מכירה פומבית של נכסים שלא במסגרת בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין, משפט מסחרי ו/או דיני חברות - דיני מקרקעין - מכירה פומבית - נכסים - דירות - דירה - כונס נכסים - משפט מסחרי - חוזה - הצעה - הזמנה להציע הצעות - התמחרות - אחריות - ערבויות - משכנתא

לאחרונה החלו גם מוכרי נכסים מרצון להציע את הנכסים למכירה בהליך של מכירה פומבית

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מכירה פומבית של נכסים שלא במסגרת בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל
מאת: עו"ד אבנר שטמר

מטרות מאמר זה הן:

א.לסקור את היתרונות והחסרונות של מכירת / קניית נכסים בהליך של מכירה פומבית, כאשר המוכר איננו בעל תפקיד אלא הבעלים של הנכס (בדרך כלל ע"י בא כוחו).
ב.לסקור דרכים / פעולות בהן ניתן להקטין את הסיכונים ליוזם המכירה הפומבית ולמשתתפים בה.

עד לאחרונה נמכרו נכסי מקרקעין במכירות פומביות (התמחרויות) כמעט אך ורק ע"י בעלי תפקיד שמונו ע"י בתי המשפט או לשכות ההוצאה לפועל: כונסי נכסים, מפרקים, נאמנים, מנהלי עזבון וכד'.

המשותף לרוב המכירות ע"י בעלי תפקיד הוא כי הן "מכירות כפויות", דהיינו המכירה נכפית על הבעלים הרשום של הנכס, ונעשית בניגוד לרצונו.

לאחרונה החלו גם מוכרי נכסים מרצון להציע את הנכסים למכירה בהליך של מכירה פומבית, וזאת באמצעות פרסום הזמנה להציע הצעות בעיתונות, קבלת הצעות מגובות בערבויות בנקאיות / שיקים בנקאיים, וקיום הליך של התמחרות בין המציעים.

להלן נסקור את היתרונות והחסרונות של מכירת / רכישת נכסים במכירה פומבית כאשר המכירה לא נעשית בחסות בית המשפט / לשכת ההוצאה לפועל, הן מנקודת ראותו של המוכר והן מנקודת מבטו של הקונה, וכן נסקור דרכים / פעולות אותן יכולים לנקוט הן יוזם המכירה הפומבית (המוכר) והן המשתתפים (הקונים) על מנת להקטין את הסיכונים.

היתרונות של המוכר במכירה פומבית

1.נוסח הסכם המכר המחולק למתעניינים אחיד (על מנת ליצור שוויון בין המציעים) ואין צורך לנהל מו"מ עם כל מתעניין בנפרד, דבר החוסך זמן ומאמץ.
2.ניתן לערוך ביקור משותף (או מספר ביקורים) לכל המתעניינים יחד, ובכך לחסוך זרם של מבקרים ומתעניינים בבית המוכר.
3.כל משתתף במכירה הפומבית מפקיד ערבות בנקאית / שיק בנקאי להבטחת הצעתו, וכך מובטח המוכר מפני חזרה (נסיגה) של הקונה מהצעתו.
4.המוכר יכול לנסות להטיל את כל האחריות לבדיקת הנכס על הקונה ולהסיר מעצמו כל אחריות למצב הנכס, הן מבחינה משפטית, הן מבחינה פיסית והן מבחינת עמידת הנכס בתנאי הרשויות כגון התאמה להיתר הבניה, חריגות בניה, צווי הריסה וכד'. (הערה: לא בטוח כי הדבר יעמוד במבחן בית המשפט וייתכן שייקבע כי המוכר חייב לגלות לקונה כל מידע אודות הנכס, ואין הוא רשאי להטיל את חובת הבדיקה על הקונה).

