מלכודת מס בתהליך איוש נחלות פנויות

החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל:
החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים. במרכז הארץ לא ניתן לאייש נחלות פנויות אלא רק להמיר נחלות פנויות למגרשי מגורים.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מאשר את תקן הנחלות בכל מושב. בישובים באזור נגב וגליל בהם קיימות נחלות מתוכננות שלא איושו ניתן לבצע איוש נחלות או להמיר את הנחלות למגרשי מגורים (שניים או שלושה מגרשים לכל נחלה). במרכז הארץ ניתן לתכנן מגרשים חלף הנחלות הפנויות וההטבה שמקנה ההחלטה היא האפשרות לשווק את המגרשים בפטור ממכרז למומלצי האגודה בדגש על כך שלא יגבו כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, כאשר המועד לשיווק הוא עד חלוף חמש שנים מיום 1.1.2016.

המרת נחלות למגרשים במושבים במרכז הארץ:
תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות משנת 2011 ביטל את האפשרות לקיים ועדות קבלה במושבים במרכז הארץ למגרשי הרחבה והם משווקים במכרזים פומביים. עובדה זו הביאה להקפאה של ההרחבות במושבים במרכז הארץ והאפשרות להמליץ על מועמדים בהחלטה 1445 היא בהחלט בשורה עבור מושבים אלה.

דמי ההיוון בגין המגרשים יעמדו על סך של 91% והאגודה זכאית לתמריץ בסך 25% מתקבולי הרשות בגין שיווק מגרשי המגורים ולא יותר מ- 150,000 ₪ (ללא מע"מ), לכל אחת מיחידות הדיור.ככל שיתוכננו שלוש יחידות דיור חלף הנחלות המבוטלות, התמריץ יהיה 25% מתקבולי הרשות בגין שיווק מגרשי המגורים ולא יותר מ- 150,000 ₪ לכל אחת משתי היחידות הראשונות חלף כל נחלה מבוטלת ו- 200,000₪ (ללא מע"מ), ליחידה השלישית.

המרת נחלות למגרשים במושבים בנגב וגליל:
מושבים בנגב ובגליל נמצאים בתהליכים מתקדמים של איוש נחלות פנויות לפי החלטה 1445 (נוהל עבודה B37.06) שפתחה את המחסום שהיה במשך שנים לביצוע התהליך. הזכויות שיינתנו הן בהתאם להחלטה 1523 כאשר התשלום לרמ"י הוא עבור "דמי כניסה" בסך של 375 מ"ר וכולל שלוש הטבות: ביטול רצף בין דורי, אפשרות לפיצול מגרש ב- 33% + מע"מ (השלמה של 29.25% + מע"מ), קיבולת בניה של 375 מ"ר (לא יחול תשלום על זכויות מעבר ל- 160 מ"ר עד 375 מ"ר סה"כ).

במושבים ב"קו עימות" לאחר תשלום "דמי הכניסה" בסך 3.75% + מע"מ יקבל בעל הזכויות בנחלה את מלוא ההטבות בהתאם למסלול של "דמי רכישה" כך שחלקת המגורים תהוון והתוצאה היא רכישה של מלוא זכויות הבנייה הקיימות ועתידיות בחלקת המגורים, לא יחול תשלום לרמ"י בגין פיצול מגרשים מהנחלה, ביטול רצף בין דורי, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בבעיית מיסוי שקיימת בתהליך איוש נחלות פנויות ובחלוקה של הזכויות בין הילדים. לצורך הבנת הבעיה נביא סיפור מהחיים שהתרחש במספר משפחות.

