פיצויים בגין פגיעה בשווי מקרקעין על ידי רשויות התכנון

פיצויים בגין פגיעה בשווי מקרקעין על ידי רשויות התכנון
מאת: עו"ד אורי אסא


הרשויות בפעולתן לטובת כלל הציבור בתחום התכנון, עלולות לגרום לעיתים לפגיעה בשווים של מקרקעין שבבעלות הפרט. כך הדברים לגבי פגיעה במקרקעין הנגרמת על ידי אישורה של תוכנית מתאר וכן לגבי פגיעה במקרקעין הנגרמת עקב הפקעה.
לגבי כל אחת מהפגיעות הנזכרות, נקבע מנגנון סטטוטורי המסדיר את הפיצוי לו זכאי בעל המקרקעין שנפגעו. ברשימה זו נתמקד במנגנון הפיצוי בגין פגיעה הנגרמת למקרקעין עקב אישורה של תוכנית מתאר.

פרק ט' (סעיפים 202-197) לחוק התכנון והבנייה, דן בתנאים בהם תקום הזכות לקבלת פיצוי עקב פגיעה על ידי תוכנית וקובע מתי חרף קיומה של פגיעה תישלל זכות זו. להלן יפורטו התנאים הנמנים בחוק לצורך קבלת פיצוי.

1. ראשית, הפגיעה נגרמה על ידי תוכנית שאושרה ולא על דרך של הפקעה (לענין מקרקעין שהופקעו קיים כאמור מנגנון פיצוי שונה).

2. המקרקעין שנפגעו הינם בתחום התוכנית או גובלים עמה. קיימת מחלוקת בפסיקה אודות פרשנות המילים "גובלים עמה"; האם מדובר רק על מקרקעין המשיקים פיזית למקרקעין הכלולים בתוכנית או גם על מקרקעין שנפגעו אף שאינם בעלי גבול פיזי. האינטרסים של הרשות מנוגדים כמובן לאינטרסים של בעלי המקרקעין שנפגעו; בעוד שהרשות מבקשת לצמצם את תחולתו של הסעיף ולהחילו רק על מקרקעין בעלי גבול פיזי למקרקעי התוכנית, טוענים בעלי המקרקעין להרחבתו גם על מקרקעין סמוכים שאינם בעלי גבול פיזי. בענין ניתנו מספר פסיקות סותרות על ידי הערכאות המחוזיות והמחלוקת הובאה לפתחו של בית המשפט העליון, אשר עתיד להכריע בה בקרוב.

3. הזכאי לפיצוי הינו מי שביום תחילתה של התוכנית הפוגעת היה בעל המקרקעין או בעל הזכויות בהם.

4. התביעה לפיצויים הוגשה למשרדי הועדה המקומית תוך 3 שנים ממועד תחילת התוקף של התוכנית הפוגעת. מדובר אם כן בתקופת ההתיישנות ספציפית קצרה מהתקופה המקובלת, ולפיכך, על מנת לא לאבד את הזכות לפיצויים, יש להקדים ולהגיש את התביעה. יצויין, כי המחוקק הקנה לשר הפנים סמכות להאריך את המועד "מטעמים מיוחדים".

אולם, אף אם מתקיימים כל התנאים שנמנו לעיל, אין הדבר מזכה בהכרח בפיצויים, ויש לצלוח גם את המשוכה שנקבעה בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. סעיף זה קובע, כי במידה והפגיעה במקרקעין נגרמה עקב הוראה בתוכנית שהינה אחת מבין ההוראות המפורטות בסעיף (אחת עשרה במספר), לא תקום זכות לקבלת פיצוי, ובלבד שהפגיעה שנגרמה במקרקעין אינה חורגת מהסביר ואין זה מן הצדק לשלם את הפיצוי. בין יתר ההוראות אשר פגיעה בגינן לא בהכרח תזכה בפיצוי ניתן למנות: שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע, הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים וקביעת המרווח ביניהם, הגבלת דרכי השימוש בבנינים, חיוב להקצות שטחים לחניה, למקלט, לפריקה וטעינה וכיו"ב.

לכאורה היה בסעיף זה לאפשר לרשות במקרים רבים להימנע מתשלום בגין פגיעה במקרקעין, אלא שכאמור הותנה, כי על הפגיעה לא לחרוג מן הסביר וכן כי שיקולי צדק אינם מורים על תשלום פיצוי. השאלה מהי פגיעה סבירה ומתי הינה חורגת מן הסביר, נדונה לאחרונה בבית המשפט העליון בדיון נוסף, ונקבע, כי לא ניתן לקבוע שיעור קשיח של ירידת ערך שמעבר לו תיחשב הפגיעה כבלתי סבירה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. באותו מקרה אגב, היו השופטים חלוקים, אם ירידת ערך של 11.8% הינה סבירה או לא.

מבחינה פרוצדורלית, התביעה לפיצויים מוגשת לועדה המקומית הרלבנטית, אשר רשאית לקבל או לדחות את התביעה במלואה או בחלקה. על החלטת הועדה המקומית קנויה זכות ערעור לועדת הערר בתוך 30 ימים. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לענינים מנהליים בשאלות משפטיות בלבד, ועל החלטתו ניתן ברשות לערער לבית המשפט העליון.

האמור ברשימה זו הינו למידע כללי בלבד ואינו מהווה בשום מקרה תחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.