מה כדאי לבדוק לפני שמבצעים השקעה בנדל"ן בארצות הברית

הרשת מלאה ביזמים וחברות שונות המציעים השקעות נדל"ן בארצות הברית.
לעיתים תכופות עולים לכותרות העיתונים והמדיה הכתובה, סיפורים של משקיעי נדל"ן בארצות הברית שנפגעו, נעקצו והפסידו חלק ניכר מכספי ההשקעה שלהם.   

לאחר שייצגתי כעו"ד מאות רבות של לקוחות פרטיים וחברות, אני ממליץ בצורה חד משמעית:
אל תשקיעו מאות אלפי שקלים לפני שקיבלתם ייעוץ משפטי לגבי ההשקעה!.

כחלק מעבודתי ייצגתי לקוחות שלא קיבלו ייעוץ משפטי מקדים אשר פנו אלי לאחר שהתעוררו בעיות בנוגע להשקעה שביצעו.
החוט המקשר בין רוב רובם של המקרים, נעוץ בעובדה שהלקוח פשוט סמך על היזם או מלווה המשקיעים או החברה, מבלי שבדק ובחן את הסכם ההשקעה ואת העסקה המוצעת לו.

השקעה בנדל"ן בארצות הברית ללא בדיקה משפטית

אחד מהמקרים שנחרטו בראשי היה לגבי לקוח שנטל הלוואה בישראל על מנת לרכוש נכס בארצות הברית.
הלקוח פנה למלווה משקיעים ישראלי שעובד בשוק הנדל"ן בארצות הברית שילווה אותו לרכישת נכס בארצות הברית על שמו.
בתגובה אמר לו מלווה המשקיעים: "אני מבצע את כל העבודה עבורך ומעביר את הנכס על שמך".
המשקיע כמובן שלא הבין את הפרוצדורה ואילו בדיקות חובה לבצע לפני שרוכשים נכס בארצות הברית, "סמך" על מלווה המשקיעים והשיב בחיוב.
מלווה המשקיעים הציע לחסוך בהוצאות ולרכוש את הנכס מבלי לבצע בדיקת טייטל (בהקבלה לישראל: "בדיקת נסח טאבו") ומבלי לקבל ביטוח על הבדיקה.
כלומר, וויתור על כל טענה שיכולה להתעורר בקשר לבעלות של הנכס.
לאחר בדיקה שערכתי, התברר כי הנכס הועבר על שמו של הלקוח עם חובות של חצי משווי הנכס ובנוסף שיעבוד של קבלן מקומי.

בדיקה מוקפדת וניהול נכון של עסקת הרכישה, היו חוסכים לאותו משקיע עשרות אלפי דולרים.

מקרה נוסף קשור לרישום הנכס על שם הרוכש.
לקוח שרכש 2 בתים בארצות הברית וביקש עזרה במכירת הנכסים שרכש, 8 חודשים קודם לכן.
לאחר בדיקת המסמכים עליהם חתם הלקוח, התברר כי מסמכי העברת הבעלות אינם נכונים וכי האישור להעברת הבעלות היה שיקרי ונועד לשם ביצוע הונאה.
הנכסים לא עברו כלל לבעלותו של הלקוח והלקוח הפסיד את כל כספו.
בימים אלו מוגשת תביעה כנגד היזם וכנגד עורך הדין הישראלי שנשכר על ידי הלקוח, אישר את נכונות המסמכים השקריים ולא בדק שהנכסים אכן נרשמו על שמו של הלקוח במשרדי המחוז המקומי בארצות הברית.

שני המקרים הללו הינם חלק קטן מסדרת בדיקות אותן צריכים לבצע לפני שמחליטים לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית.

איך מנטרלים את הסיכונים ומגבירים את הסיכויים להצליח בהשקעות נדל"ן בארצות הברית?

יש צורך לבחון את 4 הקטגוריות הבאות (תלוי סוג השקעה):
היתכנות פיננסית ותזרימית של ההשקעה
בדיקה מדוקדקת לגבי מצבו הפיזי של הנכס
בדיקה משפטית ותכנונית לגבי מצבו של הנכס
מה כולל ומה לא כולל, הסכם ההשקעה עליו חתמתם

רוב היזמים מבקשים מעורך הדין שלהם, שהסכם ההשקעה יהיה כתוב בשפה העברית כיוון שרוב המשקיעים מרגישים ביטחון בקריאת ההסכם.
הנקודה הקריטית עבור המשקיע הישראלי, היא לדעת ולהבין לא רק את מה שרשום בהסכם,
אלה את הסעיפים והפסקאות שלא רשומים בהסכם, אותם חייבים להוסיף על מנת להגן על המשקיע ולשמור על זכויותיו.

ומה קורה למי שמרגיש שעבדו עליו, עקצו אותו או שלא מנהלים עבורו את ההשקעה בצורה טובה?

עבור האנשים האלה, כמעט תמיד ישנה אפשרות לעזור להם ובמקרה הצורך למצות את הדין עם אותם יזמים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.