הורשה בעידן הנחלה המהוונת - מאמר ראשון בסדרה

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - הורשה בעידן הנחלה המהוונת - דיני מושבים - מיסים מגזר חקלאי יישום החלטה 1464

ככל שהשנים חולפות ערך הנחלה עולה ועידן הנחלה המהוונת יביא לכך שערך הנחלות יעלה עוד יותר מה שיעמיד אותנו מול סוגיות סבוכות בחלוקה של נחלות ולכן יש להקדים מחשבה בטרם ביצוע בניה בנחלה, חלוקה או עריכת צוואה...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

הורשה בעידן הנחלה המהוונת - מאמר ראשון בסדרה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

סטטוס יישום החלטה 1464:
היישום של החלטה 1464 ברשות מקרקעי ישראל מאפשר לנו כבר כיום להגיש בקשות בשם בעלי הנחלות ליישום ההחלטה במסלולים השונים ובהתאם לצרכים של בעל הנחלה.

המרחבים פתוחים לקבל את הבקשות ליישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" ובמסלול "דמי רכישה" ונכון להיום הוצאו שומות בודדות בכל המרחבים. אנו אמנם ממתינים לפרסום נהלי העבודה של ההחלטה, אך עד ליום זה נצבר ניסיון רב בעבודה מול המרחבים שמאפשר לנו ליעל את העבודה מול רמ"י בתהליך פרטני או בתהליך קולקטיבי עבור כל בעלי הנחלות במושב.

לאור חוסר בכח אדם, לא מתבצעות ברמ"י עסקאות לפי החלטה 823/1311 במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" אלא רק בהתאם לאחד המסלולים לפי החלטה 1464. בתהליך יישום החלטה 1464 רמ"י מבצעת יישום גם של החלטה 823/1311 כך שבסוף התהליך בעל הנחלה שהיה בעל זכויות "בר רשות" יהפוך להיות בעל זכויות "חכירה לדורות" בחלקה א', שתירשם בלשכת רישום המקרקעין (לאחר שיושלם רישום תצ"ר במושב) כאשר להסכם החכירה יצורף נספח לפי המסלול הנבחר "דמי כניסה" או "דמי רכישה".

במקרים בהם התצ"ר לא הושלם וחלקות א' של הנחלות לא רשומות כיחידות רישום בשלמות, בעל הנחלה ששילם את השומה לפי אחד המסלולים בהחלטה 1464, יהא זכאי לקבל את ההטבות לפי המסלול הנבחר, אך הוא לא יחתום על הסכם חכירה ולא יירשם בטאבו עד אשר שיסתיים הליך התצ"ר במושב.

במקרים בהם נמכרה נחלה ואין רישום תצ"ר במושב, בהתאם לאמור לעיל, הרוכש יקבל את ההטבות בגין דמי הרכישה ששולמו על ידי המוכר אך לא יחתום על הסכם חכירה ולא יירשם בטאבו אלא לאחר השלמת רישום התצ"ר.

השומות שהתקבלו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות שביצענו עד היום בגין המסלולים בהחלטה 1464 היו גבוהות ביחס לשומות "אמת". הדבר משמח מאוד ולעניות דעתנו, בעלי הנחלות שמעוניינים ליישם את ההחלטה יעשו טוב אם יפעלו בהקדם ליישום ההחלטה בטרם השוויים יעלו. הניסיון מצביע על כך ששומות שיתקבלו היום לא יהיו דומות לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

"עידן הנחלה המהוונת" משנה את הזכויות בנחלה באופן מהותי ביותר אך נכון להיום השוק לא הפנים את ההחלטה ואין עליית מחירים בהתאם. נחלה שנמכרה לפני עשר שנים ושולמו בגינה דמי הסכמה לרמ"י אינה אותה נחלה שתימכר מחר וישולמו בגינה "דמי רכישה". הרוכש יקבל נחלה מהוונת בגינה שולמו מלוא זכויות הבנייה הקיימות וכל הפוטנציאל התכנוני (רכישה של מלוא זכויות הבנייה לפי כל תב"ע שתאושר בעתיד), שולמו העלויות בגין פיצול מגרשים מהנחלה (אחד, שניים ולעיתים יותר), ניתן להשכיר בתים בנחלה, יינתן פטור מדמי הסכמה במכירה והזכויות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין.

