הפקעות מקרקעין - כל מה שחשוב לדעת בנושא הפקעות מקרקעין לצרכי ציבור

הפקעות מקרקעין - כל מה שחשוב לדעת בנושא הפקעות במקרקעין לצרכי ציבור
מאת: עורך דין ונוטריון רן שדה
בשיתוף שאלות מערכת מידע משפטי לאזרח

1.מה זו הפקעת מקרקעין ? - הפקעה לצרכי ציבור
הפקעה היא פעולה שלטונית כפויה בה הרשות נוטלת ומעבירה לידיה זכויות במקרקעין (קרקע, מגרש, דירה, מחסן וכו׳) של בעלים פרטי.
הפקעת מקרקעין נעשית עפ״י החוק בלבד! ונעשית לצרכי ציבור!
אין הפקעת מקרקעין מבעלים פרטי אחד למשנהו.

2. מהם אותם צרכי ציבור ?
בדרך כלל מדובר בכבישים, דרכים, מבני ציבור ומוסדות חינוך, שדות תעופה, גנים, שטחים ירוקים, שטחי נופש וכיו״ב…
חשוב לציין כבר בשלב זה, כי מאחר וישנן סוגי הפקעות שונות (ממקור חוקי שונה) קיימים פערים בהבנת ההשלכות לכל סוג של הפקעה.
לדוגמא: הפקעת שטח מכח חוק העתיקות לצרכי חפירות ושימור שונה מהפקעת שטח פרטי לצורך הקמת פרוייקט מגורים אדיר מימדים עפ״י חוק התכנון והבניה וחוק המקרקעין.

3. מהי הסמכות החוקית להפקעת מקרקעין?
חקיקה מגוונת עוסקת בנושאי הפקעת מקרקעין והשלכותיה מכיוונים שונים.
פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) משנת 1943 - חקיקה מנדטורית לפני קום המדינה
חוק התכנון והבניה
חוק המים, החשמל, הנמלים ועוד ועוד…

4. מי מבצע בפועל את הפקעת המקרקעין?
הגופים המבצעים בפועל את ההפקעה הם הרשויות הקבועות בכל חוק רלבנטי (הועדה המקומית לתכנון ובניה, רשות הנמלים, רשות החשמל - חברת החשמל, מקורות וכו׳)

5.כיצד מתבצע הליך ההפקעה?
ההליך מתבצע ע״י הכרזה, כוונה, צורך בשינוי יעוד, הודעות, שלטים ומכתבים הממוענים לבעלי הזכויות, הודעות בעיתונות הכתובה וברשת האינטרנט ורישום הערות בלשכת רישום המקרקעין.
בשלב השני ע״י תפיסת המקרקעין והשלב האחרון מתבצע ע״י העברת בעלות ותשלום פיצוי כספי לבעלי הזכויות במקרקעין.

6. האם בעל הקרקע רשאי להתנגד בכל אחד מהשלבים שתוארו לעיל?
האם ניתן או רצוי ״לישון״ בשקט נוכח הליכי הפקעה, תוך הנחה שהליכי התכנון במדינת ישראל לוקחים שנים רבות?
כלל ידוע הוא שאין לישון על הזכויות ועל כל מי שנפגע מהחלטת הרשות עליו להתנגד בזמן ובאופן שנקבע עפי החוק.

7.האם בעל זכויות במקרקעין יכול לנקוט בפעולות משפטיות גם לפני שהחל הליך כלשהו אבל הוא יודע מראש על כוונות הפקעות?
כל מקרה לגופו. מומלץ להיוועץ בגורם מקצועי, ובראש ובראשונה עם עורך דין הפקעות מקרקעין הבקיא בנושא.

8. כיצד נקבע שווי הזכות במקרקעין לצורכי הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין, ומהי התמורה הראויה?
נושא זה הינו אחד הסבוכים ועוסק בפער בין מה שהרשות סבורה שיש לפצות אל מול האינטרס של בעל הזכויות לפיצוי מלא ומיטיב בגין זכויותיו.
הבדלי השמאויות בין זו של הרשות לזו של האזרח מחייב התנהלות נכונה, היוועצות עם בעלי מקצוע, בראש ובראשונה עו"ד מומחה לתחום ההפקעות וכן עם שמאי מקרקעין, מומחה למיסוי מקרקעין במקרים מסויימים וכו׳

9. האם בעל זכות חלקית במקרקעין, נניח זכות ״במושע״, בעל זכויות מיעוט יכול לנקוט בפעולות משפטיות?
כל אדם בעל זכויות כלשהן ולו בחלק ממקרקעין רשאי לנסות ולהביא למיצוי את הפיצויים שסבור שמגיעים לו בגין הפקעת המקרקעין וזאת ללא קשר לבעלים האחרים באותם מקרקעין.

10. מה תפקידו של עורך הדין בתהליך כזה של הפקעת מקרקעין?
עורך דין הפקעות מקרקעין מטפל בין השאר ב:
- ניסוח התנגדות מפורטת להפקעת המקרקעין, ככל ונדרש.
- ניסוח התנגדות מפורטת לתכנית בניית עיר וערר על שינוי יעוד.
- התנגדות למתן היתר בניה, היתר חפירה ודיפון וכו׳
- עתירות בנושאי החזרת מקרקעין שהופקעו
- עתירות לביטול הפקעת מקרקעין
- עתירה דווקא למימוש בפועל של הפקעה (במקרים מתאימים)
- הגשת תביעות לפיצוי כספי תמורת זכויות במקרקעין שהופקעו לרבות הגדלת תמורה כספית לאור שינויי תכניות וכו׳
- הגשת תביעה בגין ירידת ערך לרבות בגין הפקעה חלקית של זכויות במקרקעין, שינוי גישה למקרקעין, קירבה, אישור תכנית הפוגעת במקרקעין וכו׳
- עתירות שעניינן אפליה, אי סבירות, מידתיות, תום לב וכו׳
- הגשת השגות ותביעות בענייני איחוד וחלוקת מקרקעין

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.