תהליך עבודה (אגודה) ליישום החלטות 823 ו- 1464תב"ע חדשה שלוש יחידות בשלושה מבנים ב"עידן הנחלה המהוונת"

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 823 - החלטה 1464 - תב"ע חדשה - שלוש יחידות בשלושה מבנים

תהליך העבודה מתבצע בשני שלבים: תהליך קולקטיבי - מעבר מזכויות "בר רשות" ל"חכירה לדורות" בהתאם להחלטות 823 ו- 1311. תהליך קולקטיבי או פרטני - יישום החלטה 1464 בשני מסלולים "דמי כניסה" ו- "דמי רכישה".

שלח שאלה בנושא לעורך דין

תהליך עבודה (אגודה) ליישום החלטות 823 ו- 1464
תב"ע חדשה שלוש יחידות בשלושה מבנים ב"עידן הנחלה המהוונת"
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

החלטה 1464 יצאה לדרך ואגודות רבות פועלות כיום בתהליך תכנוני להסדרת תצ"ר למושב וכן לאישור תב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים + יחידת הורים בחלקת המגורים בנחלה.
התהליך הינו משולב, כאשר יש לפעול במקביל בהליך תכנוני ומשפטי, שחלקו הינו תהליך מושבי קולקטיבי, בכדי לאפשר לבעלי הנחלות ליישם את החלטות רמ"י 823 ו- 1464 בכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת".

תהליך העבודה מתבצע בשני שלבים:
תהליך קולקטיבי - מעבר מזכויות "בר רשות" ל"חכירה לדורות" בהתאם להחלטות 823 ו- 1311.

תהליך קולקטיבי או פרטני - יישום החלטה 1464 בשני מסלולים "דמי כניסה" ו- "דמי רכישה".

תהליך העבודה:
בתהליך העבודה לאישור תצ"רותב"ע חדשה למושב וכן לצורך יישום החלטות 823 ו- 1311 במעבר מזכויות "בר רשות" לזכויות "חכירה לדורות" וכן לצורך יישום החלטה 1464 ותשלום "דמי כניסה" (3.75% + מע"מ) ו- "דמי רכישה" (33% + מע"מ) והיוון חלקת המגורים, יש לפעול במספר שלבים בהתאם למפורט להלן.

בהתאם להנחיות רמ"י במעבר מזכויות "בר רשות" לזכויות "חכירה לדורות" בהתאם
להחלטות 823 ו- 1311 יש לבצע תהליך קולקטיבי במושב שינוהל על ידי האגודה. תהליך העבודה דורש הכנה של משבצת האגודה והנחלות והסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה וכן הסדרה של שטחים עודפים במשבצת.

אנו ממליצים לאגודות במסגרת תהליך העבודה במעבר לזכויות "חכירה לדורות", לעשות שימוש במשאבים של האגודה שעובדים על שלב ה"חכירה לדורות" ולבחון לשלב בתהליך הקולקטיבי גם יישום של החלטה 1464 עד שלב "דמי כניסה", תשלום של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר). לאחר שלב "דמי הכניסה" כל בעל נחלה יבחר באופן פרטני, אם הוא מעוניין ליישם גם את מסלול "דמי הרכישה" בתשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ופוטנציאל תכנוני (לאחר תשלום 3.75% + מע"מ בעל הנחלה יוסיף סך של 29.25% + מע"מ).

הכנת הנחלות לתהליך העבודה מול רמ"י:

1.בשלב הראשון ובכדי לעמוד בתנאי הסף ליישום ההחלטות יש ללמוד את מצב המבנים בנחלות, ולצורך כך אנו עורכים מספר ימים מרוכזים במזכירות המושב אליהם יוזמנו על ידי האגודה בעלי נחלות המעוניינים להשתתף בתהליך יישום החלטות 1311ו- 1464.

2.כל בעל נחלה יביא עימו את "תיק הנחלה" שכולל את היתרי הבניה של המבנים בנחלה, טופס 4 למבנים, מפה מצבית עדכנית בה מופיעים כל המבנים בנחלה (בהיתר ולא בהיתר), אישור זכויות מרמ"י, אישור על הרכב הנחלה מהאגודה, הסכם חכירה, צוואה (ככל ומדובר ביורשים), צו קיום צוואה/צו ירושה, פירוט של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה, הסכם רכישה של הנחלה במקרים בהם הרכישה בוצעה לפני ואחרי 9.6.11, קבלות על תשלומים בגין תוספות בנייה/פיצול מגרש מנחלה.