ב"עידן הנחלה המהוונת" בעל נחלה מוכר את הזכויות בנחלה ומשלם מס שבח, היטל השבחה ודמי רכישה מה שמותיר אותו עם 50% מהתמורה בלבד לעומת העסקאות שבוצעו לא מזמן שבהן בעל הנחלה נותר עם 60% - 55% מהתמורה. המיסים שחלים על בעלי הנחלות האמירו לאור כך שדמי הרכישה גבוהים במקרים רבים מדמי ההסכמה וכן לאור גביית היטל השבחה שהחלה לאחר פסק דין בלוך. התוצאה היא נטו נמוך יותר במכירה. מנגד, הקונה מקבל זכויות בנחלה שחלקת המגורים בה מהוונת ושולם בגינה עבור זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות והכל על חשבון המוכר.

המטרה המרכזית לעניות דעתנו היא, להותיר את הנחלה במשפחה ולא למכור אותה למשך דורות ותחת המכירה לבצע חלוקה של הזכויות בין הילדים. המאבקים שהיו מוכרים לנו במשך שנים בנחלות יכולים להיפתר ככל ונכיר את ההחלטות ונבצע הסדרה של היחסים מול הילדים שמבצעים בניה בנחלה וכן נותיר אחרינו צוואה שתתאים להחלטות ותצפה פני עתיד.

סיפור מהחיים:
צוואה היא הדרך היחידה של בעל נחלה להותיר אחריו הוראות ברורות מה יעשה בנחלה לאחר שילך לבית עולמו. נזכיר כי בשלב ראשון הזכויות עוברות לבן הזוג שנותר בחיים ואין צורך להציג צוואה או צו קיום צוואה ככל ושני בני הזוג רשומים ברמ"י לצורך העברת הזכויות במלואן ע"ש בן הזוג שנותר בחיים. בשלב השני לאחר ששני בני הזוג נפטרו ככל ולא נותרה צוואה היורשים צריכים "להסתדר" ביניהם ובמקרים רבים למרבה הצער קיימות מחלוקות ואף הליכים משפטיים.
לכן חשוב כי בעל הנחלה יערוך צוואה וימנע מחלוקות בין היורשים שהולכות וגוברות ככל שערך הנחלות עולה.

לאחרונה קיימתי הליך גישור בין ארבעה יורשים של נחלה. ערך הנחלה כשמונה מיליון ₪, אחד הילדים מתגורר בנחלה מזה שלושים שנה וההורים נפטרו ולא הותירו צוואה וכעת יש לבצע חלוקה בין הילדים.

