המדריך לרוכש דירה

המדריך לרוכש דירה
מאת: עו"ד שירלי כהן אדיב

למרבית האנשים, רכישת דירה, היא אחת העסקאות המהותיות ביותר בחייהם. בין אם החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן, מחברה משכנת או מיד שנייה, המדובר בעסקה מורכבת המשלבת ידע ונורמות מתחומי משפט רבים.

למצער, רבים נוהגים לערוך ולחתום על זכרון דברים, מבלי להבין שדינו כדין חוזה לכל דבר ועניין. על כן, מומלץ להיעזר באיש מקצוע (עורך דין) העוסק בתחום הנדל"ן, אשר ילווה אתכם בעסקה.

בדיקות הכרחיות שיש לבצע טרום הרכישה

לאחר שבחרתם את הדירה הנכספת ומצאתם את אזור המגורים מתאים למטרותיכם ולצורכיכם מומלץ לפנות לרשויות המקומיות ולבדוק את תוכניות בנין העיר הן הנוכחיות והן העתידיות החלות על הנכס וסביבתו.
חשוב לבדוק מה עתיד להתרחש באזור בו בחרתם להתגורר, האם מתוכנן להיסלל כביש במקום, האם מתוכננת בנייה בסביבה, האם ישנם צווי הריסה, מהם זכויות הבנייה החלות על הנכס, האם במכירת הנכס יחול היטל השבחה, האם השימוש שנעשה בנכס תואם את תוכניות הת.ב.ע החלות על הנכס, האם הנכס בנוי על פי היתר בנייה כדין?

אל תרכשו דירה בבנין בו אין היתר בנייה כדין!!

חוק המקרקעין נחקק לפני כ – 37 שנים. החוק הניח שכל נכסי המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין. אולם,בפועל נכס נרשם רק לאחר שתבוצע פרצלציה ויירשם בית משותף.

לפיכך, הזכויות באלפי דירות אינן רשומות בטאבו וחוק המקרקעין לא חל על זכויות אלה וכיום אין חוק המסדיר את מצב הדברים שנוצר.

בנסיבות אלה, וודאו, כי הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין.

חשוב מאוד, להוציא נסח רישום עדכני של הנכס וכיום ניתן בצע את ההליך באמצעות האינטרנט.

מה בודקים?

1.    מי הם בעלי הקרקע?
האם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (קחו בחשבון, כי במידה וכן והקרקע לא עברה היוון תידרשו לשאת בתשלום דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה), האם קיימת זיקת הנאה, האם מדובר בזכות בעלות ואם הזכות אינה רשומה בטאבו – היכן וכיצד יבוצע הרישום?

2.    בידקו מי בעל הזכות?
לרוב הנכס רשום על שם המוכרים או הקבלן. חשוב מאוד לשים לב לזהות בעל הזכות, הואיל ולעיתים רק בעל הזכות רשום, ואולם ייתכן מצב בו בן הזוג שאינו רשום עלול לטעון, כי יש לו זכות בנכס.

3.    בידקו האם שטח הנכס ותיאורו בנסח, זהה תוכן חוזה הרכישה.

4.    בידקו האם מוטלים שעבודים, עיקולים, משכנתאות, הפקעות והערות אזהרה על הנכס.

זכרו, עלות העסקה לא מסתכמת אך ורק במחיר הדירה. יש לקחת בחשבון, כי העסקה עשויה לכלול את התשלומים, כדלקמן:

מס רכישה, מס מכירה, מס שבח, מס רכוש מס הכנסה, מס ערך מוסף (במקרה בו הרוכש הינו חברה בע"מ), שכר טרחת עורך דין, היטלי פיתוח, היטלי השבחה, אגרות רישוי, אגרות גרירת משכנתא וכיוצ"ב.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.