נא להכיר! החלטה 1523

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1523 - דמי רכישה - הנחת אזורי עדיפות לאומית

ההחלטה קובעת כי שטח חלקת המגורים בעת יישום ההחלטה לא יעלה על סך של 2.5 דונם. במקרים בהם חלקת המגורים גדולה מסך של 2.5 דונם במסגרת תב"ע שאושרה עד ליום 27.3.07 ניתן לרכוש את השטח מעבר ל- 2.5 דונם בתשלום 91%...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

נא להכיר! החלטה 1523
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

ביום 15.11.17 חתם שר האוצר את התיקון להחלטה 1464 ומעתה מספרה של ההחלטה הוא 1523. מזה מספר שנים אנו לומדים תוך "ניסויי ותהייה" את היישום של החלטה 979 ההיסטורית שתוקנה מספר פעמים וכיום כאמור מספרה הוא 1523. רמ"י עדיין לא פרסה את הוראות הביצוע להחלטה אך בתיקונים להחלטה מעת לעת אנו מזהים את היישום של הלמידה בשטח.
כעת הוטעמו רשמית בהחלטה 1523 נושאים חשובים עליהם דובר במהלך הדרך מעת שאושרה החלטה 1464 ועד היום ונביא את עיקרי הדברים להלן:

הנחת אזורי עדיפות לאומית בתשלום "דמי רכישה":
סעיף 1.5 להחלטה קובע כי על כלל התשלומים לפי ההחלטה חלות הנחות אזורי עדיפות לאומית כלהלן: תשלום דמי רכישה בסך 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות, תשלום דמי היוון עבור פיצול מגרש מנחלה בסך של 33% + מע"מ משווי המגרש שיפוצל מהנחלה הכולל זכויות בנייה קיימות ועתידיות. בגין תשלום "דמי כניסה" (ההחלטה נוקטת במונח "דמי חכירה") בסך של 3.75% + מע"מ משוי חלקת מגורים הכוללת היקף בניה בסיסי למגורים (375 מ"ר), לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.

ההחלטה מאפשרת יישום בשני מסלולים:
"דמי כניסה" – בתשלום 3.75% + מע"מ ללא הנחת אזור.
"דמי רכישה" – בתשלום 33% + מע"מ עם הנחת אזור.
הסוגיה שעלתה בנושא זה – כיצד יבוצע החישוב במקרה שבו בעל הנחלה מבקש ליישם את החלטה 1523 במסלול "דמי רכישה" והוא זכאי להנחת אזור עדיפות לאומית א' או ב'?
הערה – באזור עדיפות לאומית "קו עימות" לאחר תשלום "דמי כניסה" בעל הנחלה יקבל זכויות חכירה מהוונות בחלקת המגורים בהתאם למסלול של "דמי רכישה" ואת כל ההטבות בגין "דמי רכישה".
החלטה 1523 הסדירה את דרך החישוב וקבעה בסעיף 1.5 כי ההנחה תינתן רק בגין הסך של 29.25% + מע"מ ולא בגין "דמי הכניסה" בסך של 3.75% + מע"מ.
יישובים בעוטף עזה– אזור עוטף עזה מוגדר כאזור עדיפות לאומית "קו עימות" לפיכך היוון חלקת המגורים יתבצע בעת תשלום 3.75% + מע"מ. ההחלטה האריכה את המועד למתן ההנחה בתשלום 3.75% + מע"מ בגין היקף בינוי של 215 מ"ר במקום 375 מ"ר עד ליום 31.12.18.

התחייבות אגודה לפי תמ"א 35:
בתהליך יישום החלטה 1523 נדרש בעל הנחלה להמציא סט מסמכים הכולל התחייבות של האגודה לא לפרוץ את קיבולת יחידות הדיור הקבועה בלוח 2 בתמ"א 35. לאור העובדה כי הנושא הינו בסמכות רשויות התכנון הוחלט לוותר על הטופס וכעת הוא הורד מרשימת המסמכים הנדרשים ליישום החלטה 1523 והרשימה המעודכנת היא כלהלן: מפת מדידה מצבית המפרטת את כל המבנים בנחלה, גודל המבנים והשימוש בהם וכן את גבול שטח חלקת המגורים בסך 2.5 דונם, טופס בקשה, יפוי כח, נסח רישום של חלקה א', דף מידע תכנוני מהועדה, אישור האגודה על הרכב הנחלה, מסמכי השלמה לרישום בטאבו כגון שטרות משכנתא.


