מקרקעין - תכנון ובניה במושבים – שאלות ותשובות

מקרקעין - תכנון ובניה במושבים – שאלות ותשובות
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

שאלה  בנושא בניה עצמית

האם ניתן למשכן שטח קרקע בבעלותנו ובהמשך להעביר את המשכנתא על שלד הבניין ?

עו"ד גבי מיכאלי :

בעקרון ניתן לשעבד כל נכס מקרקעין וכנגדו לקבל משכנתא. אישור המשכנתא, גובה המשכנתא והתנאים תלויים בגורמים נוספים כגון יכולת ההחזר שלכם, שווי המגרש וכיו"ב..
במקרה של בניה בכפוף לאמור לעיל ניתן בד"כ לקבל משכנתא מדורגת לפי שלבי הבניה. המשכנתא תהיה הן על הקרקע והן על הבניה.


שאלה בנושא מקרקעין גובלים ופעולות בניה הפוגעות במקרקעין סמוכים

באזור שבו אני גרה לכל תושב יש 1 דונם. השטח שלי ושל שכני הינו בשיפוע. השכן פיתח את אדמתו והוסיף אדמה על מנת לישר את שטחו, ויצר מן מדרגה בינינו לבינו כאשר אנו החלק הנמוך, כאשר למדרגה אין תמיכה ונוצרת סכנה מפני סחף וסלעים.

שאלתי היא האם אין זה מחובתו ליצור פיתרון בטיחותי כגון מסלעה או קיר תומך,  על מנת שהמדרגה שיצר לא תסכן אתי ואת משפחתי?

עו"ד גבי מיכאלי :

באופן עקרוני חלה חובה על השכן ליצור פתרון בטיחותי על מנת למנוע סכנה מפני סחף מסלעים, אש וכל סכנה אחרת.
חובה זו קמה מכוח:
פקודת הנזיקין – למנוע מטרד, מפגע וסיכון לסביבה מקניינו.
חוק התכנון והבנייה – לבנות בקניינו בהתאם לתב"ע החלה ולתכנית  ותכנית בנייה שאושרה על ידי הועדה    המקומית באיזור המגורים.

נוסף על כך, אני מציע לך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובנייה באזור מגורייך, ולהתריע על הסכנה בהעדר    קיומו של חסם מפני סחף סלעים, אבנים לשטח שלך. כמו כן, רצוי לבדוק עם הועדה הנ"ל האם לא דרשה כתנאי לאישור הבנייה של השכן (בהנחה שאישר את הבנייה כאמור), בניית תומך שכזה, או לכל הפחות, מסלעה.

זאת ועוד, אני מציע לך, אם טרם קבלת המידע מהועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואם בעקבות קבלתו – לפנות לשכן במכתב, ולהתריע מפני הסיכונים שנוצרו בעטיית הבנייה של השכן ביחס לשטח שלך.

שאלה בנושא היטל השבחה

בשנת 2001  הגשתי בקשה לקבלת היתר בניה בקרקע השייכת לי וחוייבתי בתשלום היטל השבחה. קיבלתי פטור מתשלום היטל השבחה על 120 מ"ר. הבית נבנה על ידי ויש בידי טופס 4 . לאחרונה קיבלתי דרישה לתשלום הסכום שהוכר בזמנו כפטור בהסתמך על פסק דין עקרוני שניתן בנושא.

לדעתי לאור תשלום היטל ההשבחה על ידך בעבר, העירייה אינה זכאית לדרוש תשלום נוסף.
פסק הדין לא חל, לדעתנו רטרואקטיבית.
לאור האמור, לדעתנו אינך חייב בתשלום,  אולם עליך להתנגד לחיוב לתשלום בדרכים שנקבעו בחוק. במידה ולא תפעל כלל, יחול עליך החיוב והעירייה תוכל לפתוח בהליכי גבייה נגדך.


שאלה בנושא בניה במושב

אני רווקה וקבלתי חלקה בהרחבת הישוב של המושב בו גדלתי.  לפני 4 שנים שילמתי כבר את כל מה שהיה צריך למנהל ולפיתוח.  החוזה היה לשלוש שנים ואח"כ ביקשתי הארכה בגלל שאני רווקה ומצבי הכלכלי לא אפשר לי לבנות, נשארה לי עוד שנה בערך לגמר החוזה.

שאלתי היא מה יקרה במידה וגם השנה אני לא אצליח לבנות ?

עו"ד גבי מיכאלי :

לפי האמור בפנייתך חתמת על חוזה פיתוח אשר מחייב אותך לבנות תוך 3 שנים מיום החתימה, אחרת הזכות תשלל ממך.
במידה ולא תבני לפחות יסודות ולא תקבלי אישור להאריך המועד, אכן תשלל זכותך והמגרש.

אני ממליץ להתחיל בבניה, לאשר תוכנית לבניה ולבנות לפחות יסודות, אחרת את עלולה להפסיד את זכותך ומגרשך ינתן לאחר.
במקרה שיש הצדקה לאי התחלת הבניה, צריך להגיש בקשה מנומקת למינהל כולל אסמכתאות, ויש סיכוי לקבל ארכה מסויימת.

שאלה בנושא שינוי יעוד / פיצול דירה

האם מותר לי לקחת קוטג' בעל 3 קומות ולהפוך כל קומה לדירה

הבניה, אחוזי הבניה, יעוד הבניה, מספר הדירות המותר וכו' – כולם נקבעים על פי תכנית בנין ערים הרלוונטית לבית בו מדובר.
לכן עליך לבדוק את תכנית בנין העיר הרלוונטית והנמצאת בדרך כלל ברשות המקומית בוועדה לבנין ערים.
גם במידה והתכנית לא מאפשרת חלוקת הבית ל-3 דירות יתכן ויש מקום להגיש בקשה להקלה או תכנית מיוחדת. – בד"כ ידרשו לכל דירה חניה וממ"ד ויתכן כי לאור תנאי התב"ע לא ניתן לקבל ההיתר הרצוי.


שאלה בנושא פיצול דירה בבית משותף

האם ניתן לפצל דירה כך שחיצונית אין כל שינוי במבנה אך פנימית הדירה מפוצלת למספר יחידות דיור המושכרות לאנשים שונים ?

עו"ד גבי מיכאלי :

באופן עקרוני תוכנית בניין עיר תב"ע וכן היתר הבניה הספציפי גם קובעים את מספר הדירות בבנין מגורים.
שינוי במספר הדירות דורש היתר בניה מיוחד על כל הכרוך בכך.
מאחר ומדובר בבית משותף יש לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרים לפיצול.
הכוונה כמובן לכך כי אכן הדירה פוצלה ומהווה יחידות דיור נפרדות על פי הגדרתן.


שאלה בנושא היתר בניה  בניית פרגולה

אני מתכנן לערוך שיפוץ בוילה פרטית בבעלותי לרבות בניית פרגולה פתוחה מ 3 כיוונים ולא כהרחבה וסגירה של מבנה קיים ( רעפים ועמודים בלבד ).
האם אני נדרש להיתר בניה ?

עו"ד גבי מיכאלי :