מימוש משכנתא – פינוי מדירת מגורים

מימוש משכנתא – פינוי מדירת מגורים
מאת: עו"ד אבי זילברפלד

הסוגייה נשוא כתבה זו אינה מהווה סוגיה משפטית בעלמא לחלק מהציבור, כי אם משבר כלכלי ונפשי טראומטי חריף ביותר, מחמת החשש להיזרק מבית המגורים עקב חתימת בעלי הדירה על שטר משכנתא/משכון להבטחת הלוואה שנטלו.

הסוגיה נכבדה ביותר, עמוסת פסיקה למכביר, בעלת דקויות משפטיות הנובעות מעובדות ספציפיות בכל מקרה ומקרה, ולא נתיימר להקיף את מכלול היבטיה המשפטיים, כי אם בתמצית בלבד.

מבוא:
אחת הדרכים להבטיח הלוואה הנה החתמת בעלי דירה על שטר משכנתא/משכון לטובת הנושה, המסמיך אותו בכל מקרה של אי פירעון ההלוואה – לממש הדירה ולמכרה.
למותר לציין כי המלווה, בד"כ בנק, מנצל כוחו העדיף, ומנסח ההסכם באופן שיקל עליו את מלאכת המימוש.

כך, לדוגמא, בכל הקשור לפינוי הדירה מיושביה: המחוקק הגן על בעלי דירה שנמכרת ("לא עלינו") בהליכי הוצל"פ ע"י הנושה, וקבע :-

א. בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר כי, במקרה כזה יהפכו מחזיקי הדירה לדיירים מוגנים של רוכש הדירה (כלומר: הפחתה ניכרת של שווי הדירה, והורדת המוטיבציה לנושים לממשה).

ב. בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, כי במכירת דירת מגורים דרך ההוצל"פ, רשאי ראש ההוצל"פ להורות על מכירתה רק בכפוף לכך, שהוכח תחילה להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

נציין, כי הסידור החלוף יכול שיהיה בהמצאת דירה אחרת, או בתשלום פיצויים, או בדרך אחרת כפי שימצא לנכון ראש ההוצל"פ.

סעיפי חוק אלו, מגנים כאמור על זכות בעלי הדירה (ומשפחתם) שלא להיזרק לרחוב עת אינם יכולים לעמוד בתנאי הלוואה שלקחו.

ברם, סעיף 38(ג) לחוק ההוצל"פ מסייג ההגנה בקבעו כי היא לא תחול "אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה".

הבנקים, כאמור, מנצלים כוחם העדיף, וקובעים באותן אותיות קטנות של שטר המשכנתא (שספק אם אדם מן היישוב בכלל קורא אותן) - כי נוטל המשכנתא מוותר על זכויותיו הנ"ל, לפי סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר, וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

התוצאה הנה – כי ביום פקודה – עת הבנק מבקש לממש את דירת המגורים עקב חוב של הממשכן , מגיש הבנק את השטר להוצל"פ, ומבקש באופן מיידי הוצאת צו פינוי לדיירי הדירה, עקב וויתורם על זכויותיהם. הבנק מבקש, אפוא, למכור את הדירה כפנויה, וזאת מבלי שיצטרך למצוא כל פתרון ליושביה.

מה ניתן לעשות במצבים אלו ?
נדגיש תחילה, כי הדיון במאמר זה מתמקד במימוש דירת מגורים דווקא ולא כל נכס מקרקעין אחר, שביחס אליו עמדת הפסיקה שונה בתכלית.

ניסיונות הממשכנים לבטל את רוע הגזרה הנם, בד"כ , בשני מישורים, הנטענים בד"כ באופן חילופי:-

האחד – ניסיון לבטל את שטר המשכנתא מעיקרו, וזאת בטענות שונות שמטרתן פגיעה בעצם תוקפו של שטר המשכנתא, כגון: הפרת חובת הגילוי (המוגברת) של הבנק, מחמת אי גילוי פרטים מהותיים, הפרת חובת הנאמנות, הטעיה, וחוסר גמירות דעת.
במקרה כזה – לו תתקבל הטענה – יבוטל תוקף שטר המשכנתא, ועמו תבוטל הסכנה למימוש הדירה ע"י הנושה.

השני – לכל הפחות - ניסיון לבטל את הסעיף בהסכם המשכנתא, בו וויתרו הממשכנים על זכויות מגוריהם בדירה.
במקרה כזה – לו תתקבל הטענה – יימשכו הליכי מימוש הדירה רק בכפוף לפתרון של דיור חלופי לממשכן ומשפחתו. תוצאה זו לעיתים מבטלת את רצון הנושה לממש הדירה, וזאת מחמת עלות הדיור החלוף.

נתמקד להלן בעמדת הפסיקה ביחס לניסיונות לבטל את סעיף הוויתור על זכות המגורים.

עמדת הפסיקה:
הפסיקה מלאה בביטויי הבנה לבעלי הדירה ויושביה, אך , בפועל, לעיתים קרובות מאשרת הוצאת הדיירים מהבית, ומכירת הדירה כפנויה.

כך, הפסיקה מכירה בעובדה שהמנגנון של סידור חלוף אמור לגשר בין האינטרסים של הצדדים, ולאפשר מצב בו הזוכה יוכל לגבות את חובו ויחד עם זה יישמר כבודו של החייב, שהוא ובני משפחתו לא ייזרקו לרחוב בבחינת "נע ונד", ואף יהיו לנטל על החברה בכללותה.

