השכרת בתי מגורים ומבנים בנחלות בעידן ההיוון -חלק א

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - השכרת בתי מגורים - עידן הנחלה המהוונת

בהתאם להחלטות רמ"ילא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים בנחלות ועמדנו על שני חריגים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

השכרת בתי מגורים ומבנים בנחלות בעידן ההיוון – חלק א
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

בעדכון האחרון דנו בסוגיה של השכרת מבנים בנחלות כפי שהיא באה לידי ביטוי בהחלטות רשויות התכנון ובהחלטות רמ"י. הדגשנו, כי בהתאם להחלטות רמ"ילא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים בנחלות ועמדנו על שני חריגים שמאפשרים השכרה:

1.השכרה של בתי מגורים בהיתר לאחר היוון חלקת המגורים לפי החלטה 1553 במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ בגין זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל תכנוני.

2.השכרה של מבני פל"ח בהיתר לפי רשימה שפורסמה על ידי רמ"י לשימושים נלווים לחקלאות.

התוצאה של מדיניות רמ"י שלא מאפשרת השכרה למרות שינוי מגמות בדור ההיוון, אלא רק לאחר תשלום "דמי רכישה", שלא נמצאים בהישג יד של רוב בעלי הנחלות, היא, מחד, פגיעה קשה ביכולת הקיום של בעלי נחלות שהשקיעו שנים רבות בנחלה ומאידך, אפליה בין החוכר במגזר החקלאי לחוכר במגזר העירוני.

אפליה בין החוכר בכפר לחוכר בעיר:
אם נבחן את הפערים שקיימים בין החוכר בכפר לחוכר בעיר, רק בנושא של מדיניות השכרת מבנים (קיימים פערים רבים בין המגזרים שלא נדון בהם ברשימה זו), נעמוד נדהמים מול התוצאות שיראו לנו כי תהום של ממש מפרידה בין שני המגזרים, כאשר החוכר בכפר נמצא עמוק למטה לעומת זה מהעיר.

דוגמא מהחיים:
לצורך הדוגמא, נבחן בעל זכויות במגרש שנמצא בעיר, בבעלות מדינת ישראל, שמנוהל על ידי רמ"י, מול בעל זכויות בנחלה. שניהם רכשו את הזכויות בקום המדינה והשקיעו דם יזע ודמעות בכדי להקים עסק על הנכס שהם רכשו, זה מהכפר הקים רפת לחלב ואילו זה מהעיר הקים חברה ובנה על השטח אותו הוא חכר משרדים ואחסנה.
חלפו שבעים שנה, שניהם התחילו בגיל עשרים וכיום הם בני תשעים. זה מהעיר משכיר את המבנה מאז יציאתו לפנסיה בגיל שבעים, במשך עשרים שנה וזו הכנסתו העיקרית וממנה הוא מתקיים. הוא השקיע את כל כספו במבנה שמשמש עבורו מקור הכנסה עד סוף ימיו.

לעומתו, זה מהכפר שהקים רפת ומבנים חקלאיים בנחלה, השקיע בהם את כל חייו ומרצו וכספו, יצא לפנסיה לפני עשרים שנה וביקש להסב את המבנים לפל"ח לאחסנה ומשרדים ולהשכיר אותם, בכדי להתקיים עד 120. החבר מהכפר נתקל במדיניות רמ"י שלא אפשרה לו להשכיר ולאור המצוקה הכלכלית אליה הוא נקלע, נאלץ החבר להשכיר את המבנים בשימוש חורג.
לאחר עשרים שנה של השכרה, כאשר הכספים שהתקבלו שימשו אותו למחייה, ביקר בנחלה פקח מרמ"י שהבחין בשימושים. רמ"י הגישה כנגד החקלאי תביעה לתשלום דמי שימוש בסך של
2.5 מיליון ₪ עבור 7 שנות שימוש ובעקבות זאת נאלץ החקלאי למכור את הנחלה. החקלאי שילם 50% מהתמורה במכירה עבור מיסוי וכן דמי שימוש שהופחתו לאחר מאבק למיליון ₪. הנחלה נמכרה בסך של 7 מיליון ₪ והחקלאי נותר עם 2.2 מיליון ₪ מהמכירה לאחר כל ההוצאות. זו התמורה שהחקלאי קיבל לאחר שבעים שנים של עבודה בחקלאות!

