בעלי מגרשים - כיצד תפיקו תועלת כלכלית מהמגרש שבבעלותכם

בעלי מגרשים - כיצד תפיקו תועלת כלכלית מהמגרש שבבעלותכם
מאת: עו"ד אורי אסא

בעלי קרקע רבים מתחבטים בשאלה כיצד לממש את הקרקע שבבעלותם ולהפיק ממנה תועלת כלכלית מירבית. ברשימה זו נסקור על קצה המזלג את הדרכים העיקריות העומדות בפני בעלי קרקעות למימושן. הדיון מתייחס לקרקע אשר ניתן לבנות עליה, בין בניה למגורים ובין בניה מסחרית, ובין אם הינה פנויה או שקיים עליה מבנה שניתן להרסו.

ראשית נבהיר, כי השאלה מה ניתן לבנות בקרקע מסויימת נקבעת בהתאם לתוכנית בנין העיר שחלה על המקרקעין הרלבנטיים. תוכנית בנין העיר (התב"ע) קובעת בין השאר את יעוד הקרקע (מגורים, מסחר וכד') וכן את היקף הבניה המותר.

מעבר ליעוד הקרקע והיקף הבניה המותר, קיימת חשיבות רבה לעלויות הכרוכות בכל אחד מאופני המימוש (כגון המיסוי שיחול), וכמובן ליכולת הפיננסית של הבעלים, אשר יכתיבו במידה רבה את מתכונת העיסקה שתיבחר.

בכלליות ניתן לציין שלושה סוגי עיסקאות עיקריים: מכירה הקרקע במצבה, בניה עצמית ועיסקת קומבינציה.

מכירת הקרקע במצבה – מימוש הקרקע בדרך של מכירתה כנגד תשלום הינה הדרך הפשוטה ביותר, אשר לרוב אינה כרוכה בסיכון רב מצידו של הבעלים. מנגד, בדרך זו לא יניב הבעלים בדרך כלל את התועלת הכלכלית המירבית מהקרקע. בעיסקה מעין זו, הבעלים – המוכר מחוייב במס שבח בגין המכירה, ששיעורו יכול להגיע לכ - 50% מעליית ערך הקרקע ממועד רכישתה. אין ספק, כי מדובר בשיעורי מס גבוהים ביותר אשר עלולים לבטל את הכדאיות הכלכלית בעיסקה (יצויין, כי כאשר מדובר בקרקעות שנרכשו לפני שנת 1960 שיעורי המס הינם פחותים באופן משמעותי). בנוסף לאמור, בהנחה שמדובר בקרקע עם זכויות בניה, קרוב לודאי שתחול על המוכר גם חובת תשלום הטל השבחה, ובדרך כלל מדובר בתשלום נכבד (שיעורו כ – 50% מהשבחת הקרקע בגין תוכנית הבניה החלה על הקרקע).

בניה עצמית – בדרך מימוש זו בעל הקרקע פועל למעשה כיזם ומבצע באמצעות קבלן מטעמו את הבניה האפשרית על הקרקע ולאחר מכן הינו מוכר או משכיר את היחידות שנבנו. בדרך כלל, באמצעות תכנון פיננסי נכון יכול המוכר להפיק רווח ניכר מפרויקט זה. כאשר מדובר בבנייה למגורים יכול המוכר באמצעות תכנון מס נכון שנעשה מראש, למכור את הדירות שנבנו או מרביתן בפטור ממס שבח, ובכך להגדיל באופן משמעותי את רווחיו ממימוש הקרקע. יש לציין, כי בהליך של בניה עצמית נוטל המוכר על עצמו סיכונים לא מעטים וככל שמדובר בבניה בהיקף גדול יותר הסיכונים גדלים. כך למשל, על מנת לבצע את הבניה נדרש המוכר בדרך כלל למימון מאת הבנק, ואם מתעוררים קשיים בפרויקט עלול המוכר להיקלע לקשיים מול הבנק. בנוסף לאמור, המוכר נכנס להתקשרויות חוזיות מול הקבלן המבצע ומול רוכשים/שוכרים פוטנציאליים והינו נוטל על עצמו התחייבויות שונות ועלול למצוא עצמו לעיתים חשוף לתביעות.

עיסקת קומבינציה – עיסקה זו בצורתה המקובלת הינה כאשר המוכר מתקשר עם יזם/קבלן בהסכם לפיו המוכר מוכר ליזם חלק מהקרקע ומקבל בתמורה לקרקע בנייה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו בהתאם לבנייה המותרת בקרקע. במילים אחרות, הבעלים מספק את הקרקע והיזם את הבניה עליה, כאשר חלק מהקרקע והמבונה עליה שייך לבעלים וחלק אחר ליזם, כאשר שיעורו של החלק המיוחס לכל אחד הינו בהתאם למוסכם בין הצדדים בהסכם הקומבינציה. היתרון המרכזי לבעלים בעיסקת הקומבינציה הינו כי הסיכון הכלכלי חל ברובו על היזם אשר מבצע את הבניה, והוא אשר חשוף בדרך כלל מול הבנק ממנו נטל הלוואה לביצוע הפרויקט. יחד עם זאת, במידה והיזם לא מקיים את ההסכם והבניה אינה מבוצעת, עלול הבעלים למצוא עצמו בתסבוכת משפטית מול רוכשי היחידות בפרויקט העתידי. מבחינת מיסוי, הדרך של עיסקת הקומבינציה הינה מעין שביל ביניים בין האפשרות של המכירה והאפשרות של הבניה העצמית. היות ומדובר על מכירת חלק מהמגרש בלבד מס השבח בו מחוייב המוכר אינו חל על מלוא המגרש אלא רק על החלק הנמכר.

לסיכום, לכל אחת מדרכי המימוש שנסקרו לעיל יתרונות וחסרונות, אשר היקפם מושפע במידה רבה ממאפייני הקרקע והבעלים, ולכן מן הראוי לבחון היטב מראש מהי דרך המימוש המתאימה לכל מקרה ומקרה, על מנת למקסם את התועלת הכלכלית.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי בלבד, אין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בה ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם לכל מקרה ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.