3.במפגשים האישיים נבחן את המצב התכנוני והמשפטי של הנחלה, מצב הבינוי בפועל בהתייחס להיתרי הבניה, מצב שימושים חורגים וחריגות בניה וניתן ייעוץ ביחס להסדרת מבנים בהתאם להחלטות רמ"י, בכדי שניתן יהיה לעמוד בתנאי הסף וכן נבחן את הצרכים העתידיים בנחלה בנושא בינוי, פיצול, הורשה, בעיות במשפחה וכו'.

4.בעלי הנחלות שיימצאו אצלם שימושים חורגים וחריגות בנייה יידרשו לפעול להסדרת המבנים בנחלה באמצעות הוצאת היתרים או הריסה או השבה למצב המאושר בהיתרים, בכדי שניתן יהיה לשתף אותם בתהליך העבודה ליישום ההחלטות, כאשר יינתן להם ייעוץ כיצד לבצע את ההסדרה.
(הערה - הועדה המחוזית במחוז מרכז דורשת כיום הסדרה של המבנים בנחלות ובשטח המשבצת לצורך אישור תב"ע למושב).

5.בנחלות בהם קיימים שימושים חורגים וחריגות בניה, לא ניתן יהיה לבצע תהליך עבודה ליישום ההחלטות אלא בכפוף להסדרת המבנים בנחלה.

6.רמ"י עשויה לדרוש "דמי שימוש" עבור תקופת העבר (כיום עד 7 שנים מבצע עד ליום 31.12.17) במקרים בהם קיימים שימושים חורגים ועל כן יינתן לבעלי הנחלות הייעוץ הנדרש לרבות הסיכונים הקיימים בגין תביעות ו/או תשלום דמי שימוש.

7.במפגשים נחתים את בעלי הנחלות על מערכת המסמכים לצורך יישום החלטות 1311 ו- 1464 ונמסור את המידע הנדרש ביחס למסמכים הנדרשים להשלמה, אותם יש לקבל מהרשויות, לרבות מפת מדידה עדכנית בהתאם להנחיות רמ"י שתיערך על ידי המודד של המושב שיכין את מפות המדידה עבור כל הנחלות, לאחר ישיבה פרטנית עם כל בעל נחלה בכדי לבחון את הצרכים, לרבות בנושא 3 בתים נפרדים ופיצול שני מגרשים מהנחלה ובהתאם המודד יסמן את קו גבול ה- 2.5 דונם של חלקת המגורים.

8.במושבים בהם בעלי נחלות הם בעלי זכויות "חכירה לדורות" החתומים על הסכם חכירה ישיר מול רמ"י, יחויבו בעלי הנחלות לחתום על הסכם חכירה בהתאם לנוסח שנקבע לפי החלטה 1311 גם אם הסכם החכירה הוא בתוקף.

9.בסיום התהליך ייחתמו שלושה חוזים:
9.1הסכם חכירה לדורות בין בעל הנחלה לבין רמ"י- ההסכם מקנה זכויות חכירה לתקופה של 49 שנה ועוד שלוש תקופות אופציה של 49 שנה כל אחת.

9.2הסכם בין האגודה לרמ"י מתחדש כל 5 שנים לגבי השטחים הבאים:
שטחים המיועדים לצרכי ציבור, עד שיוחלט אם להקצותם למועצההאזורית, או לוועד המקומי או לאגודת המושב.
שטחים מתוכננים לתעסוקה במסגרת מספר הדונמים המותרים לשימוש על ידי אותו הישוב,אשר טרם מומשה הזכות בגינן, בכפוף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1455.
חלקות א' של נחלות אשר לגביהן קיימת מניעה לחתימה על חוזה פרטני במקרים כלהלן:
חלקות א' של נחלות בהן קיימים שימושים לא מוסדרים, נחלות בהן זהות בעל הזכות אינה ברורה, נחלות לא מאויישות (למעט ביישובי נגב ובגליל בהם 5 נחלות לא מאויישות יכללו בחוזה לדורות), משקי עזר ובתים מקצועיים
9.3חוזה חכירה לדורות בין האגודה לרמ"י - החוזה יחול על יתרת שטח המשבצת (לגבי השטחים החקלאיים בלבד), לתקופה של 49 שנים, עם זכות חידוש לשלוש תקופות נוספות של 49 שנים.

