תמרורי אזהרה לרוכשי דירת מגורים (רשימה ראשונה)

תמרורי אזהרה לרוכשי דירת מגורים (רשימה ראשונה)
מאת: עו"ד אורי אסא


מטרת רשימה זו לסקור את הסיכונים העיקריים להם חשוף רוכש דירת מגורים בעת עריכת עיסקת רכישת דירה וכן להציע דרכים להתגונן מפניהם. רשימה זו אינה ממצה את כלל הסיכונים, וברשימות הבאות ידונו סיכונים נוספים בפניהם עומדים רוכשי דירות.

רכישת דירה הינה בדרך כלל העיסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שמבצע אדם בחייו. בשל המשמעות הכלכלית הנכבדה של עיסקה זו, חשוב לדעת ולהכיר היטב את הסיכונים השונים הטמונים בביצועה של עיסקה זו, שכן המחיר הכרוך באי נקיטת אמצעי זהירות מתאימים, עלול להיות כבד ביותר.

בעוד שהסיכונים שהם מנת חלקו של מוכר הדירה הינם מצומצמים יחסית, שכן העברת הזכויות בנכס ומסירת החזקה נעשים, כמקובל, רק לאחר תשלום מלוא התמורה עבור הדירה לידיו, הרי שמצידו של הרוכש סימני השאלה הכרוכים בעיסקה זו הינם רבים. לבד מהענינים הפיזיים כגון מצב הדירה והבנין וכד', עליהם יכול הקונה הסביר לעמוד בדרך כלל בעצמו, קיימים ענינים רבים נוספים, ערטילאיים ברובם, המצריכים בדיקה יסודית ברשויות השונות, כגון טיב הזכויות של מוכר הדירה, קיומם של שיעבודים לסוגיהם, חובות של המוכר לרשויות השונות בכלל ועקב מכירת הדירה בפרט וכיו"ב. ברשימה זו נעמוד על חלק מאותם סיכונים עיקריים שעל רוכש הדירה להישמר ולהתגונן מפניהם.

1. בדיקת זהות המוכר - הדבר הבסיסי ביותר, הינו לוודא כי האדם שמוכר את הדירה הינו אכן הבעלים של הזכויות בדירה. לענין הזיהוי חשיבות מכרעת, במיוחד לאור הגידול המדאיג שחל בשנים האחרונות במספר מקרי התרמית במכירת דירות, כאשר נוכלים מציגים עצמם כבעלים של דירה מסויימת ועושים לשם כך שימוש בתעודות זיהוי ו/או יפויי כח מזויפים. נוכלים אלו גורפים את הכספים מהרוכשים ונעלמים, כאשר הרוכש ניצב פעמים רבות מול שוקת שבורה ללא דירה וללא כספו. לפיכך, חשוב ביותר להקפיד על זיהוי באמצעות תעודת זהות עדכנית אשר התמונה והפרטים בה תואמים את האדם המציג עצמו כבעל הדירה. ליתר זהירות ניתן לדרוש לראות גם תעודה מזהה נוספת ומסמכים מקוריים המעידים על רכישת הדירה, כמו כן ניתן לברר אצל השכנים פרטים אודות זהות המוכר ולאמת אותם מול המצגים שמציג המוכר. הכלל החשוב ביותר הינו להפעיל את השכל הישר, וכאשר קיים חשש למעשה מרמה, לא לבצע את העיסקה.

2. בדיקת הזכויות הנמכרות - מבחינה משפטית, מכירת הדירה אינה רק העברת השליטה הפיזית בה, אלא ובעיקר העברת הזכויות הקניניות - הערטילאיות בדירה. בעיסקאות מכר מבחינים בעיקרון בין שני סוגי זכויות, בעלות וחכירה. זכות הבעלות הינה הזכות המקיפה הכוללת, והמלאה בדירה, ומשמעה, כי אין כל בעל זכויות אחר לגבי הדירה פרט לבעליה. לעומת הבעלות, עומדת זכות החכירה, שהינה למעשה, שכירות ארוכת טווח. כאשר מדובר ברכישת זכויות חכירה, מעמדו של הרוכש הינו של חוכר ולא של בעלים. כאשר מדובר בחכירה, קיים מסמך אשר קובע את תנאי החכירה של הדירה, וקיים מחכיר ממנו קיבל החוכר את זכויותיו בדירה. אף שלא רבים יודעים זאת, במדינת ישראל, מרבית רוכשי הדירות אוחזים בזכות חכירה בלבד (ממינהל מקרקעי ישראל כמי שמופקד על ניהול מקרקעי המדינה), ורק מיעוטם הינם בעלים. יחד עם זאת, במישור הפרקטי, לא תמיד ניכר הבדל בין זכות בעלות בדירה לבין זכות חכירה, אולם לעיתים כרוכות בכך משמעויות רבות, בעיקר כספיות, אשר מן הראוי לתת את הדעת עליהן, וננסה להאיר כמה מהן.

כפי שציינו, להבדיל מזכות הבעלות, אשר לגביה הוראות החוק הן אשר קובעות, בחכירה, בנוסף לדין, קיים מסמך בין המחכיר לחוכר אשר קובע מהם תנאי החכירה. במסמך זה נקבעים בדרך כלל ענינים מהותיים ביותר, כגון תקופת החכירה, תנאים להעברת זכויות החכירה וכד'. כך יש לבחון, כי זכות החכירה הנרכשת אינה עומדת להסתיים בקרוב באופן שמעקר כל כדאיות כלכלית ברכישת הדירה, כמו כן יש לוודא כי ניתן יהיה להעביר את זכויות החכירה בדירה (קרי, למכור בעתיד את הדירה) לצד ג' ללא הגבלות וכד'. לכן, יש לעיין היטב לפני רכישת זכויות חכירה בדירה במסמך הקובע את תנאי החכירה ולודא כי התנאים המנויים בו קבילים ומקובלים.