סיפור מהחיים:
במושב נוה תות (שם בדוי) שנמצא באזור עדיפות לאומית א' מתקיים הליך של איוש נחלות פנויות. להורים ראובן ואביבה בעלי הזכויות בנחלה הוותיקה יש ארבעה ילדים. כל הילדים נשואים עם ילדים ומזה מספר שנים מתקיים דיון במשפחה כיצד תתבצע ההורשה של הנחלה הותיקה? מי יקבל את הזכויות בנחלה החדשה עליה מדברים שנים במושב? מי יקבל מגרש שיפוצל מהנחלה?
כעת הגיע המועד להמליץ על הילד שיירשם כבעל הזכויות בנחלה החדשה ויש לקבל החלטות. ההורים החליטו שרם הבן הבכור יקבל את הזכויות בנחלה החדשה, שגית תקבל זכות לפצל מגרש מהנחלה החדשה, בן יקבל את הזכויות בנחלה הוותיקה ואורית שקיבלה זכויות במגרש בהרחבה תקבל את חלקה בכספים שההורים יותירו אחריהם.

כעת עלתה שאלה משפטית וסוגיית מס - כיצד לבצע את התהליך כאשר רם מקבל את הזכויות בנחלה וצריך להעביר לאחותו שגית זכויות במגרש שיפוצל מהנחלה?

תקלה בתהליך תחייב את בני המשפחה במס שבח ורכישה כפולים!!!

נסביר את הבעיה - בהתאם להחלטות רמ"י ניתן לרשום את הזכויות בנחלה ע"ש יחיד או בני זוג בלבד. כאשר הנחלה החדשה תוקצה ע"ש רם הואיישא בחבות מס רכישה בלבד בגין כל הזכויות בנחלה. לאחר שהזכויות יירשמו על שמו הוא יבקש להעביר ללא תמורה את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה לשגית. אלא שהעברה זו תהא חייבת במס שבח מלא (אין זכאות לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, אלא אם מקור הנכס המועבר התקבל בידי האח המעביר במתנה או בירושה מהורה או מהורה הורה, מה שאינו מתקיים בענייננו כיוון שהנחלה הוקצתה על ידי רמ"י) ובמס רכישה מופחת (1/3 ממס הרכישה הרגיל). התוצאה היא ששולמו פעמיים מס רכישה וכן שולם מס שבח.

מנגנון הנאמנות:
בכדי לחסוך את המיסים הכפולים נציע מנגנון של נאמנות שיביא לביטול החבות במס רכישה ובמס שבח בגין העברת הזכויות במגרש המפוצל מרם לשגית אחותו. ייערך הסכם נאמנות בין רם לשגית שקובע כי רם רוכש בנאמנות מרמ"י עבור שגית את המגרש המפוצל. חשוב להדגיש כי בכדי שהנאמנות תוכר בהתאם לחוק, בטרם החתימה של רם על מסמכי הקצאת הנחלה, יש לחתום על הסכם הנאמנות בין רם לשגית, בליווי תשריט של המגרש המפוצל ושל יתרת הנחלה. שגית צריכה  לשלם את חלקה היחסי עבור המגרש המפוצל (תשלומים לרמ"י, פיתוח תשתיות וכדומה). לאחר שהזכויות בנחלה במלואן יירשמו ע"ש רם, תבוצע תב"ע לפיצול המגרש מהנחלה. לאחר אישור התב"ע העסקה ביחס למגרש המפוצל תתבצע ע"ש שגית ותתבצע העברה מנאמן לנהנה, כאשר העברה זו פטורה ממס שבח ומס רכישה.

שימו לב לבעיה בה נתקלו כאשר רצון ההורים הוא שיפוצלו שני מגרשים מהנחלה החדשה גם כאן יש לפעול במנגנון הנאמנות. אנו ממליצים לבחון בתהליך גם חתימה על הסכם ממון בין הילד/ה של בעלי הנחלה שמקבל זכויות בנחלה החדשה לבני הזוג בכדי להבטיח את הזכויות של הילדים האחרים שמקבלים מגרשים וכן על צוואה של ההורים שתסדיר את ההורשה של כל נכסי העיזבון.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, בהחלטות רמ"י ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.