הנחות ביישום החלטה 1523:
ההחלטה קובעת בסעיף 4.8.2 מספר מסלולי הנחה בתשלום "דמי רכישה" כלהלן:
עסקאות לאחר 1.1.93– עסקה שנחתמה לאחר 1.1.93 ושולמו במסגרתה דמי הסכמה, יעמדו דמי הרכישה על סך של 20% + מע"מ במקום 33% + מע"מ.
עסקאות לפני 1.1.93– עסקה שנחתמה לפני 1.1.93 ושולמו במסגרתה דמי הסכמה, יקוזז מתשלום דמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו בצירוף הצמדה אך בכל מקרה לא ישולם פחות מ- 20% משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.
בהחלטה 1523 הוספה טבלה שקובעת את הערך המשוקלל של ההנחה אך יש לשים לב כי באזורי עדיפות לאומית הנחת האזור ב"דמי רכישה" מוגבלת עד לתקרה של 900,000 ₪ ובהליך פיצול מגרש מנחלה עד לסך של 450,000 ₪.

התחשבנות מחדש:
החלטה 1523 קובעת בסעיף 5.4 זכות לביצוע "התחשבנות מחדש" בגין תשלומים ששולמו עבור: דמי הסכמה, פיצול מגרש מנחלה ותוספות בניה לאחר יום 9.6.11 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ).
הוסף סעיף 5.4.2להחלטה שקובע כי בעל נחלה שביצע תוספת בניה לאחר 9.6.11 יהא זכאי לזיכוי מלא בגין התשלום ששולם על ידו עבור תוספת הבנייה בעת יישום החלטה 1523 במסלול "דמי רכישה".
נזכיר, כי בעל נחלה שרכש את הזכויות בנחלה לאחר 9.6.11 זכאי להגיש לרמ"י בקשה להתחשבנות מחדש בתוך שנה מהמועד שבו הרשות תודיע על הפעלתה המלאה של החלטה 1523 (או החלטה שתבוא במקומה) ובמסגרתה יקבל בעל הנחלה זיכוי מלא של דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר מחשבון דמי הרכישה.
עד למועד זה לא פורסמה על ידי הרשות הודעה על הפעלתה המלאה של החלטה 1523 למרות שבפועל כל המרחבים עובדים בשוטף על ההחלטה ובעת העברת זכויות בנחלה לא מוצאות שומות של דמי הסכמה אלא דמי רכישה.

שטח חלקת המגורים:
ההחלטה קובעת כי שטח חלקת המגורים בעת יישום ההחלטה לא יעלה על סך של 2.5 דונם. במקרים בהם חלקת המגורים גדולה מסך של 2.5 דונם במסגרת תב"ע שאושרה עד ליום 27.3.07 ניתן לרכוש את השטח מעבר ל- 2.5 דונם בתשלום 91%.
בעלי נחלות נתקלים בקשיים רבים בנושא זה כאשר בוצעה בנייה מעבר לשטח של 2.5 דונם ולא ניתן לבצע תיקון קו צהוב ולהכניס את כל המבנים לשטח של 2.5 דונם. במקרים אלה הרשות דורשת חתימה על התחייבות כי בעת יישום ההחלטה בעל הנחלה מתחייב לרכוש את השטח הנוסף מעבר ל- 2.5 מה שמשית על בעל הנחלה הוצאות ניכרות ואף לעיתים לא אפשריות.
בהצעת החלטה לתיקון החלטה 1464 הוצע לתקן את סעיף 4.1 להחלטה ולתת להנהלת הרשות שיקול דעת לכלול בחלקת המגורים שטח צהוב שהוגדל אחרי 27.3.07 במקרים בהם הרשות חתמה על התכנית לשינוי אך השינוי לא הוכנס להחלטה 1523.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.