10בנחלות בהם רשומים מורישים ולא בוצעה עדיין חלוקה בין היורשים, יש לקבל החלטה ביחס לרישום הזכויות ע"ש אחד היורשים בתהליך פרטני שנבצע מול בעלי הנחלה בכדי שניתן יהיה להגיש את הבקשה ליישום ההחלטות.

11עם החתימה על ההסכמים יחתמו שטרות חכירה והזכויות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש בעלי הנחלה.

אישור תצ"רותב"ע חדשה למושב:

10.האגודה תבחר מודד לצורך ביצוע מדידות חדשות של הנחלות להכנת תצ"ר לרישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין וכן להסדרת גבולות הנחלות.

11.בתהליך המדידה תתבצע מדידה בחלקות א' של הנחלות והגבולות יסומנו על ידי המודדים.

12.בתהליך המדידה נבקש להסדיר את החריגות בגבולות הנחלות, דרכי גישה משותפות, זיקות הנאה ונטפל בהליכי גישור במחלוקות בין חברים בכל הנושאים הנדרשים בכדי להגיע להבנות ביחס לגבולות ולסכסוכים הקיימים מזה שנים.

13.לאחר שיסתיים תהליך המדידה והליכי הגישור, יחתמו בעלי הנחלות על מפות המדידה, כך שניתן יהיה לרשום את הזכויות בחלקות א' בהסכמה בלשכת רישום המקרקעין.

14.בתהליך המדידה תיערך מפת מדידה בהתאם לדרישות רמ"י לצורך יישום החלטה 1464 עבור כל נחלה בנפרד ולצורך הגשת הבקשות עבור בעלי הנחלות, ביחד עם כל מערכת המסמכים הנדרשים על ידי רמ"י.

15.האגודה תבחר אדריכל לצורך הכנת תב"ע שתתאים ל"עידן הנחלה המהוונת" ותכלול את כל המרכיבים הנדרשים עבור משבצת האגודה והנחלות ליישום החלטות רמ"י (1311, 1464, 1458, 1316, 1445) לרבות: שלוש יחידות בשלושה מבנים + יח"ד הורים, הגדלת קיבולת הבנייה, שימושים לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, פיצול מגרשים מנחלות, הגדלת חלקות המגורים ל- 2.5 דונם, דרכי גישה וכו'.

16.אישור התב"ע החדשה הינו הליך האורך מספר שנים, כאשר ההנחיות של הועדה המחוזית (מחוז מרכז), הינן לבצע תב"ע שתכלול התייחסות למחוז כולו או לאשכול יישובים וכן להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה במבנים במשבצת האגודה ובנחלות וכן לסמן מבנים להריסה.

17.תהליך העבודה על התב"ע החדשה (במושבים במחוז המרכז) מכניס את האגודה לחיכוך מול החברים לאור דרישת הועדה להסדרת שימושים וסימון מבנים להריסה, מה שגורם לו להיות סבוך ומורכב ועל כן תהליך העבודה ליישום החלטות 1311 ו- 1464 נעשה במקביל להליך אישור התב"ע החדשה למושב.

18.בסיום תהליך התצ"ר חלקות א' של הנחלות יירשמו בשלמות בלשכת רישום המקרקעין ולאחר החתימה על הסכם חכירה לדורות הזכויות ביחס לחלקה א' יירשמו ע"ש בעלי הנחלות בהתאם להסכם חכירה לדורות לפי החלטה 1311 שייחתם בין בעלי הנחלות לבין רמ"י.

19.רישום זכויות החכירה מצריך קבלת אישורי מס הואיל ומדובר בחכירה לתקופה שמעבר
ל - 25 שנה (הגם שלא מדובר בחכירה מהוונת בשלב זה). לאור העובדה שרמ"י לא גובה כספים בשלב זה, סביר להניח כי רשויות המס יקבלו את המתווה לפיו השווי של החכירה הינו "אפס" ולפיכך לא צפויים להיות תשלומי מס רכישה בשלב זה. יוער כי תיתכן מחלוקת עם רשויות המס בשלב זה באשר לסוגיית השווי.

