סדרת מאמרים בנושא "עידן הנחלה המהוונת" – מאמר שני בסדרה - נחלה מפוצלת

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - עידן הנחלה המהוונת - מיסים מגזר חקלאי - נחלה מפוצלת - יישום החלטה 1464 -פיצול מגרשים מנחלות

לסיום נזמין את ציבור הקוראים לשלוח אלינו שאלות הקשורות לסדרות שלעיל או סיפורים מהם נוכל ללקט את הנבחרים שיוכלו לעניין את הציבור ולנתח את ההשלכות המשפטיות, השלכות המס, וההשלכות הכלכליות והמשפחתיות, במטרה לסייע לציבור להתמודד עם הדילמות הרבות שעומדות ...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סדרת מאמרים בנושא "עידן הנחלה המהוונת" – מאמר שני בסדרה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

"עידן הנחלה המהוונת" ובניית הרכב בתים בנחלה של "שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים" עם אפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, דורש מאתנו "התארגנות מחדש" בכל הקשור לנושאים של מכר ורכישת נחלות, פיצול מגרשים מנחלה ומכירה של מגרש או בית שיפוצל מהנחלה, העברה "בין דורית" של נחלות, העברות במתנה, הורשה וצוואות, בניית מבנים בנחלה עם תכנון עתידי, הכנת תב"ע חדשה למושב, הסדרה של מבנים לפי החלטה 1458 בנושא של פל"ח בחלקת המגורים וכן מבנים בהתאם להחלטה 1316 "שימושים נלווים לחקלאות" בחלקה א' של הנחלה, איוש נחלות פנויות והמרת נחלות למגרשים לפי החלטה 1445 עם התייחסות להנחות אזורי עדיפות לאומית, הסדרה של שטחים עודפים במשבצת המושב לרבות בהתאם להחלטת הנהלה 4134 שקובעת את הגדרת משבצת הקבע של המושב ונושאים נוספים הקשורים ליזמות על קרקעות של אגודות בכדי לייצר מקורות הכנסה לבעלי הנחלות.

הנושאים המפורטים לעיל נדרשים בחינה והבנה מעמיקה בהיבטים המשפטיים, המיסויים, הכלכליים, המשפחתיים, בכדי לקבל החלטות מרכזיות בחייו של בעל הנחלה כיצד לנהוג בנחלה ב"עידן הנחלה המהוונת" וכן בכדי לבנות תהליכים באגודות הצופים פני עתיד.

לצורך ההתמודדות עם התהליכים שמתרחשים במגזר החקלאי ואשר ישפיעו על בעלי הנחלות ואגודות במשך שנים רבות, בחרנו לחלק את הדיון ולבנות מספר סדרות מרכזיות של מאמרים, שידונו בנושאים המרכזיים שלהלן:

הורשה בעידן הנחלה המהוונת - הסדרה תעסוק בכל הנושאים הקשורים להורשה, צוואות, מינוי בן ממשיך, בניית בית שני ושלישי, פיצול מגרשים מנחלה וחלוקה בין הילדים, תקלות בצוואות, גישור בין יורשים ובין הורים וילדים, דילמות של בעלי נחלות בהורשה, סיפורים מהחיים על משפחה ונחלה במסגרתם נביא סיפורים משולחן הגישור העוסקים בנושא הרגיש ביותר והוא הורשה, צוואות וחלוקה בין ילדים ויורשים של הזכויות בנחלה.

המטרה בסדרה זו היא להאיר אור חדש על הבעיה עימה מתמודדים בעלי הנחלות מזה דורות והיא הדרישה לרישום הנחלה על שם יחיד או בני זוג בלבד. לצורך הצגת הבעיה נביא סיפורים על משפחות שמתמודדות עם חלוקת הנחלה עוד בחיי ההורים וכן סיפורים על יורשים שנותרו עם נחלה וכעת נדרשים לבצע את החלוקה ומה קורה במקרים בהם נותרה צוואה ובאלו בהם לא נותרה צוואה או צוואה שלא ניתנת ליישום. המקרים הם רבים ומגוונים והמטרה היא להביא פתרונות סדורים לבעיות שעולות בכדי שבעל הנחלה יוכל לבצע הסדרה של ההורשה באופן שיותיר את המשפחה מאוחדת לשנים רבות.

הסדרה תתמקד בנושא של יישום החלטה 1464 ובניית שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בהיבטים השונים של הורשת הזכויות בנחלה והמעבר "הבין דורי" של נחלות עם מבט לעבר להווה ולעתיד.

פיצול מגרשים מנחלות - נושא פיצול מגרשים מנחלות הולך ותופס תאוצה יותר ויותר עם היישום של החלטה 1464. עלויות הפיצול הופחתו באחוזים ניכרים במסגרת החלטה 1464 ובקרוב ניתן יהיה לבנות בנחלה שלוש יחידות נפרדות וכן לפצל שני מגרשים מהנחלה, כך שתהיה אפשרות ליותר מילד אחד להנות מהזכויות של ההורים בנחלה במקום לקבל פיצוי כספי. החובה לרישום הנחלה ע"ש יורש אחד או בני זוג בעינה עומדת אך ב"עידן הנחלה המהוונת" נכיר מינוח חדש והוא
"נחלה מפוצלת" ממנה פוצל מגרש אחד או שני מגרשים, כאשר את הנחלה המפוצלת נרשום ע"ש יורש אחד ושני יורשים נוספים יוכלו לקבל זכויות במגרשים שיפוצלו מהנחלה וככל וקיימים ילדים נוספים הם יקבלו פיצוי כספי מהיורשים שקיבלו זכויות בנחלה ובמגרשים בהתאם לחוו"ד שמאי עדכנית נכון למועד פטירת אחרון ההורים. הנושא סבוך ומורכב ולא מתאים לכל משפחה.

