החלטה 1445 - איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1445 - איוש נחלות פנויות - מושב עובדים - כפר שיתופי

אגודות מתבקשות לשים לב לתיקון בלוח 2 לתמ"א 351ב ולבצע את התהליך של איוש הנחלות הפנויות או המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים, בהתחשב בכך שבנגב וגליל ניתנה תוספת למכסת יח"ד ללא קשר למכסה שנותרה ...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

החלטה 1445 - איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל אושרה ביום 22.11.15. ההחלטה מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים במושבים במרכז הארץ ובנגב וגליל.

המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים:
סעיף 2.1 להחלטה קובע, כי אגודה רשאית להמיר את הזכות לשווק נחלות פנויות בזכות לשווק מגרשים בפטור ממכרז חלף הנחלות המבוטלות.
בסעיף 2.1.2 להחלטה נקבע, כי לצורך המרת נחלות פנויות למגרשים יש לקבל את המלצת שר החקלאות ופיתוח הכפר לביטול הנחלת הפנויות וקביעת תקן מספר נחלות חדש ותקן גודל נחלה חדש.
המגרשים ישווקו למומלצי האגודה, כאשר המומלץ ישלם דמי חכירה מהוונים לרמ"י בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

בסעיף 2.1.3 נקבע איסור לגבות כספים מהמומלצים כתנאי לקבלת את הזכויות במגרשים. המומלץ יידרש לשלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות בהתאם לאישור שיינתן על ידי רמ"י ודמי היוון לרמ"י בגין המגרש בלבד - מעבר לסכומים אלה קיים איסור מוחלט לגבות כספים נוספים.

גבייה של כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות ודמי ההיוון נקראים "כספים אסורים". הנושא של "הכספים האסורים" הוסדר בבג"ץ הקשת המזרחית משנת 2002 ולאחר מכן קיבל ביטוי בהחלטות רמ"י שקבעו, כי השיווק יתבצע במכרז פומבי במושבים במרכז הארץ.

האגודה זכאית לתמריץ בגין שיווק המגרשים בסך של 25% מדמי ההיוון שיתקבלו אצל הרשות ולא יותר מ- 150,000 ₪ לכל יחידת דיור במקרה של תכנון שני מגרשים בגין כל נחלה פנויה. במקרה של תכנון שלושה מגרשים בגין כל נחלה פנויה, האגודה זכאית לסך של 150,000 ₪ בגין שתי היחידות הראשונות ולסך של 200,000 ₪ בגין היחידה השלישית.

הכספים יועברו לאגודה במסגרת הסכם שייחתם בין האגודה לרמ"י והם יופנו לטובת השקעות בפיתוח ותשתיות בלבד בהתאם לתכניות שיאושרו על ידי רמ"י.

התמריץ ישולם לאגודה לאחר שיתקיימו שלושה תנאים:

א.הסתיים שיווק כלל המגרשים.

ב.הוסדרו כל השימושים החורגים במשבצת האגודה.

ג.נחתם הסכם משבצת מעודכן עם האגודה התואם לתקן הנחלות החדש ולאחר הפרדת שטחים עודפים.

בסעיף 2.3 להחלטה נקבע, כי עם מתן תוקף לתכנית למגרשי המגורים חלף הנחלות המבוטלות, תפעל הרשות מול משרד החקלאות לבטל את התקן הקיים ולקבל המלצה לקביעת תקן חדש (מספר נחלות ושטח נחלה).

שטח המשבצת המעודכן יהיה מכפלת הנחלות המעודכן בתקן הנחלה שאושר בעבר ובתוספת של 20% מכלל שטח המשבצת המקורי.

נוהל עבודה B37.06 - המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים:

1.נוהל העבודה לביצוע החלטה 1445 פורסם ביום 31.5.16 (להלן: "נוהל העבודה").

2.נוהל העבודה קובע, כי תהליך העבודה להמרת נחלות פנויות למגרשים כולל שני תהליכים משולבים התלויים זה בזה:

2.1תהליך מול האגודה - פנייה של האגודה לרמ"י לבצע תהליך של המרת נחלות למגרשי מגורים. בתהליך זה האגודה תחתום על הסכם משבצת לפי התקן החדש ועל הסכם להשכרת קרקע חקלאית לזמן קצר ביחס להפרש השטחים בין שטח המשבצת הישן לשטח המשבצת החדש.