החסרונות של המוכר במכירה פומבית

1.מבחינת המוכר אין כמעט חסרונות במכירה פומבית. המוכר בדרך כלל אינו מתחייב למכור למציע שהצעתו תהיה הגבוהה ביותר, או למכור בכלל, לפיכך אם בהתמחרות לא יושג המחיר אותו הוא מצפה לקבל, אין עליו חובה למכור.
2. חיסרון פעוט למוכר הוא עלות פרסום המודעה בעיתונות, סכום היכול לנוע בין 1,500 ₪ ל-3,000 ₪ (תלוי בגודל המודעה), בפרסום בעיתונים המובילים, וסכום נמוך בהרבה בפרסום במקומונים.
3.לכאורה קיים חיסרון קטן נוסף למוכר, והוא כי אם יחליט בסופו של דבר לא למכור למציע שהצעתו היתה הגבוהה ביותר, הוא עלול לאבד את המציעים האחרים שלא יחזרו לנהל עימו מו"מ. לאמיתו של דבר, אין הדבר מהווה חיסרון משום שאיש מהם לא הגיע ממילא לסכום בו המוכר מסכים למכור, לפיכך איש מהם אינו קונה מתאים.

היתרונות של הקונה במכירה פומבית

1.בניגוד למו"מ ללא מכירה פומבית, העלול להימשך חודשים ארוכים, כאן התהליך קצר ויעיל.
2.בדרך כלל נקבע במודעות מועד אחרון אשר עד אליו יש להגיש את ההצעות, ובסמוך לאחר מכן מתקיימת ההתמחרות (המכירה הפומבית).
3.מקובל לקבוע לוח זמנים של כשבועיים עד חודש להגשת הצעות, ובדרך כלל בתוך שבועיים עד חודש נוספים מתקיימת המכירה הפומבית.
4.לפיכך הקונה יודע כי בטווח זמן של כחודש עד חודשיים יסתיימו הליכי המכירה הפומבית והוא ידע אם קנה או לא.

החסרונות של הקונה במכירה פומבית

1.בדרך כלל הסכם המכר אחיד לכל המציעים ואינו פתוח למו"מ.
2.בדרך כלל לוחות הזמנים לתשלום התמורה קצרים לעומת הסכמי מכר רגילים.
3.בניגוד למכירה רגילה, שם קונה שאיתר נכס אטרקטיבי יכול לנהל מו"מ ולהגיע להסכם מכר חתום ללא שיש מתחרים אחרים על אותו נכס, כאן מתמודדים מספר מציעים בו זמנית על הנכס.
4.הקונה שהגיש הצעה קשור בהצעתו:
א.בעת ניהול מו"מ רגיל, הקונה אינו משלם כספים ואינו מפקיד ערובה. בדרך כלל התשלום הראשון משולם רק במעמד החתימה על הסכם המכר.
ב.לכן, כל עוד לא נחתם הסכם מכר, הקונה רשאי לסגת ולא נגרם כל נזק כספי. כך למשל, אם הקונה איתר נכס עדיף טרם חתימת ההסכם, הוא יכול לחדול מהמו"מ עם המוכר ולהתחיל לנהל מו"מ על הנכס העדיף.
ג.במכירה פומבית, הקונה קשור בהצעתו אותה הבטיח בערבות. אם הקונה איתר נכס עדיף לאחר הגשת הצעתו וטרם שהסתיימה המכירה הפומבית, הקונה עלול למצוא עצמו יוצא קרח מכאן ומכאן: אם ינסה למשוך הצעתו, הוא עלול להפסיד את ערבותו. אם יוותר על הנכס העדיף, ימשיך במכירה הפומבית ולבסוף לא יזכה בה, יכול שהנכס העדיף יימכר בינתיים לקונה אחר.
5.במקרים בהם המוכר מטיל את כל האחריות לבדיקת הנכס על הקונה, עלול הקונה להיחשף לחריגות בניה, צווי הריסה וכד'. אמנם ייתכן שבית המשפט יקבע כי המוכר חייב לגלות לקונה כל מידע אודות הנכס, אולם הסכמת קונה לקבל על עצמו את כל האחריות לבדיקת הנכס מרעה את מצבו.