לעומתו זה מהעיר, שכמובן לא דמיין למכור את הנכס המניב שהוא יצר לעצמו, הלך לעולמו לאחר שדמי השכירות קיימו אותו עד סוף ימיו. יורשיו מכרו את הנכס באותו סכום של
7 מיליון ₪. התמורה שנותרה ליורשים עמדה על סך של 5 מיליון ₪ אחרי מיסים והוצאות, תמורה יותר מכפולה מזו שנותרה לחקלאי מהכפר ובל נשכח את הסכומים הניכרים שהכניס זה מהעיר במהלך כל שנות ההשכרה.

אין כל ספק, כי מדובר בפער שמהווה אפליה שלא ניתן להסכים איתה ובטח שלא בדור ההיוון ולאחר שינויים ותמורות אדירות שהתרחשו בשבעים שנה מאז הקמת המדינה ולמרבה הצער, במהלך שנים אלה מדיניות הממשלה גרמה לצמצום משמעותי של החקלאות במשק המשפחתי ובמעבר של החקלאות לדור ההמשך.

הקשר בין החלטות רמ"י לשימושים החורגים:
דבר מרכזי נוסף שאנו מבקשים לטפל בו באמצעות שינויי מדיניות רמ"י בנושא השכרות, היא התופעה של השימושים החורגים שנוצרו גם הם כתוצאה ממדיניות שגויה של רמ"י.
מדיניות רמ"י היא שהפכה את בעלי הנחלות, אנשים נורמטיביים, "מלח הארץ", שבנו במו ידיהם מושבים וקיבוצים שמסמנים את גבולות המדינה, הקימו ענפי חקלאות לתפארת, הפכו רגב ועוד רגב והביאו את מדינת ישראל לקדמה העולמית בתעשייה החקלאית, לנרדפים מצד רמ"י, היושבים על ספסל הנאשמים בבית המשפט, כתף לכתף עם פורעי חוק, לאחר שהוגשו כנגדם כתבי אישום ותביעות אזרחיות על שימושים חורגים.
הדעת לא יכולה לסבול את המצב אליו הגענו, לאור מדיניות החלטות רמ"י שפוגעות באופן יסודי בזכויות של בעלי הנחלות. אין תקדים במדינות נאורות שבו אנשים מן היישוב, הטובים שבחבורה, ישבו על ספסל הנאשמים ליד פורעי חוק, ויידרשו לתת את הדין על שימוש במבנים שנבנו בהיתר, רק כי הם ביקשו להתפרנס לאחר שנים רבות של עבודת כפיים ובכדי לא ליפול נטל על החברה.

במקום לחלק שבחים שולחים לחקלאים תביעות וכתבי אישום ודורשים מהם לשלם מאות ומיליוני שקלים על שימושים שנועדו לקיים אותם. לא נוכל להמשיך לשבת מנגד ולראות אנשים טובים שנופלים אחד אחרי השני ונאלצים למכור את הנחלה אותה הם פיתחו, אדמה אליה הם נקשרו בקשרי נפש עבותים במשך שנים, שתעבור לידיים של החבר מהעיר שירכוש את הנחלה לאחר שהחקלאי שילם 50% מס משוקלל, כך שהקונה יקבל את הזכויות כשהן מהוונות, תהיה לו אפשרות לבנות ארבע יחידות בשלושה מבנים ובעתיד יותר, לפצל מגרשים ולהנות מכל ההטבות שנולדו רק כיום לאחר שנים של עמל.
האם נסכים שאת הפירות מהעץ שאנחנו שתלנו, השקינו וטיפחנו, במהלך עשרות שנים, אף בטרם הוקמה מדינת ישראל, יאכלו אלו שירכשו את הנחלות מתוך מצוקה של בעל הנחלה שהגיע לגיל פנסיה ומוכר את הנחלה כי הוא לא יכול להתקיים ממנה? או כי תבעו ממנו לשלם דמי שימוש?