2.2תהליך מול מומלצי האגודה - שיווק המגרשים, תשלום דמי היוון לרמ"י עבור המגרשים וחתימה על הסכמי חכירה מהוונים ביחס למגרשים בין המומלצים לרמ"י.

3.תהליך העבודה לשיווק המגרשים מתבצע בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל המעודכנת שמספרה 1504 ואושרה ביום 5.2.17 ובהתאם להוראות אגף חקלאי 101.

4.נגב וגליל - תהליך המרת הנחלות למגרשי מגורים ושיווק המגרשים אינו מוגבל בזמן בנגב וגליל.

5.מרכז הארץ - תהליך המרת הנחלות למגרשי מגורים ושיווק המגרשיםמוגבל בזמן במרכז הארץ, לתקופה של חמש שנים מיום 1.1.2016.מעבר למועד זה יתרת המגרשים שלא שווקו ישווקו על ידי רמ"י במכרז פומבי.

6.נגב וגליל - ניתן להמיר חלק מהנחלות למגרשים ואת היתרה לשווק בדרך של "איוש נחלה פנויה" בהתאם לנוהל עבודה B37.03.

7.מרכז הארץ - המגרשים ישווקו בפטור ממכרז בהיקף שלא יעלה על 3 יח"ד כפול מספר הנחלות המבוטלות.

מרכז

הארץ

מגרשים

מתוכננים

מעבר

- 3

יח

כפוך

מספר

הנחלות

המבוטלות

ישווקו

במכרז

פומבי

אגודות

נדרשות

לשים

לב

לתנאי

זה

בייחוד

כאשר

קיימת

יתרה

בלוח

בתמ

תיקון

8.שטח המשבצת החדש = מספר הנחלות המאוישות X שטח תקן הנחלה שאושר בעבר + שטח המשבצת הישן X 20%.

9.בתהליך של ביטול חמש נחלות ופחות לא יקטן שטח המשבצת.

10.לפני הפניית המומלצים לרמ"י לקבל זכויות במגרשים יש להמציא לרמ"י את המלצת שר החקלאות לתקן החדש.

11.ההפרש בין שטח המשבצת לפני ההמרה לבין שטח המשבצת החדש, ייגרע ממשבצת היישוב ובגינו ייחתם הסכם להשכרת קרקע זמנית בתנאי שהאגודה תעבד את הקרקע.

12.לא ניתן להמיר נחלות למגרשים הנכללים בתכנית בתוקף המיועדת למגרשי הרחבה.

13.האגודה צריכה לפעול לביצוע התכנית המפורטת לחלוקה למגרשים.

14.המגרשים יתוכננו בתחום חלקות המגורים של הנחלות, במקרה שבו קיימת תכנית המגדירה את חלקות א' של הנחלות הפנויות. במקרה שבו אין תכנית המגדירה את חלקות א' של הנחלות הפנויות, התכנון יתבצע בשטח המשבצת המיועד למגורים או לשימושים ציבוריים שאינם מנוצלים. במידה ולא ניתן לתכנן באחת מהאופציות הנ"ל יתבצע תכנון "צמוד דופן" ליישוב.

15.בהתאם לאמור בהחלטה 1445 התמריץ שיינתן לאגודה הינו 25% מתקבולי הרשות ולא יותר
מ- 150,000 ₪ עבור שני המגרשים הראשונים ו- 200,000 ₪ עבור המגרש השלישי.

16.העברת התמריץ לאגודה מותנה בשני תנאים עיקריים (התנאי השלישי הוא חתימה על הסכם בין האגודה לרמ"י):
א. שיווק כל המגרשים.
ב. הסדרת שימושים חורגים בשטח המשבצת.

17.אגודה שמבקשת לבצע תהליך של המרת נחלות פנויות למגרשים, נדרשת לבחון את השימושים החורגים בשטח משבצת האגודה ולבצע הסדרה של השימושים בדרך של השבה למצב קודם בהתאם להיתרים או בדרך של הוצאת היתרים ככל והדבר ניתן בהתאם לתב"ע או אישור תב"ע חדשה.

18.רק לאחר הסדרת השימושים החורגים, תוכל האגודה לפנות ולבצע את התכנון של המגרשים, בכדי שהאגודה תהיה זכאית לקבל את התמריץ בהתאם להחלטה 1445.

19.ככל ולא תתבצע הסדרה של השימושים החורגים, האגודה לא רק שלא תהיה זכאית לתמריץ, אלא שהיא עומדת בסיכון מול רמ"י לתשלום "דמי שימוש" עד 7 שנים אחורה (המבצע עומד בתוקף עד ליום 31.12.19), בגין סך כל השטח בו האגודה מקיימת שימושים חורגים ובהתאם לאופי השימוש.