20.בשלב זה נפעל מול רשות המיסים לקבל את אישור המיסים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

21.בשלב רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ביחס לחלקות א' של הנחלות וחתימה על הסכם חכירה לדורות בין בעלי הנחלות לבין רמ"י, לא יחול תשלום לרמ"י.

יישום החלטה 1464:

22.לאחר שיושלם השלב הראשון ובעלי הנחלות יהיו בעלי זכויות "חכירה לדורות", יתבצע תהליך של מעבר מזכויות "חכירה לדורות" בחלקה א' של הנחלה לזכויות בחלקת המגורים בהתאם להחלטה 1464 בהתאם למסלולים הקבועים בהחלטה.

23.האגודה סוברנית להחליט אם לבצע הליך קולקטיבי של יישום החלטה 1464 במסלול של "דמי כניסה" וככל ויוחלט שלא לבצע הליך קולקטיבי היישום של ההחלטה בהתאם לאחד המסלולים יתבצע באופן פרטני על ידי בעלי הנחלות, כל אחד בהתאם לצרכים הקיימים והעתידיים של בעל הנחלה ומשפחתו.

24.לצורך יישום החלטה 1311 ו- 1464 קיימת דרישה מצד רמ"י לעמוד בתנאי הסף: הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה, תשלום חובות עבר ("דמי שימוש"/דמי חכירה"/"דמי היוון"), רישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין (ניתנה הקלה כך שניתן להתחיל בתהליך כאשר המושב בתהליך רישום תצ"ר).

25.במסגרת החלטה 1464 קיימים שני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בתשלום של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים עם זכויות בנייה בסיסיות בסך 375 מ"ר ומסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות (פוטנציאל תכנוני).

26.בעל נחלה שיקבל החלטה כבר בשלב הראשון כי הוא מעוניין ליישם את החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", תוגש עבורו בקשה ליישום החלטה 1464 בהתאם למסלול שנבחר על ידו.

27.יישום החלטה 1464 כולל את יישום החלטה 1311, כך שבסיום התהליך, ייחתם הסכם חכירה לדורות בהתאם לנוסח החלטה 1311 וכן הנספח בהתאם להחלטה 1464 שיקנה לבעל הנחלה את ההטבות לפי החלטה 1464, בהתאם למסלול שנבחר על ידו.

28.בתהליך העבודה מול בעלי הנחלות יינתן ייעוץ משפטי בהתאם לצרכי בעל הנחלה ומשפחתו בכל הקשור לביצוע פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה, בהתאם להוראות התב"ע החדשה שתאושר במושב או במועצה. בעלי הנחלות יקבלו ייעוץ לגבי מערכת ההסכמים המשפחתית עליה יש לחתום במסגרת הבנייה של הילדים בנחלה, פיצול מגרשים, חתימה על הסכם ממון, הסכם בין דורי, עריכת צוואה שיותאמו לתהליך הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת".

29.במקרים בהם לא תהיה היענות של כל החברים או שיהיו חברים שבנחלתם יימצאו חריגות בניה או שימושים חורגים ולא יהיו נכונים להסדרה, ניתן יהיה לבצע את התהליך עבור חלק מבעלי הנחלות.

30.יישום החלטה 1464 והיוון הזכויות בחלקת המגורים כרוכים בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, כאמור לעיל (בין תשלום "דמי הכניסה" ובין תשלום "דמי הרכישה"). בגין תשלומים אילו ישולם מס רכישה בשיעור של 6% מגובה תשלומים אילו, מהטעם שמדובר ברכישת "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. משרדנו יטפל בדיווחים לרשות המיסים ובקבלת אישורי המיסים.

31.בסיום התהליך בעלי הנחלות שיישמו את החלטה 1464 יחתמו על נספח להסכם החכירה לפי החלטה 1464 ובהתאם למסלול שנבחר על ידם ויקבלו את ההטבות שמקנה ההחלטה.

32.במקרים בהם לא נרשם תצ"ר (חלקה א' לא נרשמה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין), לא ייחתם הסכם חכירה והזכויות לא יירשמו בלשכת רישום המקרקעין, אך יינתנו ההטבות לפי המסלול שנבחר, כאשר הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יירשמו לאחר שיושלם רישום התצ"ר.