דרכים / פעולות להקטנת הסיכונים

דרכים / פעולות ליוזם המכירה הפומבית (המוכר) להקטנת סיכונים

1.המוכר רשאי לסייג את ההזמנה להציע הצעות ולכתוב בה במפורש כי:
א.אין הוא מתחייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.
ב.אין הוא מתחייב לקבל הצעה כלשהי.
ג.הוא רשאי לנהל מו"מ עם המציעים ו/או עם מי מהם בנפרד.
2.הודעה בדבר סייגים כאמור תביא למצב בו המוכר יוכל להסכים למכירה אך ורק אם במכירה הפומבית יושג מחיר בו הוא מסכים למכור את הנכס, ולסרב למכירה אם לא יושג מחיר כזה.

דרכים / פעולות למשתתף (המציע) במכירה הפומבית (הקונה) להקטנת סיכונים

1.המציע יכול לציין בהצעתו כי הוא מבקש להשתתף בהתמחרות, וכי הוא מבקש ליידע אותו בדבר הצעה גבוהה יותר (אם תוגש) ולאפשר לו להשוותה או להציע יותר.
2.המציע יכול לסייג את הצעתו בזמן. כך למשל, לקבוע בגוף ההצעה כי הצעתו בתוקף עד תאריך מסוים ולאחר מכן תפקע ההצעה. דבר זה ימנע מהמוכר להחזיק את הצעתו ואת ערבותו של המציע כ"בני ערובה" בעודו מנהל מו"מ עם אחרים.
3.לחילופין המציע יכול להפקיד ערבות בנקאית ולא שיק בנקאי. כך, בהגיע המועד הנקוב בערבות, תפקע הערבות והמציע לא יהיה עוד "בן ערובה" בידיו של המוכר.
4.המציע יכול לברר עם המוכר טרם הגשת ההצעה, מהו המחיר בו יסכים למכור את הנכס. אם המחיר אותו מצפה המוכר לקבל גבוה בהרבה מהמחיר אותו מתכוון המציע לשלם, יתכן שאין כל טעם בהגשת הצעה והפקדת עירבון.
5.אם נקבע במודעות כי כל האחריות לבדיקת הנכס מוטלת על הקונה, ואם הקונה מסכים לתנאי, על הקונה לדרוש מהמוכר, לכל הפחות, להצהיר כי לא ידוע למוכר חריגות בניה, צווי הריסה או כל סיבה אחרת המונעת או עלולה למנוע שימוש בנכס כפי שהוא למטרה לשמה נרכש. סירוב של המוכר להצהיר כאמור, צריך "להדליק אצל הקונה נורה אדומה" ולגרום לו לשקול מחדש אם להגיש הצעה.

כללי

1.המכירה הפומבית שלא במסגרת בית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל אינה ממרקת את הנכס מעיקולים, שעבודים וזכויות צד ג' (מכירה במסגרת בית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל נעשית לפי סעיף 34 א' לחוק המכר, והקונה קונה את הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג').
2.לפיכך, על המציע לערוך את כל הבדיקות כפי שנעשה בהליך של מו"מ רגיל מול מוכר ולבדוק היטב בין היתר את מצב הזכויות המשפטיות (רישום הנכס), זכויות הבעלות בנכס, תנאי היתר הבניה והתאמת הנכס להיתר, חריגות בניה, צווי הריסה, שעבודים ועיקולים, וכן את מצבו הפיסי של הנכס. במקרה שהנכס הוא דירה בבית משותף, על המציע לבדוק גם את תקנון הבית המשותף.
3.מציע שאינו יודע לערוך את כל הבדיקות הנ"ל בעצמו, טוב יעשה אם ייעזר בבעלי מקצוע מנוסים, כך למשל שמאי מקרקעין לבדיקת מצב הנכס והתאמתו להיתר הבניה וכך למשל עורך דין לבדיקת מצבו המשפטי של הנכס, על מנת שלא ימצא עצמו מפקיד עירבון לרכישת נכס פגום.

הערה: האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא קבלת ייעוץ משפטי המותאם למקרה הספציפי עפ"י נסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.