רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה "יד שניה"

רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה "יד שניה"

מאת: עו"ד אורי אסא

ברשימה זו נבקש לעמוד על מספר נושאים משפטיים בעלי חשיבות בעת רכישת דירה, וננסה לבחון כיצד הינם באים לידי ביטוי בעת רכישת דירה מקבלן למול רכישה של דירה מ"יד שניה" (כלומר, רכישה של דירה קיימת מבעלים פרטי). כמובן שמעבר לנושאים שידונו להלן, קיימים עניינים נוספים משפטיים ואחרים בעלי משקל, אך אלו חורגים ממסגרת רשימה זו וידונו ברשימה נוספת.

הדילמה בה מתלבטים רוכשי דירות רבים הינה, האם לרכוש מקבלן דירה שנמצאת כעת בבניה או שמא לרכוש דירה שבנייתה הושלמה וכבר התגוררו בה מספר שנים. נבחן להלן כיצד באים לידי ביטוי מספר נושאים בשתי הסיטואציות הנזכרות.

הזכויות בדירה – כידוע, כאשר אדם רוכש דירה אין הוא רוכש רק את המבנה הפיזי של הדירה, אלא הינו רוכש בעיקר את הזכויות בדירה (בעלות או חכירה). על הזכויות בדירה והחשיבות בבדיקתן היסודית כבר הרחבנו במאמר קודם שנתפרסם באתר מידע משפטי ("תמרורי אזהרה לרוכשי דירת מגורים"). . בדרך כלל, כאשר רוכשים זכויות מקבלן, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט הכולל מספר בנינים, הליך רישום הזכויות אורך זמן לא מבוטל, כמספר שנים, עד שהזכויות בדירה נרשמות על שם הרוכש. פרק זמן זה הינו "רגיש" מבחינה משפטית, שכן כל עוד לא נרשמו הזכויות על שם הקונה, עלול הקונה למצוא עצמו במצב נחות מול נושים שונים של הקבלן כגון בנקים, רשויות המס וכד'. אמנם, הרוכש אמור לקבל בטחון לכספים ששילם בדמות ערבות של הבנק המלווה את הקבלן, אך הערבות מקנה בטחון פיננסי מסויים אך לא זכויות בדירה, כך שבסיטואציה קיצונית של קריסת הקבלן אין לרוכש בטחון שיקבל לרשותו את הדירה, אלא את הכספים ששילם בצירוף הצמדה (אך לא ריבית).

לעומת זאת, בעת רכישת דירה "מיד שניה" נוצרת בדרך כלל זיקה ישירה מיידית בין הרוכש לדירה הנרכשת וניתן להבטיח בצורה מהירה יותר את רישום הזכויות לטובת הרוכש.

במה דברים אמורים?

בדרך כלל כאשר אדם פרטי מוכר את דירתו הזכויות בה כבר רשומות בשמו בלשכת הרישום (טאבו) או במינהל מקרקעי ישראל. כאשר כך הם פני הדברים, הרי שבהעדר תקלות, ניתן לבצע את העברת הזכויות בפרק זמן שלא עולה על מספר חודשים ממועד הרכישה (כפוף כמובן לכך שהצדדים פעלו על פי ההסכם). כמו כן, נהוג שבעת חתימת הסכם הרכישה רושמים הערת אזהרה לטובת הרוכש (או בטוחה אחרת בהתאם למצב הרישומי), כך שנוצרת זיקה מיידית בין הרוכש לדירה, דבר שמונע גם מנושים של המוכר להימצא במצב עדיף על פני הרוכש.

מועד קבלת הדירה – כאשר מדובר ברכישה של דירה מקבלן, ובמיוחד כאשר הבנייה נמצאת בשלביה המוקדמים, קיימת אפשרות לא בלתי סבירה, כי מועד המסירה של הדירה יתאחר בפרק זמן של מספר חודשים מהמועד המובטח בהסכם הרכישה. אמנם, בהסכמי רכישה מקבלן, קיים מנגנון שקובע פיצוי מוסכם לרוכש הדירה בגין כל חודש של איחור בשיעור דמי שכירות ראויים בהתאם לדירה הנרכשת. אלא, שקיימים בדרך כלל גם סעיפים אחרים שקובעים, כי הקבלן רשאי לאחר פרק זמן של בין חודשיים – שלושה וכן לאחר בשל נסיבות שונות (כגון כח עליון, שביתות וכיו"ב), וזאת מבלי לשלם כל פיצוי בגין האיחור. כך שלעיתים מוצא עצמו הרוכש מתעכב בקבלת הדירה ומנגד אינו מקבל פיצוי על האיחור.

ברכישה של דירה מיד שניה, הצדדים יכולים לצפות מראש במדויק את מועד המסירה של הדירה, וזולת אם ההסכם מופר על ידי מי מהצדדים, בדרך כלל גם נעשית מסירת הדירה במועדה. בנוסף, נהוג גם לקבוע את מועד המסירה כתנאי יסודי בהסכם ולקבוע "קנס" בגין איחור במסירה, כך שלא משתלם למוכר לאחר במסירת הדירה לרוכש.

אחריות לליקויים המתגלים בדירה – בהתאם לחוק קיימת לקבלן המוכר דירה, אחריות כלפי הרוכש לגבי ליקויים המתגלים בדירות, כאשר תקופות האחריות הינן למשך מספר שנים בהתאם למרכיב הבניה בו נתגלה הליקוי. בתקופה המוגדרת בחוק אחראי הקבלן לתקן על חשבונו את הליקויים עליהם הודיע רוכש הדירה, ולעיתים מדובר בתיקונים בהיקף משמעותי ובעלות גבוהה אותם חייב הקבלן לבצע.

במקרה של רכישת דירה מיד שניה, אין לרוכש הדירה בדרך כלל אחריות של גורם כלשהו לגבי ליקויים שיתגלו בדירה, כך שאם לאחר רכישת הדירה מתגלה ליקוי חדש על הרוכש לתקנו על חשבונו, ולעיתים מדובר כאמור בעלויות נכבדות.

יחד עם זאת, בדרך כלל, מרבית הליקויים מתגלים בשנים הראשונות לאחר השלמת הדירה, כך שאם מדובר ברכישה של דירה מיד שניה בת מספר שנים שהליקויים שנתגלו בה תוקנו, בדרך כלל לא אמורים להתגלות בה לפתע ליקויים מהותיים שלא נתגלו קודם לכן.

לסיכום רשימה זו ניתן לאמור, כי על כל רוכש לשקול כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו הפרטניות ולבחור בדרך העדיפה מבחינתו על פי הנושאים החשובים לו. כך, למרות שמבחינה משפטית נראה כי מצבו של רוכש דירה מיד שניה עדיף והינו בעמדה שווה למוכר מבחינת הגדרת תנאי ההסכם, הרי שמנגד כשמדובר על רכישה מקבלן, עומדת על הפרק רכישת דירה חדשה בבנין חדש, כך שכל רוכש והעדפותיו.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי בלבד, אין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בה ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם לכל מקרה ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.