יובהר, כי הדברים מכוונים למבנים ומבני פל"ח שנבנו בנחלה בהיתר או מבנים שניתן לקבל היתר בגינם גם אם נבנו ללא היתר או הוסבו לשימוש המנוגד להיתר הבניה. לא מדובר במבנים שנבנו על קרקע חקלאית או בחלקת המגורים שלא ניתן לקבל בגינם היתר בניה בהתאם לתב"ע קיימת או תב"ע נקודתית.

השכרת בתי מגורים ומבני פל"ח בקיבוצים:
החלטת הנהלה 2881 -
במגזר הקיבוצי קיים נדבך מרכזי בנתח ההכנסות שהוא "ענף ההשכרות". בשנת 2011 התקבלה החלטת הנהלת רמ"י מס' 2881 שביקשה להתמודד עם תופעת ההשכרות בקיבוצים שהלכה והתרחבה. רמ"י טענה כי ההשכרות מהוות הפרה של ההסכמים שנחתמו בין רמ"י לבין הקיבוצים ולאור זאת רמ"י התנתה מתן היתרי בניה בקיבוצים בהם נמצא כי מושכרות דירות.
הקיבוצים טענו, בייחוד בפריפריה, כי ענף ההשכרות הוא מרכיב מרכזי בהכנסות שלהם לאחר שהם נדרשו להסדיר חובות והסדרי פנסיה וכי קליטה של חברים דורשת בנייה חדשה והשקעות כספיות ניכרות שממומנות באמצעות ענף ההשכרות.
החלטת הנהלה 2881 היתה"הוראת שעה" שהסדירה את נושא השכרת הדירות בקיבוצים, עד להחלטת ועדה שהוקמה ע"י הממשלה לבחינת המדיניות בקרקע החקלאית.
ההחלטה קבעה את ההוראות שלהלן:

א.מספר יחידות הדיור אותן יהיה רשאי הקיבוץ להשכיר (להלן: "דירות גדולות") לא יעלה על 50% ממספר יחידות הדיור בקיבוץ באזורי עדיפות ועל 25% בקיבוץ באזור ללא עדיפות. לעניין מגבלה זו לא יובאו בחשבון יחידות ל"דיור זמני" (דירות קטנות מ 55 מ"ר) כהגדרתן במסמך הנחיות לתכנון הקיבוץ. (מגבלה זו לא תחול על קיבוצי קו עימות ועל חוזים שנחתמו לפני מועד ההסדר בשנת 2011). בעניין הדירות המושכרות - לצורך המגבלה הכמותית בלבד (ולא לצורך התשלום) לא יספרו דירות המושכרות למועמדים לקליטה לקיבוץ, לחברי אולפן, לבעלי מקצוע נדרשים לקיבוץ - העובדים בקיבוץ, ולבני זוג של חברי קיבוץ ולבני קיבוץ.

ב.באזורים ללא עדיפות לאומית יושכרו ה"הדירות הגדולות" לזוגות צעירים שהם מחוסרי דיור (בהתאם להגדרה הקיימת של משרד הבינוי והשיכון), לפי החלטת מוסדות הקיבוץ.

ג.הקיבוץ ישלם תשלום שנתי של 5% מהסכום של שכר הדירה שהוא גובה, לפי דו"ח מאושר של רו"ח. על תשלום זה יחולו הנחות אזור, לפי החלטות מועצה. התשלום יהיה בחודש מרץ של השנה העוקבת לשנת ההשכרה.

החלטה 1472 - התעסוקה הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ -
ביום 4.7.16 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל שעוסקת בשימושים לתעסוקה לא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ בחלוקה למספר קטגוריות: "שימוש ביתי", "שימוש חברתי", "שימוש משולב", "שימוש נלווה", "שימוש עסקי", "שימוש עצמי".
השכרת מבני פל"ח - ההחלטה מאפשרת הן לקיבוץ והן לחבר הקיבוץ, להסדיר שטחים לתעסוקה לא חקלאית ולהשכיר את השטחיםבתשלום לרמ"י.
השכרה למגורים -ההחלטה קובעת בסעיף 8 שכותרות "השכרה למגורים", כי הקיבוץ יהיה רשאי להשכיר דירות קיימות, עד גודל של 55 מ"ר, בתשלום דמי שימוש שנתי בשיעור של 5% מערך הקרקע לפי שומה להשכרה למגורים.על תשלוםזה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית בהתאם להחלטות המועצה התקפות.