לאחרונה אף קרא כב' השופט רובינשטיין (רע"א 11913/04) לבנקים ושלוחיהם – כונסי הנכסים – "לנהוג באנושיות במי שמטה לחמו ודירתו עומדת לכינוס או גם למימוש", התבטאות חמה שלא מנעה ממנו לאשר את מימוש הדירה באותו עניין.

אבן הבוחן בבחינת טענת הממשכנים הנה – האם – במועד חתימתם על שטר המשכנתא – הם ידעו והיו מודעים לוויתור על זכויותיהם.

פסק דין מרכזי בסוגיה זו ניתן בע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, בו פסק כב' השופט ריבלין שאמנם הצדדים רשאים להתנות על הגנת הסידור החלוף, "ובלבד שהדבר יפורש בשטר המשכנתה. פרשנותו של החריג צריך שתהא דווקנית, ואין לעשות בו שימוש אלא ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות. על כן, הוויתור על ההגנה חייב להיות מפורש, בהיר ונהיר."

לאור זאת, ביטל בית המשפט את סעיף הוויתור בשטר משכנתא, כאשר הוא נוסח באופן "טכני" של אזכור בלבד של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. נקבע כי באופן זה הממשכנים – שאינם משפטנים – לא ידעו כלל מהם סעיפי חוק אלו, ומהי משמעותם הרת הגורל, מבחינתם.

כלומר: בית המשפט קבע כי אין די באזכור טכני של סעיפי הוויתור על זכות המגורים, אלא חובה על שטר המשכנתא להבהיר ולגלות, ברחל בתך הקטנה, כי הממשכן מוותר על זכויות המגורים שלו, ככל שיהא צורך לממש הדירה.

לאור פסק דין זה, בוחנים בתי המשפט השונים שאל פתחם הונחה סוגייה זו, האם – באותו מקרה שלפניהם – שטר המשכנתא ברור ומפורש דיו באופן שניתן להסיק ממנו שהממשכן אכן וויתר וויתור מפורש על זכויותיו, אם לאו.

אמנם השאלה הנה שאלה של פרשנות, אך , על פי רוב מעורבים בה גם טענות עובדתיות שונות, כגון: השכלת הממשכן ויכולת הבנתו, מצבו הנפשי בעת החתימה, מקום החתימה, נסיבות החתימה, מצגים מצד המלווה עובר לחתימה, וכדו'.

ככלל, אזכור מספרי הסעיפים הנ"ל בלבד בשטר המשכנתא, לא יתקבלו על דעת ביהמ"ש כמספקים את דרישת ה"הסכמה מדעת" של הממשכן לוויתור על זכויותיו.

בכל מקרה שסעיף הוויתור אינו ברור ומובן ביותר, אזי לא ייחס בית המשפט לחייב ויתור מרצון, ולא יאפשר פינויו מהדירה ומכירתה ללא הגנת המחוקק: דיור חלוף.

למי הסמכות ?
הפסיקה קבעה כי לערכאה שנתבקשה לאשר מכירת הדירה, מסורה הסמכות לקבוע בשאלת פרשנות שטר המשכנתא, ואף לראש ההוצל"פ, עת נתבקש הוא להורות על מכירת הדירה כפנויה.

מסקנות והמלצות:
1. מי שכוחו בידו מול הנושה, עד כדי יכולת מחיקת "סעיף הוויתור" – שיפעל בהתאם למחיקת הסעיף, ויערב ויבושם לו.

2. מי שחלילה נקלע למצב בו אינו עומד בתשלומי הלוואת המשכנתא/משכון – שיפעל באופן נמרץ להסדרת העניין, ובלבד שלא יקלע למערכה המשפטית שתצמח מהעדר תשלומיו: ישנן וועדות חריגים, יש לבקש הקפאה לתקופת מה, או אף פריסה מחודשת של היתרה. אמת, אף אם הבנק יסכים לכך הדבר יותנה בעלויות נוספות, אך צרתן קטנה מ"החרב המתגלגלת" של הפינוי.

3. נזכיר בהקשר לכך את עצתנו הקבועה: אין כל הכרח להיעזר בעו"ד, וכמו בכל תחום אחר – מה שאתה יכול לעשות במיומנות טובה לבד – אין צורך שתשתלם לחינם לבעלי מקצוע.
ברם, אם אינך בטוח במיומנותך זו, נוכח הסיכון העצום- מומלץ מאוד לפחות להתייעץ עם עו"ד הבקי בתחום, וזאת בשלב המוקדם ביותר, ועוד טרם שהעניינים יסתבכו ככדור שלג במדרון חלק.

4. מי שקיבל דרישה מביהמ"ש/הוצל"פ ואינו משפטן – "השעון" מתחיל לתקתק, ותגובתו נדרשת בדחיפות ובתוך מועד קצוב שקשה להאריכו. בשלב זה הוא חייב לפנות באופן דחוף ביותר לקבלת סיוע משפטי מיומן, טרם שיהא הדבר מאוחר מידי.

הבהרה: כתבה זו הנה מידע כללי וראשוני בלבד, ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. כמו כן, הדברים נכונים למועד כתיבתם, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.