מס שבח והיטל השבחה ב"עידן הנחלה המהוונת"

רשות מקרקעי ישראל פתחה את השערים בכל המרחבים והחלה ליישם את החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ ובמסלול "דמי רכישה" 33% + מע"מ.

היישום של החלטה 1464 הינו וולנטארי ומתבצע בהתאם לצרכים של בעל הנחלה. במקרה של מכירת הנחלה היישום הוא "כפוי", כך שבעל הנחלה (המוכר) יידרש לשלם את "דמי הרכישה" הכוללים את דמי ההסכמה עבור החלקות החקלאיות תחת תשלום "דמי הסכמה" כפי שנגבה עד היום בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 534.

בעל נחלה שרכש את הנחלה החל מיום 9.6.11 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) יכול לפנות כבר כיום לרמ"י ולהגיש בקשה ל"התחשבנות מחדש". ככל והתשלום שהיה עליו לשלם בהתאם להחלטה 1464 הוא נמוך מזה ששולם על ידו בהתאם להחלטות שהיו תקפות, בעל הנחלה זכאי להחזר בגין ההפרש.

בנוסף חשוב להכיר, כי בעלי נחלות שרכשו נחלות החל מתאריך 1.1.93 ובעסקה שולמו דמי הסכמה, יהיו זכאים לשלם דמי רכישה בסך של 20% בלבד, כלומר ניתנת הנחה של 13% בגין דמי רכישה.

ברשימה זו נבקש להפנות את שימת הלב להשפעה שעשויה להיות להחלטה 1464 על גובה החבות במס שבח ובהיטל השבחה בעת מכירת נחלה.

מס שבח:
כידוע, בעת מכירת נחלה רשויות המס מחלקות את הנחלה לשלוש יחידות כלכליות: האחת, בית המגורים, השניה, המשק החקלאי והשלישית זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. החלק החקלאי וזכויות הבניה הינם המרכיבים החייבים במס שבח מלא, יחד עם זאת, בפרקטיקה היו פשרות עם רשויות המס לפיהן כ 70% מהתמורה בגין מכירת הנחלה מיוחסת לבית המגורים (דבר המביא לחבות מס נמוכה או לפטור מלא ממס בגין רכיב זה) ואילו 30% יוחס לזכויות הבניה והחלק החקלאי (אלו הם החלקים החייבים במס שבח מלא).

במסגרת עריכת השומה, רשויות המס לוקחות בחשבון זכויות בניה בהיקף 375 מ"ר (זכויות הבניה הבסיסיות בנחלה) ומתוך קיבולת זו מתבצעת הפחתה של זכויות הבניה שנוצלו וכך מגיעות רשויות המס לסך זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.

ניקח לדוגמא מקרה שבו בית המגורים הקיים בנחלה הינו בשטח 200 מ"ר ובהתאם לכך, זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הינן 175 מ"ר (375 מ"ר פחות 200 מ"ר). במסגרת עריכת השומה רשויות המס קבועות את השווי של השטח שנותר בסך של 175 מ"ר.

כאשר אנו מבצעים ניתוח של שומות המס בהליך יישום החלטה 1464, מצאנו, כי בעקבות יישום החלטת 1464 מרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות עשוי לעלות בצורה משמעותית, דבר שיגדיל את החבות במס שבח.

נסביר במה דברים אמורים. חישוב "דמי הרכישה" נעשה על בסיס זכויות הבניה הקיימות והעתידיות (לרבות הפוטנציאל התכנוני שעדיין לא אושר בתב"ע בתוקף). כאשר אנו בוחנים את הפוטנציאל התכנוני בחלקת המגורים בנחלה, אנו רואים לנגד עינינו תב"ע שתיישם את המבנה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, כאשר הצפי של זכויות הבניה לכל אחד מהיחידות הינו 250 מ"ר (עיקרי +שירות).

התוצאה היא, חישוב של מס שבח בעולם של "דמי רכישה" לפי סך זכויות בניה של כ- 800 מ"ר!

לפיכך, שרשויות המס עשויות לטעון, כי יש לייחס למרכיב זכויות הבניה בשומה,שווי גבוה יותר מזה שהיו מייחסים לו בעבר לאור הגדלה משמעותית במרכיב זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות דבר שיביא להגדלת משמעותית בחבות במס שבח.

כלומר, אם בדוגמא שהובאה לעיל, קיבולת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הינן 175 מ"ר (כאשר זכויות הבנייה הבסיסיות הן 375 מ"ר), הרי שכעת רשויות המס עשויות לטעון כי יש לקבוע את שווי זכויות הבניה לפי 600 מ"ר !! (800 מ"ר הכולל פוטנציאל בניכוי 200 מ"ר בנוי).

עיננו הרואות, כי ככל שרשויות המס אכן ינקטו בגישה זו, אנו צופים מחלוקות רבות מול רשויות המס.

היטל השבחה:
נושא הגדלת זכויות הבנייה בתכניות החדשות שיוגשו לאישור עבור שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים והגדלת זכויות הבנייה, ישפיע השפעה ישירה גם עם החבות בהיטל השבחה.

נביא לדוגמא מקרה שבו בעל נחלה מבקש לבצע בניה של בית שני בנחלה או למכור את הנחלה.במקרים אלו בעל הנחלה צפוי לקבל חשבון בגין היטל השבחה.     
השאלות שעולות במקרים אלו - האם היטל ההשבחה יהיה גבוה יותר במקרה שבו המושב נמצא בתהליך אישור תב"ע חדשה לשלוש יחידות נפרדות ולהגדלת זכויות הבניה? האם העובדה שתמ"א 35 תוקנה בחודש יוני 2016 תיקון 1ב ומאפשרת בנייה של בית שלישי נפרד בנחלה תביא להגדלת החבות בהיטל השבחה גם אם לא אושרה תב"ע? האם להמתין עם אישור התב"ע החדשה לאור החבות הצפויה בהיטל השבחה?

על שאלות אלו ניתן לענות בקצרה כך – ברור כי הגדלת של זכויות בנייה ותוספת יחידה שלישית בנחלה יביאו בהכרח לתשלום היטל השבחה גבוה מזה שהיה מתקבל כיום. היטל ההשבחה ייגבה בעת מכירה או בעת הוצאת היתר בניה ולא בעת אישור התב"ע. בכדי להיכנס ל"עידן הנחלה המהוונת" באופן מיטבי אגודות או מועצות אזוריות חייבות להתקדם עם אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים והחבות בהיטל השבחה שהיא התוצר לוואי לכך מגלמת בתוכה השבחה של הנחלה שמתרחשת מאליה ב"עידן של הנחלה המהוונת". העדר של תב"ע חדשה למושב, תמנע מבעלי הנחלות את יישום מלוא ההטבות בהחלטה 1464 ובייחוד ביטול הרצף הבין דורי לאחר תשלום "דמי כניסה לצורך בניית בית שלישי נפרד (ניתן לבנות יחידה עם קיר משותף בשטח
55 מ"ר). כך שהמסקנה המתבקשת היא, שיש להתקדם עם אישור התב"ע בהליך מואץ.

נבהיר לסיום, כי בהתאם למסמך מדיניות של הועדה המחוזית ניתן להגיש תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים גם בהליך פרטני ועל כך נביא עדכון מפורט בהמשך.

הכותבים עוסקים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.