בסדרת המאמרים נבחן את השיקולים לחיוב ושלילה ונשלב סיפורים מהחיים על משפחות שבחרו בדרך של פיצול מגרשים וביצוע חלוקה שווה באמצעות בחינה שמאית של הזכויות וכן על אלו שבחרו שלא לבצע את החלוקה או שבחרו במכירה הנחלה לאחר פטירת אחרון ההורים וכן ננתח את ההשלכות המשפחתיות והכלכליות של כל תהליך במבט לעתיד ובהתייחס לעידן הנחלה המהוונת.

הנושא של פיצול מגרשים מנחלות נדרש בחינה מעמיקה בכל ההיבטים ובהתאם לכך נביא סקירה של ההחלטות הרלוונטיות וניתוח מערכת המיסוי בתהליך הפיצול,עם התייחסות להיבטים משפטיים, תכנון ובניה, היבטי הורשה, העברה במתנה, מכירת של מגרש או בית שיפוצל מנחלה, מכירה של נחלה מפוצלת והותרת בית המגורים ע"ש בעל הנחלה, רכישה משותפת של נחלה ורישום הנחלה המפוצלת ע"ש אחד הרוכשים ומגרש ע"ש רוכש שני ונביא סיפורים מהחיים על עסקאות שבוצעו ומה קרה בסופן.

יישום החלטה 1464- בעדכונים המקצועיים עסקנו רבות ביישום של החלטה 1464 וניתוח המסלולים של ההחלטה. בסדרת המאמרים בנושא זה נסביר את התהליך שעובר בעל הנחלה במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" לפי החלטה 823/1311 וכן במעבר מ"חכירה לדורות" להחלטה 1464 בהתאם לאחד המסלולים הקובעים בהחלטה.

נכון להיום הוצאו שומות בודדות לפי מסלול "דמי כניסה" ומסלול "דמי רכישה" ובהתאם לשומות הקיימות בידינו נוכל להציג מסקנות בהתייחס לדרך עריכת השומה וכבר נוכל לומר כי השומות שהתקבלו נמוכות מאלו שנערכו כשומות פיילוט במסגרת הערכות שביצענו עד היום.

החלטה 1464 היא וולנטארית ורק במקרה של מכירה היא כפויה. נסביר את ההשלכות של ההחלטה על מוכרים ורוכשים ואת הדרך לבצע עסקה ב"עידן הנחלה המהוונת" במסגרת יישום החלטה 1464. נסביר את דרך העבודה מול רמ"י בתהליך יישום ההחלטה, המסמכים הנדרשים והבעיות שצפויות בדרך ונביא מסקנות לגבי העבודה עד כה מול המרחבים השונים. נתמקד בנושא של עמידה בתנאי הסף ליישום החלטה ברמה הפרטנית והמושבית ובייחוד בנושא של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

נסביר את הדרך ליישום ההחלטה בהליך קולקטיבי עבור כל בעלי הנחלות בשני התהליכים (מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" ו"מחכירה לדורות" ליישום החלטה 1464 באחד המסלולים), נעמוד על הבעיות בדרך, על תנאי הסף ליישום ההחלטה ברמה פרטנית וברמת אגודה ונביא סיפורים מהשטח על תהליכים שבוצעו עד היום באגודות ונסיק מסקנות ליישום.

מיסים והיטלים בעידן הנחלה המהוונת - האפשרות להוון את חלקת המגורים בנחלה תשפיע על שומות המס במסגרת מכירה של נחלות וכן העובדה שניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן לפצל שני מגרשים תביא להשלכות מס בעת מכירה, הורשה ופיצוי בין היורשים, והעברות בין הורים לילדים.

בסדרה זו נעסוק בסוגיות המס הקשורות בחלוקת עיזבון במסגרת פיצול מגרש או מגרשים מהנחלה, פיצוי בין יורשים, פיצול מגרש מנחלה ומכירה או העברה במתנה לילדים, מכר של נחלות, העברה במתנה וכו'.

בשלב זה לאחר שחלפו מספר שנים בהן אנו עוסקים בתהליך יישום החלטה 1464 במסגרת הפיילוט וכן בתהליכים קולקטיביים במושבים במסגרתם האגודה קיבלה החלטה שהיא מרכזת את הטיפול ביישום החלטות 823/1311 והחלטה 1464, נוכל לומר כי יעשו טוב בעלי נחלות ואגודות אם יתחילו בתהליך בהקדם וזאת משיקולים רבים ומגוונים שיעלו בסדרות שלעיל. מעל לכל נוכל לציין, כי ההיסטוריה מלמדת שהראשונים לצאת לדרך בתהליכים חדשים ובייחוד במדינה עם החלטות משתנות, הליכי בג"ץ ופסקי דין שמתקבלים לרוב, יצאו עם ידם על העליונה.

לסיום נזמין את ציבור הקוראים לשלוח אלינו שאלות הקשורות לסדרות שלעיל או סיפורים מהם נוכל ללקט את הנבחרים שיוכלו לעניין את הציבור ולנתח את ההשלכות המשפטיות, השלכות המס, וההשלכות הכלכליות והמשפחתיות, במטרה לסייע לציבור להתמודד עם הדילמות הרבות שעומדות על מפתן הדלת של "עידן הנחלה המהוונת",ובכדי להביא רוח חדשה ושינוי אמיתי למגזר החקלאי עם בואה של השנה החדשה.

אנו מאחלים לכל בית ישראל שנה טובה ברכה והצלחה!

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.