מס ריבוי דירות - מה עושים עם זה?

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - מיסוי דירות מגורים - דירה שלישית - מס ריבוי דירות - דיני מקרקעין - עורכת דין נירה אשכנזי

כיוון שמדובר בחקיקה חדשה, בעלת השלכות משמעותיות, חשוב להיוועץ עם עו"ד המומחה בתחום, שיערוך עבורכם את הצהרתכם ואת השומה העצמית הנדרשת...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מס ריבוי דירות - מה עושים עם זה?
מאת: עו"ד נירה אשכנזי *

* משרד גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות'-עורכי דין

מס ריבוי דירות, הקרוי בפי רוב "מס דירה שלישית", אושר לאחרונה במסגרת "חוק ההסדרים".

אמנם ניתן (ביום 28.2.17) צו על תנאי על ידי בג"צ המורה למדינה להשיב בקשר לפגמים שבאופן אישורו של החוק, אך יחד עם זאת שופטי בית המשפט העליון התמקדו בשאלת הפגם שבחקיקת החוק, ולא בחוק – גופו, ואף רמזו כי לא יתערבו בנושא הפגיעה "הקניינית" הנטענת על ידי העותרים.

נבדוק מספר היבטים של החוק, על מי החוק חל, איזה הטבות (מעטות) מעניק החוק, ובעיקר – מה עלינו לעשות?

מי חייב במס?

המס יחול על יחיד שבבעלותו 3 דירות ויותר, וששיעור בעלותו בהן הוא 249% ויותר.

מיהו יחיד?

אדם, כולל תא משפחתי (בן/בת זוג וילדים עד גיל 18),
הערה - החוק קובע כי גם במידה שקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג ("הסכם ממון") – ימנו כל הדירות המוחזקות על ידי בני הזוג יחד ובהתאם תיקבע החבות במס. האמור לעיל, לא כולל בני זוג החיים דרך קבע בנפרד, אולם כולל ידועים בציבור (גם אם חתמו על הסכם הפרדה רכושית).

דוגמא – בני זוג (אשר לכל אחד מהם 2 דירות), קבעו הפרדה רכושית, בהסכם ממון (שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט), לפיה לאף אחד מבני הזוג אין חלק בדירותיו של האחר, כך שלאישה בעלות בלעדית בשתי הדירות שבבעלותה, ולגבר בעלות בלעדית בשתי דירותיו. חוק ריבוי דירות גובר על ההסכם – ויחייב את הצדדים במס ריבוי דירות על שתיים מן הדירות!

מהי דירה?

דירת מגורים - הכוונה גם לבעלות בחלק מדירה!
בנייתה של הדירה הסתיימה. כך למשל, כאשר קונים דירה "על הנייר" שבנייתה טרם החלה / הסתיימה, הרי שלא תהיה חבות במס על הדירה הנ"ל, והחבות בגינה תחל לאחר קבלת טופס 4.
נמצאת בישראל או באזור (לא כוללים דירות בחו"ל).

שימו לב – כל הדירות חייבות על פי חוק ריבוי דירות, גם דירות שאינן משמשות למגורים!!
על פי החוק המס יחול על דירה המיועדת למוגרים לפי טיבה, או משמשת בפועל למגורים, או מיועדת למגורים על פי תב"ע.

דוגמא: דירה המשמשת כמשרד בבניין מגורים – תחויב.

מהי בעלות?

מי שיש לו זכות במקרקעין בדירת מגורים, דהיינו, בעלות, חכירה לתקופה שעולה על 25 שנים;

הערה – הזכות במקרקעין יכולה להיות חוזית בלבד (לא חייב רישום בטאבו), והיא נכנסת לתוקף ביום חתימת הסכם רכישת הדירה.

דוגמא- לראובן דירת מגורים בה הוא מתגורר, והוא רכש שתי דירות "על הנייר" מקבלן, ודירה נוספת "להשקעה", שבנייתה הסתיימה, והחזקה תעבור לידיו עוד 12 חודשים. מבחינת חוק ריבוי דירות, יש לו 2 דירות בלבד (דירת מגוריו, ודירת ההשקעה – למרות שהחזקה טרם נמסרה לו). הוא יהיה חייב במס ריבוי דירות לאחר שתושלם בנייתה של אחת מן הדירות שנרכשה "על הנייר".