כאמור, גם במישור הכלכלי, עלולה רכישת זכות חכירה להיות כרוכה לעיתים במשמעות נכבדה. למשל; בעל זכות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, עלול להיות מחוייב בתשלומים שונים למינהל, כך למשל דמי חכירה שנתיים (במידה והזכויות אינן מהוונות), דמי היתר במקרה של הגדלת הבנוי או דמי הסכמה בעת מכירת הדירה (שוב, במידה והזכויות אינן מהוונות). לעומת זאת, מי שרוכש זכות בעלות בדירה אינו חייב בתשלומים אלו. לכן, כאשר עומדים בפני רכישת זכויות חכירה בדירה, יש לבחון את ההשלכות הכלכליות העתידיות שכרוכות בכך.

3. בדיקת קיומם של שיעבודים, עיקולים וכד' על זכויות המוכר - חשוב ביותר לוודא, כי הזכויות הנמכרות בדירה נקיות מכל שיעבוד, עיקול וכד'. במידה והזכויות הנרכשות אינן חופשיות ו/או לא הובטחו הדרכים לשחרורן מכל השיעבודים והעיקולים החלים עליהן, עלול הדבר להסב לרוכש נזקים כספיים גדולים. כך למשל, במידה וזכויות המוכר בדירה משועבדות במשכנתא לגורם כלשהו, והרוכש לא וידא כי הזכויות יגיעו לידיו כשהן חופשיות משיעבוד זה, עוברות הזכויות לרוכש כפופות לשיעבוד, כלומר, הזכויות שנרכשו הינן פגומות ושווין נמוך מהמחיר ששולם עבורן, שכן השיעבוד קודם לזכויות רוכש הדירה. כך יכול גם בעל השיעבוד לפעול לממש את השיעבוד ולמכור את הדירה על מנת לקבל את חובו, אף שמי שהתחייב בפועל לשלם את החוב היה המוכר ולא הקונה. ברור שבמצב זה עלול רוכש הדירה להפסיד סכומי עתק. על מנת להימנע מתקלה זו, חשוב לבדוק היטב את המרשמים השונים המתנהלים ביחס לאותה דירה, שכן על מנת שיהיה לשיעבודים ולעיקולים תוקף כלפי רוכש הדירה עליהם להיות רשומים בהם. כך, לגבי דירה שרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש לעיין היטב בנסח הרישום המתייחס לאותה דירה ולוודא כי אין מצוין בו כל שיעבוד, עיקול וכד' על זכויות המוכר. לגבי דירה שטרם מתנהל לגביה רישום בלשכת הרישום יש לערוך בדיקות יסודיות יותר ברשם המשכונות, במינהל מקרקעי ישראל (כאשר מדובר בזכויות חכירה מהמינהל), וכאשר קימת גם חברה משכנת (עמידר וכד' או היזם שמנהל רישום אצלו), גם ברישומיה. במידה שמתברר כי קיים שיעבוד או עיקול על זכויות המוכר, יש להבטיח את הסרתו, רצוי עוד לפני חתימת הסכם הרכישה או במנגנון חד משמעי בחוזה הרכישה. חשוב ביותר לא לשלם כספים כלשהם למוכר לפני שהשיעבוד או העיקול הוסרו.

4. בדיקת חבויות המוכר במיסים ותשלומים - נושא מרכזי נוסף אליו יש לתת את הדעת לפני רכישת הדירה הינו חבויותיו של המוכר במיסים ותשלומים בקשר לדירה. היות והעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים על העדר חוב לרשויות השונות בקשר לדירה, הרי שחשוב לוודא, כי המוכר ישלם את כל התשלומים החלים עליו על מנת שלא יפלו על כתפי הרוכש. ניתן לחלק נושא זה לשניים; חובות עבור השימוש השוטף בדירה וחובות החלים על המוכר כבעל הזכויות ועקב המכירה. במסגרת החובות השוטפים ניתן למנות את הארנונה, המים, החשמל, ועד הבית וכיו"ב. אף שאין מדובר בדרך כלל בסכומים גדולים, הרי שלעיתים נצברו חובות רבים לחובת המוכר ויש לוודא שהמוכר יסלקם. בענין החובות החלים על המוכר כבעל הזכויות ועקב המכירה, עלולים החובות להגיע לעיתים לסכומים גבוהים ביותר. התשלומים העיקריים שהמוכר עלול לחוב בהם כבעל הזכויות וכמוכר הדירה הינם מס שבח, מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל. היריעה קצרה מלתאר את מהותו של כל אחד מהנ"ל, אולם כאמור, לעיתים מדובר בסכומים גבוהים ביותר, אשר אי נקיטת אמצעי זהירות מספקים עלול לגרום לכך שהרוכש יאלץ לשאת בהם בעצמו או יאלץ לנקוט בהליכים משפטיים על מנת לאלץ את המוכר לשלמם. לכן חשוב לבדוק מראש את הסכומים בהם עשוי המוכר להתחייב, ויש לשריין סכומים אלו מתוך התשלום עבור הדירה ולהעבירם למוכר רק לאחר הצגת האישורים המתאימים על תשלום חובות אלו.



ברשימה זו סקרנו את הסיכונים העיקריים להם חשופים רוכשי דירה בעומדם בפני עיסקת הרכישה. כפי שציינו, היות ומדובר בדרך כלל בעיסקה הכלכלית הגדולה ביותר שמבצע אדם בחייו, חיוני לבחון היטב בטרם ביצוע העיסקה את הנושאים שנמנו ברשימה זו על מנת לא להיכשל בביצועה.

* רשימה זו הינה למידע כללי בלבד ואין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.