה השנייה באופן שונה מהדירה הראשונה, מדרגת המס הראשונה תתחיל כבר מהשקל הראשון ועד לסכום של כ- 772,000 ₪ והשניה מסכום זה ואילך. לכן יש משמעות לאיזו דירה אנו נבקש את הפטור המגיע ל"דירת מגורים יחידה" ואיזו תמוסה בשיעור המס הרגיל - הגבוה. לכך יש להוסיף כי מעבר לדירות אשר על הקרקע, חל מס הרכישה על הקרקע עצמה (כאן אין פטורים או הנחות והמס הוא בשיעורו המירבי, קרי 5%, החל מהשקל הראשון), שוב יש חשיבות לגודל הקרקע אשר נייחס כשייכת לדירת המגורים ועל-כן תזכה לפטור חלקי ואיזה חלק יחשב לקרקע "רגילה" וימוסה באופן מלא. באופן דומה ימוסו מגרשים בהרחבה, מרכיב הקרקע המשמש לשימוש עיסקי/חקלאי והשטחים הפתוחים. יש לזכור כי גם בשטחים אשר מוגדרים כחלק מהדירה, בעיני האדם הפשוט, יכול פקיד השומה לבצע פיצולים ולמסות באופן שונה, אך זהו נושא סבוך אחר שלא כאן המקום לדון בו.

כאשר מדווחת עיסקה של מכירת משק חקלאי לפקיד השומה, רצוי מאוד להתייעץ קודם עם עורך-דין הבקי בנושאי המיסוי בכלל ובמיסוי משקים חקלאיים בפרט. הדיווח צריך שיתייחס לשווי הנכסים שעליו שאם לא כן מסתכן הרוכש בהערכות גבוהות מדי של פקיד השומה אשר ילוו בשומות מתאימות. ייתכן מאוד שבמקרים מסויימים תכנון נכון של רכישת המשק, יצריך פעולות מקדימות של ה"תא המשפחתי" (כגון מכירת הזכויות בדירת מגורים נוספת או העברתה במתנה לצד שלישי או בן משפחה). פעולות אשר עשויות לחסוך לרוכש עשרות אלפי שקלים.

עוד יש לומר, כי גם כאשר מדובר במשק הניתן ב"מתנה". עדיין מדובר בעסקה שיש לדווח עליה ולשלם בגינה מיסים, אולם כאן המחוקק קבע כי שיעור המס יהיה בגובה שליש מסכום מס הרכישה אשר היה על הרוכש לשלם אילו היה מדובר במכירה רגילה. כך לדוגמא, מונחת במשרדנו עסקה בה הועבר משק חקלאי במתנה מאם לבנה, גם לאחר ניכוי שני שליש מגובה מס הרכישה היה על הבן לשלם סך של קרוב לעשרת אלפים שקלים.

לסיכום: במאמר קצר זה שמנו את אור הזרקורים על סוג אחד של מס המשולם בעסקת מקרקעין. כפי שנאמר לעיל לא אחת, הסקירה אינה ממצה ומחייבת וישנם עוד נושאים רבים שלא נכללו ברשימה קצרה זו ושעלולות להיות להם משמעויות קריטיות, הנושא סבוך מאוד ולמעשה זהו אחד התחומים הבולטים בהם ייעוץ מוקדם טרם חתימת החוזה חוסך כסף רב. עוד חשוב לדעת, כי לאחר שנחתמת עסקה קשה מאוד להחזיר את המצב לקדמותו, וכשמגלים את הטעות, לא תמיד ניתן לתקנה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.