בהתאם לחוו"ד שמאי שהוזמנה על ידי היורשים נקבע כי שווי הנחלה נטו הינו ארבעה מיליון ₪. אף אחד מהילדים לא מעוניין לרכוש את הזכויות בנחלה או להתגורר בה למעט הילד שגר בנחלה. ערכנו חישוב של הפיצוי שהוא נדרש לשלם לאחיו בצירוף המיסים החלים עליו בגין הפיצוי לאחיו והגענו למסקנה כי גובה הפיצוי הוא שלושה מיליון ₪ והמיסים שיחולו עליו בגין הפיצוי הואיל והוא רוכש את הזכויות מאחיו לפי שווי נטו, עומדים על סך של מיליון וחצי ₪, כלומר הוא נדרש למימון של ארבעה וחצי מיליון ₪. האח המדובר הוא בן שישים וחמש אין לו דירה או נכס אחר ואין לו כל אפשרות לשלם את הפיצוי לאחיו. הוצעה חלופה לפיה הוא ייוותר בנחלה עם הבית שבנה ויתרת הנחלה תימכר, במסגרת המכירה ישולמו דמי רכישה אשר כוללים את דמי הפיצול ועל כן לא יחול עליו תשלום עבור פיצול המגרש מהנחלה שנאמד בסך של כמיליון וחצי ₪, אלא רק תשלום היטל השבחה לועדה בגין התכנית לפיצול הבית מהנחלה. פנינו שוב לשמאי וביקשנו שיבצע שומה לשווי הנחלה המפוצלת (ללא הבית של האח המפצל) שווי ברוטו ונטו בכדי לוודא כי האחים לא נפגעים מכך שהאח מפצל בית מהנחלה ובכדי לוודא כי הם יקבלו את אותו סכום נטו אילו נמכרה הנחלה במלואה. השומה הצביעה על כך ששווי הנחלה לאחר פיצול הבית נאמד בסך של כחמישה מיליון ושמונה מאות אלפי ₪ ושווי הנטו הינו שלושה מיליון ₪. סך זה יחולק בין שלושה אחים כך שכל אחד יקבל מיליון ₪. במקרה של מכירת נחלה מלאה כל אחד היה אמור לקבל מיליון ₪ ובפועל המצב הוא ש"זה נהנה וזה לא חסר". כך כולם יצאו מרוצים והעסקה יצאה לדרך. לאחר כשנתיים מהמועד שבו האחים ביקשו לבצע את העסקה לא נמצא קונה. עלה מהשטח כי יש בעיה לאתר קונה שירכוש את הנחלה ללא הבית של האח המפצל בגלל סיבות רבות ומגוונות. כעת האחים ביקשו מהאח שגר בנחלה שלושים שנה לפצות אותם או למכור את כל הנחלה. הוא כמובן יקבל בתוספת לחלקו בגין שווי הבנוי של בית המגורים. האח כעס מאוד ולא הסכים לכך והאחים הגיעו להליך של גישור.

בתהליך הגישור עלו טענות רבות מצד האח המפצל כלפי אחיו שמבקשים ממנו לעזוב את הבית לאחר שנים רבות. האחים הסבירו שאין להם כל בעיה עם כך שהוא יוותר עם ביתו אך הם מבוגרים ומבקשים לקבל את חלקם מהמכירה בהקדם. נעשו ניסיונות חוזרים למכור את הנחלה אך לא ניתן היה לאתר קונה לנחלה המפוצלת ולעומת זאת אותר קונה שירכוש את כל הנחלה במחיר ראוי.

כעת האחים דרשו את המכירה והאח המפצל נכנס למצוקה נפשית קשה כאשר הוא דמיין את עצמו עובר בגיל 65 לדירת מגורים בעיר. לאחר תהליך ארוך ומספר רב של פגישות הסכימו האחים להמשיך ולנסות לבצע את המכירה ובתמורה הציע להם האח המפצל פיצוי נוסף של מאה אלף ₪ לכל אח. לאחר שנתיים נוספות הנחלה נמכרה והבית של האח פוצל מהנחלה במסגרת המכירה.

כל אח קיבל את התמורה המגיעה לו ואף יותר מהמתוכנן שכן הנחלה נמכרה בסך של שישה וחצי מיליון ₪.
יש לשים לב היטב לבעיה שעלולה להיות לילד שבונה בית בנחלה של ההורים. לאחר שנים רבות הילד עשוי להיות במצב שבו שווי הנחלה עלה ואין לו אפשרות לפצות את האחים או לבצע את הפיצול של הבית מהנחלה. במקרה שבו אחד האחים היה מעוניין לקבל את הנחלה בסיפור שתיארנו, כל מערכת המס היתה משתנה וגם התמורה שהיה צריך לגייס לצורך ביצוע החלוקה.

ילד שבונה בית בנחלה של ההורים צריך לדאוג לכך שבעתיד תהיה לו אפשרות לפצות את אחיו או להיוותר עם הבית שיפוצל מהנחלה בכדי שלא ימצא את עצמו בגיל מבוגר בדירת מגורים לאחר שהוא גר בנחלה עשרות שנים.

ככל שהשנים חולפות ערך הנחלה עולה ועידן הנחלה המהוונת יביא לכך שערך הנחלות יעלה עוד יותר מה שיעמיד אותנו מול סוגיות סבוכות בחלוקה של נחלות ולכן יש להקדים מחשבה בטרם ביצוע בניה בנחלה, חלוקה או עריכת צוואה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.