פריצת דרך בתהליך אישור בית שלישי בנחלה

פריצת דרך בתהליך אישור בית שלישי בנחלה
מאת : עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צור – דדון

1. 1.מתווה תכנוני רחב שכולל תכנית מתאר כוללנית לכל המועצה או לאשכול היישובים הקשור ליישוב המבקש לאשר את התב"ע ומסמך מדיניות של המועצה שקובע הוראות ביחס לאשכול המושבים הסובב את המושב שיתייחס לצפי הגדילה של האשכול כולו.

1. 2.במסגרת התכנית יש להסדיר את המבנים החקלאיים, מבנים לעובדים זרים ושטחים חקלאיים,יש להעביר דו"ח פיקוח לבניה הבלתי חוקית במושב, ולסמן בתכנית את המבנים הבלתי חוקיים להריסה.

1. 1.תיאום ציפיות:איסוף ולימוד תכניות התב"ע החלות על המקום,ניתוח זכויות הבנייה החלות על המגרש ובירור מטרות-על.
   דוגמאות למטרות-על: תוספת זכויות ליח"ד שלישית, הסדרת חריגות בקווי בנייה (שלא ניתנים להסדרה בהליך של היתר), פיצול מגרש מנחלה, שינוי תוואי חלקת המגורים/הקו הצהוב וכד'.

1. 2.קביעת חלופה מועדפת: עיבוד החלופה המועדפת בהתאם למפורט לעיל, על רקע מדידה עדכנית ערוכה ע"י מודד מוסמך לפי דרישות נוהל מבא"ת.
   למה חלופה מועדפת ולא סופית? הוועדה המקומית והמחוזית מאשרים תכניות לפי שיקולים תכנוניים וראייה כוללנית ולא פרטנית. ייתכן וידרשו שינויים בתב"ע כתנאי לאישור התכנית.

1. 3.עמידה בתנאי סף: לאחר שתקבע החלופה המועדפת יועלו מסמכי התב"עלמערכת המבא"תהמכוונת כולל נספחים נדרשים ע"י וועדות התכנון. תכנית שלא עומדת בתנאי סף נידחת ולא תובא לדיון.

1. 4.תיאום מוקדם: מומלץ לבצע פגישה לתיאום מוקדם עם הרשויות לקבלת "פרה-רולינג" לתכנית המוצעת מאפשרת טיפול יותר יעיל ומקצועי של הבקשה. הגורמים הרלבנטיים מתייחסים לתכנית בשלבים המוקדמים, דבר שמסייע מאוד לעמידה בתנאי הסף בהמשך.

1. 5.טיפול מול רשויות התכנון: לאחר קבלת אישור עקרוני לתב"ע יש לקבל נוסח פרסום להפקדת התכנית להתנגדויות. אם אין התנגדויות התב"עתועבר לדיון.לאחר מכן יתבצע פרסום שני למתן תוקף והתכנית תשלח לחתימת השר.עם קבלת מספר י.פ. (ילקוט הפרסומים), מהנדס הוועדה מוציא אישור שהתכנית נכנסה לתוקף.

1. 6.כללי: אישור תב"ע לתוספת יח"ד שלישית או פיצול מגרש מנחלה הוא בסמכות הוועדה המחוזית, מה שמאריך משמעותית את התהליך לאישור התב"ע לאור הביורוקרטיה -התב"ענדרשת לעמוד בתנאי הסף וכן לעבור דיונים בוועדה המקומית וכן בוועדה המחוזית. לאחר מכן יתקיים הליך התנגדויות, כאשר יש לקחת בחשבון כי הליך ההמתנה לדיון בהתנגדויות עשוי לארוך מספר חודשים.

1. 7.דרישות נוספות:

1. 7.1במסגרת הדרישות של הועדה המחוזית לאישור תב"ע ליחידה שלישית נפרדת בנחלה, יש להמציא נספח מדיניות המתייחס למספר יח"ד בישובוחוות דעת מהנדס המועצה לגבי שטחי הציבור, תשתיות ודרכים.

1. 7.2חובה ליישום את החלטה 1464 לפני מתן אישור סופי לתב"ע (ראה הסבר מורחב לעיל).

1. 7.3רק לאחר קבלת אישור מהנדס הועדה שהתכנית נכנסה לתוקף ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה ליח"ד השלישית.

שימושים חורגים וחריגות בניה בתהליך אישור תב"ע ויישום החלטה 1464:
נזכיר כי אחת הבעיות העיקריות לאישור תב"ע חדשה היא הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

בעל נחלה המבקש לבצע פעולה כלשהי בנחלה, לרבות בניה, פיצול, מכירה, העברת זכויות, העברה במתנה, אישור תב"ע, נדרש ראשית להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

יישום החלטה 1464 מותנה בהסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

לאחר הגשת המסמכים לרמ"י יבקר בנחלה פקח שיבחן את מצב המבנים בפועל מול היתרי הבניה. לפיכך, בעל נחלה המבקש לאשר תב"ע חדשה וליישם את החלטה 1464 נדרש להכיר היטב את היתרי הבניה ולבצע בדיקה מקדימה של מצב המבנים בנחלה. בהתאם לתוצאות הבדיקה יש לקבל החלטות מידיות להסדרה באמצעות השבה למצב היסטורי בהתאם להיתרים, הריסה, הוצאת היתרים.

רמ"י גובה "דמי שימוש" עבור שטחים בהם בעלי הנחלות עושים שימוש ללא היתר בהתאם לשטח השימוש, סוג השימוש ומספר שנות השימוש.

במטרה לקדם את יישום החלטה 1464 ולעודד הסדרת שימושים חורגים, נקבע בהחלטת הנהלה 3967 שכותרתה: "עידוד הסדרת שימושים לא מוסדרים בישובים חקלאיים", כי דמי השימוש ייגבו רק עבור שבע שנים קודם לפרסום החלטת ההנהלה (22.6.16). התנאי לכך הוא כי בעל נחלה יגיש את מלוא המסמכים הנדרשים להסדרה וישלם דמי שימוש עד ליום 31.12.17.

אנו ממליצים לפעול בהקדם להסדרת שימושים חורגים, בכדי ליהנות מהפחתה בתשלום ובכדי להסיר חסמים ליישום החלטה 1464 ואישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים.

העדכון המקצועי נכתב בשיתוף עם אדריכלית ליה צור – דדון המתמחה בהליכי תכנון במגזר החקלאי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.