איוש נחלות פנויות בנגב וגליל:
נוהל עבודה B37.03-איוש נחלה פנויה במשבצת:

1.איוש נחלות פנויות יתבצע רק ביישובי נגב וגליל ולא ניתן לביצוע במרכז הארץ.

2.הנחלות הפנויות ישווקו למומלצי האגודה בתוך חמש שנים מיום 1.1.2016 כולל ביישובי קו עימות ועד ליום 31.12.2020.

3.כספים אסורים - אסור לאגודה לגבות תשלומים בגין זכות ההמלצה, למעט הוצאות פיתוח שיאושרו על ידי רמ"י, ולמעט תשלום בשיעור יחסי בעד ההשקעות של האגודה בפועל ברכוש האגודה וכן השתתפות בהון אגודה, בהתאם לאישור רו"ח של האגודה ובאישור רמ"י.

4.מקבל הזכויות יידרש לחתום על תצהירי רמ"י לפיהם יצהיר כי אין לו זכויות בנחלה ו/או במשק עזר ו/או במגרש שהתקבל בפטור ממכרז ו/או אינו חברי קיבוץ וזכאי לקבל זכויות במסגרת הליך שיוך דירות.

5.הזכויות המוקצות בנחלה החדשה - חלקת מגורים בשטח 2.5 דונם עם זכויות בנייה בסך של 375 מ"ר וביטול של רצף בין דורי, בהתאם למסלול של "דמי כניסה" בסך של 3.75% בהחלטה 1523.

6.תוספת בניה מעבר ל- 375 מ"ר - חוכר המבקש להוסיף זכויות בניה מעבר לסך של 375 מ"ר ישלם עבור כל מ"ר בהתאם לשומה בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

7.פיצול מגרש מנחלה - חוכר המבקש לבצע פיצול של מגרש מנחלה לאחר רישום הזכויות על שמו ולאחר ששולמו דמי הכניסה, ישלים לסך של 33% + מע"מ (בכפוף להנחות אזור), בגין שווי המגרש המפוצל ובניכוי של דמי הכניסה.

8.דמי רכישה לפי החלטה 1523- חוכר המבקש להוון את חלקת המגורים ולשלם עבור מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, ישלים לסך של 33% +מע"מ משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל, בכפוף להנחת אזור.

9.על מקבל הזכויות תחול חובת התגוררות ועיבוד ברצף של הנחלה.

10.ישולמו דמי היוון בהתאם למסלול דמי כניסה או דמי רכישה בגין חלקת המגורים ובגין החלקות החקלאיות ישולמו דמי חכירה שנתיים.

11.הנחות אזורי עדיפות (קו עימות, א' 31%, ב' 51%) יחולו בהתאם להחלטה 1505 של מועצת מקרקעי ישראל. תקרה ההנחה עומדת כיום על סך של 450,000 ₪ עבור יח"ד. ההנחה תחושב בגין שתי יחידות דיור בסך של 900,000 ₪. יתרת השווי של חלקת המגורים מעבר לתקרת ההנחה, תחויב בתשלום בהתאם להחלטה 1523.

12.חוזה חכירה לחלקה א' + נספח לפי החלטה 1523 - מקבל הזכויות יחתום על חוזה חכירה ביחס לחלקה א' של הנחלה וכן על נספח בהתאם להחלטה 1523 לפי המסלול שנבחר על ידו: דמי כניסה או דמי רכישה. ככל ותהליך תצ"ר (רישום חלקות א' בשלמות) לא הושלם, לא ייחתם הסכם עד להשלמת רישום התצ"ר ובעל הזכויות בנחלה יהא זכאי להטבות בהתאם למסלול שנבחר על ידו.

13.אגודות מתבקשות לשים לב לתיקון בלוח 2 לתמ"א 351ב ולבצע את התהליך של איוש הנחלות הפנויות או המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים, בהתחשב בכך שבנגב וגליל ניתנה תוספת למכסת יח"ד ללא קשר למכסה שנותרה ובהתאם לתקן הנחלות שנקבע על ידי משרד החקלאות ובמרכז הארץ ניתנה תוספת להשלמה של היחידות החסרות עד לתקן הנחלה ובהתאם לכך לנצל את יחידות הדיור לצורך ביצוע תכנית למגרשים או לאיוש נחלות.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.