רכישת נכסים מכונס נכסים – צמצום סיכונים

רכישת נכסים מכונס נכסים – צמצום סיכונים
מאת: עו"ד אבנר שטמר

לצד היתרונות הקיימים ברכישת נכס מכונס נכסים (הנכס נרכש כשהוא נקי מעיקולים, שעבודים וזכויות צדדים שלישיים, ולעיתים במחיר אטרקטיבי), קיימים ברכישה מכונס גם חסרונות.
הכרת החסרונות מאפשרת להתגבר עליהם ולפתור אותם בשלב המו"מ. אי ידיעת החסרונות עלולה להפוך אותם לסיכונים לא מבוטלים.

• א.המועד לתשלום מלוא התמורה ומימון בהלוואה מובטחת במשכנתא

בחוזי מכר בין מוכר מרצון לקונה מרצון משולמת בדרך כלל מקדמה בעת החתימה ויתרת התמורה משולמת בדרך כלל על פני מספר חודשים.

ברכישה מכונס נכסים נדרש הקונה לעיתים קרובות לשלם את מלוא התמורה תוך 30 יום, או זמן דומה.

למי שכל הכסף מצוי ברשותו הדבר אינו מהווה מכשול. למי שמתכוון לממן חלק מתמורת הרכישה בהלוואה מגובה במשכנתא על הנכס הנרכש, הדבר עלול להוות בעיה.
30 יום אינם זמן מספיק לנהל מו"מ עם בנקים למשכנתאות, להשיג עסקת מימון טובה ולשלם לכונס הנכסים את מלוא התמורה במועד.
פרק זמן של 60 יום ולכל הפחות 45 יום יאפשר גמישות גדולה יותר במו"מ עם הבנקים למשכנתאות.

כונסי הנכסים רושמים בדרך כלל בהסכמי המכר כי אי קבלת הלוואת משכנתא ע"י הקונה אינה עילה לאי עמידתו של הקונה במועד התשלום.

קונה שלא יספיק ליטול הלוואת משכנתא, עלול למצוא עצמו מפר את ההסכם עם כונס הנכסים וערבותו תחולט.

עוד חשוב כי בהסכם המכר תופיע התחייבות של כונס הנכסים לחתום על התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק מממן, בנוסח הנהוג והמקובל בבנק המממן.

• ב.אישורי מס שבח, מס רכוש ומס מכירה

במכירת נכס ע"י כונס נכסים, עוברת הבעלות לקונה עפ"י סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח - 1968, דהיינו כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי.

לעיתים מציין כונס הנכסים בהסכם המכר כי הוא מתחייב להמציא לקונה את כל האישורים הנחוצים לשם ביצוע העברת הזכויות על שם הקונה, אולם מותיר לקונה את הביצוע בפועל של העברת הזכויות.  

יש כונסי נכסים המגדילים לעשות, ומתנערים אפילו מחובתם להמציא את האישורים הנ"ל. דבר זה מטיל סיכון על הקונה, העלול למצוא עצמו נדרש לשלם כספים לשם השגת האישורים.

מומלץ לדרוש כי הסכם המכר יכלול התחייבות של כונס הנכסים להעביר את הבעלות בנכס על שם הקונה, או לכל הפחות התחייבות של כונס הנכסים להמציא את כל האישורים הנדרשים לשם כך.

• ג.אישור עירייה על היעדר חובות ואישור על היעדר חוב להיטל השבחה

לשם רישום הנכס על שם הקונה, נדרש בין היתר, אישור עירייה, כולל אישור היעדר חוב בגין היטל השבחה. הנוהל המקובל הוא כי כונס הנכסים מתחייב לשלם היטל השבחה שעילתו תכנית שאושרה עד ליום חתימת הסכם המכר, והקונה מתחייב לשלם היטל השבחה שעילתו תכנית שאושרה לאחר יום חתימת הסכם המכר.

הרציונל לכך הוא כי תכנית שהשביחה את הנכס טרם חתימת הסכם המכר מצאה את ביטויה במחיר שננקב בהסכם המכר ולפיכך מי שנהנה מההשבחה (כונס הנכסים) הוא שצריך לשלם לעירייה היטל השבחה בגינה.