בדברי ההסבר להחלטה נקבע כך: "התייחסות הרשות לפעילות המסחרית המתבצעת על ידי החברים בביתם צריכה להיות דומה להתייחסותה לפעילויות דומות במרחב העירוני ולכן אין לגבות תשלום בגינה.
האופי הייחודי של החיים בקיבוץ, גם לאחר סיווגם מחדש של רבים מהקיבוצים כמתחדשים, מחייב התייחסות מיוחדת לסוגי השימושים הנדרשים לחיים השיתופיים והקהילתיים ואשר מוצדק לאפשר המשך קיומם. במידה והשימושים הינם במגבלת גודל הנדרשת לחברי הקיבוץ, ניתן לאפשר גם למי שאינו חבר קיבוץ לצרוך שירותים אלו תמורת תשלום.

נוהל עבודה B37.08 -
ביום 25.12.17 אושר ברמ"י נוהל עבודה מס'B37.08, שמסדיר את הדרך לביצוע עסקאות לשימושים לא חקלאיים בשטח המחנה בקיבוץ בקטגוריות של שימוש משולב, חברתי, נלווה, ביתי, יחידות דיור להשכרה.
בסעיף 1 נקבע, כי נוהל זה אינו עוסק בעריכת עסקה ל'שימוש עסקי" כהגדרתו בהחלטה, שתוסדר בנוהל "עסקות תעסוקה במשבצות ישוביםחקלאיים" (נוהל עתידי).

מסקנות:
אנו מבחינים כי קיימת מגמה בהחלטות רמ"י לאפשר השכרה של בתי מגוריםבקיבוץ בתשלום דמי שימוש בסך 5% וכן לאפשר השכרה של מבני פל"ח לפי החלטה 1472 הן עבור הקיבוץ והן עבור החבר.
מקריאת דברי ההסבר להחלטה 1472 ניתן לראות, כי ברמ"י זיהו שינוי מגמה בקיבוץ, שהפך לקיבוץ מתחדש והחל לשייך דירות לחברים, ובהתאם לכך נקבע כי, גם לאחר השינוי ולאור האופי הייחודי של הקיבוץ הדבר, מחייב התייחסות מיוחדת לסוגי השימושים הנדרשים לחיים השיתופיים והקהילתיים ואשר מוצדק לאפשר המשך קיומם.
עוד נקבע, ההתייחסות לפעילות המסחרית המתבצעת על ידי החברים בביתם צריכה להיות דומה להתייחסותה לפעילויות דומות במרחב העירוני ולכן אין לגבות תשלום בגינה.
החלטת הנהלה שהתקבלה כהוראת שעה ביקשה לאפשר לקיבוצים לבצע השכרות לאחר שהרשות הבינה כי מדובר בענף מרכזי שמקיים את הקיבוץ וככל וענף זה יגדע, הקיבוץ לא יוכל להמשיך במגמה של צמיחה דמוגרפית ועל כן הרשות אפשרה את ההשכרות בתשלום דמי שימוש בסך 5% לשנה עד שתתקבל החלטת הועדה שהוקמה לבחינת מדיניות השימוש בקרקע חקלאית.
קריאה לשינוי מדיניות בהחלטות רמ"י בנושא השכרות בנחלות:
למרות השינויים הרבים שחלו במציאות הישראלית מקום המדינה ועד היום, הכניסה לדור ההיוון והירידה המשמעותית בפעילות החקלאית במשק המשפחתי, למורת רוחם של החקלאים וחרף מאבקים קשים שנמשכים עד היום, החלטות רמ"י נותרו אנכרוניסטיות בכל הקשור למדיניות השכרת מבנים בנחלות.

החלטות אלה אינן מתאימות לימינו ויש לתקנן לאלתר! מחד, על מנת לתקן את האפליה הבלתי נסבלת שההחלטות יצרו במהלך השנים ומאידך, בכדי להביא לכך שחקלאים יוכלו להתפרנס בכבוד מהמבנים שנבנו בנחלות בכספים שהושקעו על ידם וכיום עומדים ריקים.