33.הערה -רמ"י כיום ערוכה לקלוט בקשות בכל המרחבים ליישום החלטה 1464 ואינה ערוכה לקלוט בקשות ליישום החלטה 823 במעבר לזכויות "חכירה לדורות". על כן מומלץ לבצע תהליך קולקטיבי של יישום החלטה 1464 עד לשלב של "דמי כניסה" ובכך להשלים ביחד את שני השלבים "חכירה לדורות" ויישום החלטה 1464. במקרים בהם אין הסכמה של כל בעלי הנחלות ניתן לפעול בקבוצות או בהליך פרטני של בעלי הנחלות ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים המוצעים בהחלטה.

פיצול מגרשים מנחלות:

34.לאחר יישום החלטה 1464, הליך פיצול מגרש/ים מהנחלה יהיה מאוד אטרקטיבי לאור הפחתה משמעותית של עלויות הפיצול לסך של 33% + מע"מ + היטל השבחה + מס רכישה.

35.האגודה צריכה לבחון את מדיניות התכנון של המושב כאשר היא רואה לנגד עיניה שלוש יחידות בכל נחלה (פיזור במושב של "שכונות הרחבה קטנות") ובהתאם לכך להסדיר תכנית בינוי כללית למושב שתיתן ביטוי למצב של שלוש יחידות בשלושה מבנים בכל נחלה, עם אפשרות לפיצול של שני מגרשים מהנחלה.

36.האגודה צריכה לבחון את סטטוס ניצול יחידות הדיור במושב בהתאם לתמ"א 35 תיקון 1ב במסגרת עריכת תב"ע לשלוש יחידות לשלושה מבנים וכן את החלטה 1445 שקובעת אפשרות של המרת נחלות פנויות למגרשים במרכז הארץ ובפריפריה איוש נחלות פנויות ו/או המרה של נחלות פנויות למגרשי הרחבה.

37.תכנית הבינוי תקבע הוראות ביחס לפיצול מגרשים מנחלות, הכנת דרכי גישה, תשתיות, חניות, הסדרת דרכים משותפות וזיקות הנאה וכו'.

38.המטרה היא לאפשר לאגודה שליטה על תהליכי הפיצול של מגרשים מנחלות, בכדי לשמור על מדיניות התכנון של המושב ולצורך כך לקבל החלטה באסיפה הכללית שתחייב את בעלי הנחלות, שמבקשים לפצל מגרש מנחלה, להגיש את התב"ע שהוכנה על ידם לאישור אדריכל המושב שיאשר כי התב"ע מתאימה לתכנית הבינוי של המושב.

39.האגודה צריכה להביא בחשבון כי יהיו בעלי נחלות שיבקשו למכור את הזכויות במגרשים שיפוצלו מהנחלות ובהתאם לכך להיערך עם מערכת הסכמים מתאימה בין האגודה לבין בעלי הנחלות והסכמי תושבות בין הרוכשים לבין האגודה.

40.יש לשים לב, כי במרכז הארץ לא ניתן לערוך ועדות קבלה לרוכשים של מגרשים שיפוצלו מהנחלות ומערכת ההסכמים תסדיר את הסוגיות שעולות בנושא זה.

כללי:

41.לצורך תחילת עבודה יש לקבוע ישיבה עם ועד האגודה לתיאום ציפיות בהתאם לצרכים של המושב ולבחינת המצב התכנוני בו נמצא המושב.

42.בפגישה עם ועד המושב נבחן ביצוע תהליך עבודה מרוכז בהתאם לשלבים המפורטים לעיל ובהתאם לאופי והבעיות של כל מושב.

43.לאחר שתיבחר דרך העבודה המתאימה למושב יש לקיים ערב הסברה לחברים בו יוצגו החלטות רמ"י, יוסבר תהליך יישום ההחלטות, תנאי הסף, תהליך העבודה מול רמ"י, נתייחס לבעיה של שימושים חורגים וחריגות בנייה, נעריך את העלויות בגין יישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" ו- "דמי רכישה", עלות פיצול מגרש מנחלה וננתח את תהליך המעבר הבין דורי בנחלות, עריכת צוואות, הסכמים בתוך המשפחה, הסכמי ממון ונעמוד על תקלות בצוואות וגישור במשפחה וכן נסביר באריכות את התהליך שיעבור המושב לאישור תב"ע חדשה למושב ואת הבעיות שכרוכות באישור תב"ע ובייחוד בכל הקשור לשימושים חורגים וחריגות בניה בשטח המשבצת ובנחלות.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.