חוזה החכירה לנחלות - סכנה!? – חלק א

חלק קטן מבעלי הנחלות בישראל מחזיקים בחוזה חכירה ישן שנערך בשנות 30 של המאה הקודמת על ידי קרן הקיימת לישראל ונחתם לתקופה של 49 שנים, והם מתבקשים על ידי רשות מקרקעי ישראל לחתום על חוזה בנוסח חדש בעת חידוש החכירה. לרוב בעלי הנחלות בארץ אין חוזה ומעמדם הינו מעמד של "בר רשות", וגם להם מציעה רמ"י, בהליך היוון הנחלה לפי החלטה 1464, לחתום על נוסח החוזה "החדש".

לא פעם אנו נשאלים האם נכון יהיה לחתום על נוסח החוזה המוצע?

התשובה המשפטית הנה חד משמעית - לא! החוזה הינו חוזה מקפח, חד צדדי לטובת המחכיר (רשות מקרקעי ישראל) ואינו עונה לעקרונות יסוד בסיסיים של דיני החוזים. על כך נרחיב בהמשך כתבה זו ובכתבות המשך בגיליונות הבאים.

התשובה הפרקטית מורכבת הרבה יותר; מכורח המציאות יתכנו מצבים בהם אין מנוס מחתימה על החוזה המוצע.

עקרונות היסוד בדיני החוזים יוצאים מנקודת הנחה ששני הצדדים במו"מ נמצאים במעמד שווה, אם אחד הצדדים מעמיד תנאים שהצד השני אינו מסכים להם ניתן להפסיק לנהל את המו"מ ולחפש "פרטנר" אחד להתקשרות. אולם, בעל הנחלה המבקש לחכור את הקרקע אותה מחזיקה משפחתו עשרות שנים ועליה בנוי ביתו אינו שווה למעמד רשות מקרקעי ישראל המחכירה לו את הקרקע: יהא נוסח החוזה המוצע על ידי רמ"י אשר יהיה, אין הוא יכול לנהל מו"מ על תנאי החוזה המוכתבים על ידי הרשות. גם המושב כ"האגודה" והתנועות המיישבות נמצאות באותו מצב מביך עת הן מנסות בשם בעלי הנחלות לנהל מו"מ עם רמ"י על נוסח החוזה.

ברור שבעל נחלה אינו יכול לומר לעצמו: "בתנאי החוזה המוצע אוותר על בית מגורי ועל נחלת משפחתי וארכוש נחלה אחרת", וממילא המדינה כבעלים של כל "המשבצות החקלאיות" בכל המושבים היא מונופול המציב את אותו החוזה לכל בעלי הנחלות בכל הארץ.

על כן, למעשה, ניהול מו"מ "בתום לב" אינו קיים כלל במערכת היחסים שבין בעל הנחלה "החוכר" לרמ"י כ"מחכיר". כפועל יוצא מכך כשבעל הנחלה חותם על החוזה המוצע הוא אינו מבצע "קיבול" כמשמעו בחוק החוזים ולא מתקיימת בהתקשרות זו "גמירות דעת" המהווה יסוד הכרחי להתקשרויות חוזיות. בנסיבות אלה ספק בעיניי אם ניתן לקרוא למסמך החתום - "חוזה".

כשאנו נשאלים במישור המשפטי והקנייני: האם יש הבדל בזכויות בין מי שמחזיק בנחלה עם חוזה חכירה או ללא חוזה? התשובה המשפטית - כן! יש הבדל גדול: זכות חכירה מוכרת כזכות קניין בחוק המקרקעין וניתן לרשמן בלשכת רישום המקרקעין. בעוד שמי שאין לו חוזה הוא במעמד של "בר רשות", היינו, חסר זכויות קניין ולכאורה רשות מקרקעי ישראל יכולה להפסיק את הרשות ולסלקו מהמקרקעין בכל עת.

אולם, מבחינה מעשית וכלכלית אין כל הבדל בין בעל נחלה המחזיק בנחלתו עם חוזה חכירה לבעל נחלה שאינו מחזיק בחוזה חכירה; ברוב המקרים דווקא אי קיומו של חוזה מקל על בעל הנחלה. הסיבה לתוצאה אבסורדית זו נעוצה בעובדה שנוסח חוזה החכירה המוצע היום לחתימה אינו מעניק כלל זכויות לבעל הנחלה אלא מטיל מגבלות. חוזה החכירה לא מגדיר הוראות בסיסיות המקובלות בחוזי שכירות למעט תקופת ההסכם. ההסכם נושא כותרת "חוזה חכירה" אבל הוא חסר תוכן המקובל במערכת יחסים שבין הצדדים לחוזה שכירות. מערכת היחסים שבין הצדדים נקבעת מחוץ לחוזה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הנהלת הרשות. הוראות אלה ניתנות לשינוי חד צדדי בכל עת ללא הסכמת בעלי הנחלות - החוכרים.

ההחלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הנהלת הרשות חלות באופן שווה על בעלי חוזה חכירה ועל מי שאין לו חוזה חכירה, כך שמבחינה פרקטית, בפועל, אין מצבו של בעל חוזה חכירה טוב יותר מזה של "בר הרשות"; לשניהם אותן זכויות וחובות הקבועות בהחלטות רמ"י, כך בעניין: זכויות בניה בנחלה, הוראות בדבר ירושה, דמי חכירה, דמי היתר, דמי הסכמה, דמי רכישה, דמי שימוש וכד'. המחזיק בחוזה אינו זכאי לכל הטבה או זכות שאינה קיימת לבר הרשות. עיתים דווקא קיומו של החוזה מרע את מצבו של החוכר, כך למשל עת הסתיימה תקופת החכירה הראשונה בסוף שנות ה- 80 רוב בעלי חוזי החכירה לא יכלו לבנות בתים או להעביר זכויות לילדיהם לרבות בירושה מבלי שחידשו את החכירה והרשות כהרגלה הערימה קשיים רבים. הטיפול המשפטי בחידוש החכירה מחייב ביטול רישומה של החכירה הישנה בלשכת רישום המקרקעין ורישומה של חכירה חדשה רק העמיס טורח והוצאות משפטיות על מחזיקי חוזה החכירה.

מבחינה כלכלית ושמאית "השוק החופשי" אינו מבחין בין בעל נחלה המחזיק בחוזה בתוקף לבין "בר הרשות". שניהם ימכרו את נחלתם באותו מחיר. הדבר מוכח במושבים בהם לחלק מהחברים קיימים חוזים היסטוריים שחודשו וחלקם "ברי רשות".

במצב דברי האמור לא נכון לחתום על החוזה המוצע אלא בנסיבות בהן - אין ברירה! לדעתי, אילו החוזה המוצע היה שונה בתוכנו ומביא לידי ביטוי זכויות המעוגנות כדין ל- 49 שנים, המלצתנו היתה שונה.

גם במקרים בהם אני ממליץ לחוכרים לחתום על החוזה אני מציע לצרף מכתב המבהיר כי החתימה נעשית "תחת מחאה".

(כתבה ראשונה בסדרה)

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.