סוגי בטוחות בהשקעות נדל"ן בחו"ל

החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל.
השקעה בארה"ב, בגרמניה או פורטוגל אנגלייה או מדינה אחרת בחו"ל.

קבעתם פגישה עם היזם  וניכר שההסבר מפורט ומניח את הדעת וביקשתם לקבל את הסכם ההשקעה על מנת לבחון את הסיכונים, ומה צריך להוסיף להסכם על מנת לשמר את זכותכם.

האם הערובה שרשומה היא מספיק טובה?

סוגי בטוחות עיקריים בהשקעות נדל"ן בחו"ל:

השקעות חוב

לרוב, היזם יבקש הלוואה על מנת להתחיל, להמשיך ו/או לסיים פרויקט נדל"ן בחו"ל.
הבטוחות במקרה זה יכולות להיות חוזיות או קנייניות.

זכות חוזית הינה זכות בין שני אנשים או יותר (לרוב מסמך כתוב) בו הצדדים מתחייבים האחד כלפי השני בתנאי הסכם ההלוואה.
הזכות החוזית הינה זכות יחסית חלשה כיוון שבעל החוב אינו מחזיק כל ערובה אותה ניתן לממש כאשר ההתחייבות מופרת.

זכות קניינית – הינה זכות כלפי כולי עלמא.
לדוגמא – משכנתא על נכס. כולם יכולים לראות את הזכות הנתונה לבעל החוב כיוון שמדובר בזכות ציבורית. במקרה בו החייב הפר התחייבות, בעל החוב יכול לממש את הבטוחה.

השקעה בניירות ערך
משמעה קבלת נייר ערך של החברה או של ישות משפטית אחרת (בארה"ב למשל, כאשר מדובר בהשקעה באמצעות חברת LLC, המשקיע מקבל Ownership interest בחברה).
במקרה זה, חובותיו וזכויותיו של המשקיע שהשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC, רשומות ב Operating agreement  של החברה ו/או בהסכם השותפות של המשקיעים ו/או בשניהם.

 בטוחות היברידיות

במקרה זה מדובר בבטוחה המשלבת חוב ונייר ערך.
בהתאם לסוג בטוחה זה, ניתן להנות מתזרים קבוע שמשולם כמו בהשקעת חוב ובנוסף לקבל במועד מסוים ו/או בהתקיים תנאי ספציפי, רווח בגין ההשקעה כתוצאה מקבלת מניות בחברה.

 בעלות ישירה על נכס

רכישת נכס על שמכם ו/או באמצעות חברה אשר בבעלותכם. במקרה זה, הבעלות בנכס הינה שלכם באופן ישיר. אתם הבעלים היחידי של הנכס שנרשם במרשם ה Land Registry המתאים (בהקבלה לישראל "טאבו").

סוגי השקעות (לא רשימה סגורה):

·       השקעה ישירה בנכס בו אתם הבעלים

·       השקעה משותפת ברכישת נכס

·       השקעה בשותפות באמצעות חברה שמחזיקה בנכס (השקעה בחברת LLC ו/או LLP או במנגנון GP/LP) – במקרה של LP = Limited Partners, המשקיע הינו שותף מוגבל בחברה לאחר שהשקיע כסף בשותפות. המשקיע אינו מתערב כלל בניהול החברה

·       השקעה במיזם משותף עם יזם מקומי – במקרה זה הצדדים (שניים או יותר) משקיעים חלקים שווים ו/או שונים במומחיותם ומכספם על מנת לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל. מבנה ההחזקות, השליטה והניהול, נקבעים על ידי הצדדים

אם כן, בטרם תפנו לבצע השקעה בנדל"ן בחו"ל, יש להבין את סוג העסקה המוצעת לכם, לבחון בפרטי פרטים את הסכם ההשקעה בחו"ל אותו קיבלתם לידיכם וכן לנסות ולהוסיף סעיפים נכונים עבורכם, שיגנו על ההשקעה בחו"ל אותה ביצעתם.

בדיקת הבטוחות חשובה מאוד, אם כי מדובר בנקודה אחת מיני רבות אותן יש לבדוק בהשקעות נדל"ן בחו"ל.

על משקיעים פוטנציאלים שמעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל:
לשקול בצורה נכונה את הזדמנויות ההשקעה
לקחת בחשבון את רף הסיכון אליו הם מוכנים להיחשף
ולערוך בדיקת נאותות יסודית לפני שהם מתחייבים לבצע השקעה בחו"ל.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.