שימו לב - המועד הקובע לצורך חוק ריבוי דירות, הוא מועד חתימת הסכם הרכישה כשמדובר בדירה שבנייתה הסתיימה, ולא מועד קבלת החזקה. ככל שמדובר בדירה שבנייתה טרם נסתיימה – המועד הקובע הוא מועד קבלת טופס 4.

אילו דירות לא תחויבנה במס ריבוי דירות?

החוק מונה רשימה של דירות שלא יבואו במניין הדירות החייבות, כגון דירה שבבעלות

עמותה

, דירה המושכרת

בדיירות מוגנת

, דירות שהן

מלאי עסקי

ברשימה זו נעסוק בחלק מהדירות שאינן נמנות בדירות החייבות:

דירות שפוצלו:

ראובן רכש דירה בשטח של 150 מ"ר ופיצל אותה ל- 3 דירות. מה הדין?
על פי החוק, דירה שנרכשה ופוצלה כדין, תחשב כדירה אחת, אולם אם הדירה לא פוצלה כדין, הרי שראובן יחויב במס ריבוי דירות, שכן הפיצול ייחשב כשלוש דירות.

יוער כי שתי דירות שנרכשו בנפרד, אולם אוחדו כדין, תחשבנה כדירה אחת!!

דירת ירושה:
לא תבוא במניין הדירות בשנה הראשונה שלאחר פטירת המוריש, כל עוד לא הושכרה.

דירות הקיימות בנחלה חקלאית:
בעל נחלה רשאי לבנות בנחלתו 3 בתי מגורים. על פי החוק, דירותיו המהוות חלק מן הנחלה יימנו כדירה אחת בלבד.

בבעלותי 3 דירות מה עלי לעשות?

בהתאם לקבוע בחוק עליך להצהיר לרשויות המס עד ליום 31.3.17 על כלל דירותיך, ולהודיע על איזו דירה בכוונתך לשלם מס. את ההצהרה (הכוללת שומה עצמית) יש להגיש עד המועד הנ"ל, כדי להימנע מתשלום קנסות על אי דיווח במועד.

כיצד מחושב המס?

החייב במס, יוכל לבחור שתי דירות מתוך דירותיו, שתהיינה פטורות ממס, ואילו הדירה השלישית ואילך תחויב במס בהתאם לנוסחה שנקבעה בחוק. המס יהיה בשיעור של – 1% משווי הדירה החייבת, אך בכל מקרה לא יותר מ – 18,000 ₪ לכל דירה חייבת (1,500 ₪ לחודש).

כיצד נקבע שווי הדירה החייבת?

שווי הדירה יקבע בהתאם לנוסחה הכוללת מספר פרמטרים: (1) ערך פריפריאליות (2) ערך חברתי-כלכלי (3) שטח הדירה.
ערכים 1 ו- 2 מושפעים ממיקומה הגאוגרפי של הדירה וייקבעו בהתאם לפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שטח הדירה ייקבע בהתאם למופיע בחיוב הארנונה/אישור הזכויות/היתר הבנייה, לפי בחירת החייב.

מה המועד לתשלום המס?

המס ישולם בשני תשלומים שווים: הראשון עד ליום 30.6, והשני עד ליום 31/12 של שנת המס.

על מי חל הפטור ממס ריבוי דירות?

חייב שהסכום הקובע של דירות ההשקעה קטן מ- 1,150,000 ₪ יהיה פטור ממס.
מי שימכור את דירת המגורים עד ליום 1.10.17 יהיה פטור ממס ריבוי דירות בגינה (התנאי – שהמכירה אינה ל"קרוב").

"מענק" – המעודד מכירת דירות השקעה- מה התנאים לקבלת המענק?

מכירת דירת מגורים עד ליום 1.10.17;

מכירה שאינה ל"קרוב";

לא מכירה ללא תמורה;

לא רכש דירה אחרת מיום 16.12.16 ולא ירכוש עד יום 31.12.20!!

המכירה היא ליחיד, תושב ישראל, שהוא משפר דיור או שאין לו דירות מגורים.

הגיש הצהרה כדין ומילא הטפסים המתאימים;

המענק ניתן עד ל0 3 דירות שנמכרות.

סכום המענק: סכום מס השבח שהמוכר חייב בו, עד 85,000 ₪!

כיוון שמדובר בחקיקה חדשה, בעלת השלכות משמעותיות, חשוב להיוועץ עם עו"ד המומחה בתחום, שיערוך עבורכם את הצהרתכם ואת השומה העצמית הנדרשת, כן ינתן ייעוץ בקשר עם תכנון הפעולות המשפטיות בקשר עם הדירות שבבעלותכם.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.