יש לקבוע מדיניות השכרות המתאימה לעידן ההיוון ולהתייחס לצורך של בעלי הנחלות להשכיר את המבנים שנבנו או ייבנו בהיתר, כפי שהחוכר בעיר משכיר וכפי שהתקבלו החלטות בנושא זה במגזר הקיבוצי ופורטו בהרחבה לעיל.
לפיכך, יש לקבוע ב"הוראת שעה", כפי שנקבע בקיבוצים, כי בדור הנוכחי ולאור השינויים הרבים שחלו בענף החקלאות והצורך של חקלאים במקורות הכנסה מהנחלה בה הם השקיעו חיים שלמים ואת כל הונם, במבנים שניבנו בהיתר ושולמו בגינם מיסים במהלך כל השנים, לרבות מבני פל"ח ששולמו בגינם דמי היוון לרמ"י, כי הם ניתנים להשכרה לצד ג' בתנאים שייקבעו בהסכמים בין רמ"י לבעל הנחלה ובהתאם למפורט בהרחבה להלן.

השינוי המוצע בהחלטות רמ"י:
אחרי שניתחנו את הפערים שקיימים בין המגזרים בכפר ובעיר והבנו כי קיימת אפליה בלתי נסבלת שיש לתקנה לאלתר, ולאחר שראינו כי החלטות רמ"י שאינן מתאימות לימינו, הם אלו שהושיבו את בעלי הנחלות על ספסל הנאשמים והבנו כי מצב זה חייב להפסק, נבקש להציע הצעות פרקטיות עבור מספר סיטואציות שכיחות, שיאפשרו להשכיר מבנים, מבני פל"ח ובתי מגורים בנחלות שנבנו בהיתר, במטרה ליצור מצב של WinWin עבור רמ"י ועבור החוכר.

א.השכרת בתי מגורים במסלול "דמי חכירה" בהחלטה 1553-

החלטה 1553 מאפשרת יישום בשני מסלולים עיקריים:מסלול "דמי חכירה" - בתשלום 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר). ההטבות שניתנות במסלול זה הן: ביטול רצף בין דורי, פיצול מגרשים בתשלום 33% +מע"מ, קיבולת בניה של 375 מ"ר.מסלול "דמי רכישה" - בגינו ישלם החוכר 33% +מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את הפוטנציאל התכנוני ויקבל אפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה שניבנו בהיתר.הצגת הבעיה - בעלי נחלה שהתבגרו עשויים ליפול נטל על החברה או על המשפחה ככל ולא יהיו להם מקורות הכנסה. קיים אינטרס משותף של המדינה לאור מצוקת הדיור לאפשר השכרה של בתי מגורים שבנויים בהיתר בנחלות, תחת ביקורת ובהתאם להחלטות שיסדירו את ההשכרה ובכפוף לחתימה על הסכם שימוש שבו ייקבעו החובות והזכויות של בעל הנחלה ביחס להשכרה, התחייבות שלא לפעול בניגוד להיתרים וכן שלא לבצע שימוש חורג במבנים וכו'. אפשרות להשכרה תגדיל את היצע יחידות הדיור באופן משמעותי, ללא צורך בבנייה חדשה ובהוצאות, שיושכרו גם לזוגות צעירים וסטודנטים ויאפשרו לחקלאים שהגיעו לגיל השלישי להתקיים בכבוד ממקורות הכנסה שקיימים בנחלה.הצבענו על הצורך לבצע "אפליה מתקנת" שנדרשת בנושא השכרות מול החוכר בעיר ותוך שמירה על מידתיות נדרשת. הצבענו, על מדיניות מקלה בקיבוצים שיכולים להשכיר מבנים ובתי מגורים לפי החלטות רמ"י, בתשלום 5% דמי שימוש שנתיים, החלטות שהתקבלו לאור שינויים שחלו בקיבוצים והבנה של רמ"י לצרכים המשתנים בכדי לאפשר צמיחה דמוגרפית.

המשך המאמר ר' חלק ב'

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.