תכנית שאושרה לאחר שנחתם הסכם המכר, תשביח את הנכס עבור הקונה, לפיכך הקונה הוא זה שצריך לשלם לעירייה היטל השבחה בגינה.

אם כונס נכסים מטיל על הקונה גם חובת תשלום היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם חתימת הסכם המכר, מומלץ לברר בעירייה אם קיים חיוב בהיטל השבחה ומה גובהו, ולהפחית סכום זה מהסכום אותו מתכוון הקונה להציע.

• ד.במה עדיף להבטיח את ההצעה: שיק בנקאי או ערבות בנקאית?

בהתאם לחוק ההוצל"פ ותקנותיו כונסי נכסים דורשים הפקדת שיק בנקאי או ערבות בנקאית להבטחת ההצעה.

הסכום הנדרש הוא בדרך כלל 10% מסכום ההצעה, אם כי יש כונסי נכסים הדורשים 5% ויש כאלה הנוקבים בסכום קבוע (שאינו נגזר מסכום ההצעה).

היתרון של שיק בנקאי הוא שעלותו נמוכה, לעומת ערבות בנקאית שעלותה גבוהה. שיק בנקאי, לעומת זאת ניתן למשוך רק כנגד מזומן, בעוד שערבות בנקאית ניתן לקבל כנגד בטוחות שבידי הבנק. בעת קבלת ההחלטה אם להפקיד בידי כונס הנכסים שיק בנקאי או ערבות בנקאית, יש לקחת בחשבון כי הליכי ההתמחרות ואישור המכר עלולים להתמשך, וכל אותו זמן המציע "תפוס" בהצעתו.

תקנה 68 (ד) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם - 1979, קובעת כי אם לא אישר ראש ההוצל"פ את המכירה או לא נתן אישורו תוך 30 יום מיום המכירה הפומבית (ההתמחרות), רשאי המציע לקבל בחזרה את העירבון שנתן.

לא נקבע בתקנות בתוך כמה זמן מיום הגשת ההצעות תיערך המכירה הפומבית (ההתמחרות), לפיכך עלול מציע למצוא עצמו ממתין מספר שבועות לקיום המכירה הפומבית (ההתמחרות), כשהוא "תפוס" בהצעתו.

ניתן להתגבר על הבעיה באחת משתי דרכים: האחת, העדיפה, היא לסכם עם כונס הנכסים בכתב כי ההצעה תקפה עד למועד מסוים, ולאחריה המציע רשאי לסגת ממנה.

השנייה, להפקיד בידי כונס הנכסים ערבות בנקאית ולא שיק בנקאי, כאשר הערבות היא לתקופה הקצרה ביותר האפשרית. בהגיע מועד פקיעת הערבות תהיה בידי המציע האפשרות להאריכה או לתת לה לפקוע ואז ממילא תפוג הצעתו.

• ה.האם הנכס ריק מכל אדם וחפץ?

בדרך כלל נמכרות דירות בכינוס נכסים כאשר הן ריקות מכל אדם וחפץ.

נכסים מסחריים (משרדים, מבני תעשיה, חנויות) נמכרים פעמים רבות כשהם מושכרים.
ברכישת דירה מכונס נכסים יש לוודא הן בביקור בדירה והן בהסכם המכר עם כונס הנכסים כי הדירה ריקה מכל אדם וחפץ.

אם הדירה אינה ריקה, יש לדרוש מכונס הנכסים להתחייב לפנות אותה מכל אדם וחפץ עד מועד מוסכם מראש, וכן יש לכלול בהסכם המכר סעיף לפיו הכונס יתקן כל נזק שייגרם לדירה בין יום הביקור בדירה לבין יום מסירתה בפועל.

ברכישת נכס מושכר, יש לוודא כי הסכם השכירות הוא לשביעות רצונו של הקונה וכן כי כל הבטוחות שנתן השוכר לבעלים של הנכס יועברו לידי הקונה.

מאמר זה איננו ממצה את כל הנושאים הקשורים ברכישת נכסים מכונס נכסים, הוא נועד למידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בו ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם למקרה הספציפי ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.