סיפורי תמ"א 38 ועקרונות חשובים שעל כל בעל דירה לקחת בחשבון

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - תמ"א 38 - דיני מקרקעין - בתים משותפים - דייר סרבן - חיזוק בית משותף - עו"ד נירה אשכנזי

בית המשפט העליון, קיבל את הערעור והפך את החלטת בית המשפט המחוזי, ובכך קבע מספר עקרונות חשובים שעל כל בעל דירה לקחת בחשבון – כאשר בכוונתו להתנגד לבקשה למתן היתר בקשר עם חיזוק של מבנה במסגרת תמ"א 38:

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סיפורי תמ"א 38
מאת: עו"ד נירה אשכנזי*

* משרד עו"ד גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות'

מה קורה כשעל מגרש אחד בנויים שני מבנים – האחד מעוניין בפרויקט תמ"א והאחר אינו מעונין?
איזה שיקולים תפעיל הוועדה באישור פרויקט תמ"א?
מי גובר? השיקול הכלכלי? או השיקול התכנוני?

פעמים רבות אנו שומעים על ויכוחים קשים וארוכים בין בעלי דירות בבניינים משותפים על רקע רצונו של האחד לממש בנכס שבבעלותו את הזכויות הטמונות במסגרת "תמ"א 38", ורצונו של האחר לשמר את המצב – ולא לעשות כל שינוי בבניין אליו "התרגל".

מעשה בסכסוך בין שכנים במסגרת ויכוח על "תמ"א 38" שארע בחיפה, ואשר עבר גלגולים אינספור ותהפוכות, עד שהתגלגל לפתחו של בית המשפט העליון (בפסק דינו של כבוד השופט שהם).

הכל התחיל ב "מגרש חיפאי", המצוי בקרבת הטכניון, עליו בנויים שני מבנים: האחד – בית משותף בן 3 קומות ובו 3 דירות; השני – וילה ישנה השייכת לגברת אחת.

יוער כי לא מדובר בבית משותף (מורכב) בעל 2 אגפים, אלא בשני בתים נפרדים רישומית, הבנויים על אותו מגרש (בשתי חלקות), ולהם קיר משותף.

שניים מבעלי הדירות בבית המשותף חפצו בחיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, באמצעות יזם.
במסגרת עבודות החיזוק, הם בקשו להוסיף לדירותיהם חדרי ממ"ד, כן להרחיב את דירותיהם, ואף להוסיף דירות לבניין, אשר תשויכנה ליזם. כמובן שכל עבודות החיזוק ימומנו על ידי היזם כמקובל בהסכמים מעין אלה.
אלא שבעלי דירה אחת בבניין המשותף סרבו להוסיף דירות, ובעלת הווילה התנגדה נמרצות, בטענות שונות.

"הגלגול" הראשון: בקשה להיתר בנייה הוגשה לוועדה המקומית, אשר דחתה את הבקשה, מנימוקים תכנוניים/ אדריכליים/ נופיים כגון: חוסר מקומות חניה; אי השתלבות בנוף ובמבנים הקיימים ברחוב וכיוב', ואפשרה חיזוק המבנה בלבד והקמת חדרי ממ"ד, אך ללא תוספת דירות וקומות נוספות.
כמובן שהחלטה זו, מאיינת את הכדאיות הכלכלית של היזם, ועל כן, על החלטה זו הגישו היזם ושניים מבעלי הדירות ערר לוועדת ערר.

"הגלגול" השני: וועדת הערר הפכה את ההחלטה של הוועדה המקומית וקבעה כי יינתן היתר בנייה, בתנאים הבאים: מתן חוות דעת מטעם קונסטורקטור המאשרת החיזוק של הבניין תוך אי פגיעה בווילה הצמודה, וכן כיסוי ביטוחי מתאים לנזקים שעשויים להיגרם לווילה. השיקולים התכנוניים נדחו – מאחר שקיים אינטרס ציבורי לחיזוק המבנים (תוך מתן תמריצים כלכליים מובהקים), הגובר על האינטרס התכנוני.

"הגלגול" השלישי: על החלטת וועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר הפך את החלטת וועדת הערר, בטענה שניתן משקל יתר לשיקולים ולתמריצים הכלכליים. יוער כי בשלב זה, בקשו בעלי הדירה המתנגדים להוספת הדירות, להגיש הצעה משלהם לחיזוק הבניין (לא כולל הוספת ממ"דים), ולשאת באופן כזה או אחר בעלויות. בית המשפט המחוזי, באורח בלתי שיגרתי, אישר את הצעתם של בני הזוג לביצוע החיזוק של הבניין, ואף חייב את המשיבים בהוצאות!

"הגלגול" הרביעי: כמובן שעל החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון, קיבל את הערעור והפך את החלטת בית המשפט המחוזי, ובכך קבע מספר עקרונות חשובים שעל כל בעל דירה לקחת בחשבון – כאשר בכוונתו להתנגד לבקשה למתן היתר בקשר עם חיזוק של מבנה במסגרת תמ"א 38:

תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, בין השאר על ידי מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים. תמריצים אלה עשויים לפגוע באינטרס הפרטי של בעלי דירות.

במציאות הקיימת במדינת ישראל יש חשיבות עצומה להוצאה לפועל של תמ"א 38 כדי להתמודד עם הסיכון של התרחשות רעידת אדמה, ולתרום להתחדשות העירונית והוספת יחידות דיור.

תמ"א 38 נועדה להגן על האינטרס הציבורי, ולא על האינטרס הפרטי.

אמנם לוועדה המקומית נתנה סמכות שלא לאשר בקשה למתן היתר בנייה הכרוכה בתוספת זכויות בנייה, אך זאת מטעמים מיוחדים הנעוצים בשיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים וכיוב'.

בהתנגשות בין מימוש תמ"א 38 באמצעות הקלות כלכליות ותכנוניות לבין נושאים פרטניים החלים על המבנה הטעון חיזוק (למשל מחסור במקומות חניה/ אי השתלבות בנוף וכיוב') – הרי שאין בשיקולים התכנוניים הפרטניים לבדם כדי להצדיק סירוב של הועדה המקומית לבקשה להיתר.

אליבא דכבוד השופט א. שהם על השיקולים התכנוניים להיות בעוצמה ניכרת ולגרום לפגיעה בלתי מידתית באינטרסים שאינם קשורים בתמריצים לביצוע תמ"א 38.

רק פגיעה חמורה שכזו תצדיק אי מתן היתר.

אמנם, יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויות המתנגדים, אולם ידה של תמ"א 38 תהא על העליונה!

המשך יבוא...

במקרה זה, בית המשפט העליון החזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת שזו תדון לגופו של עניין בהצעת החיזוק שהובאה על ידי בעלי הדירה שהתנגדו לבקשה למתן היתר להוספת דירות.
באופן זה תבחן וועדת הערר האם החלופה המוצעת לחיזוק מהווה חלופה ראויה, אשר מממשת את האינטרס הציבורי בעניין תמ"א 38.

סיכום:

הליכי ההתחדשות העירונית, ועימם פעולות החיזוק של המבנים, לרבות הריסה ובנייה, הינם מורכבים, ביותר.

משרדנו מעודד ביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

הליך זה דורש צוות מקצועי שילווה את בעלי הדירות ויגן על הקניין של בעלי הדירות. נדרש יזם בעל חוסן כלכלי, ניסיון ומקצוענות שיבצע את העבודה, צוות תכנוני מעולה, ובנוסף לכל אלה, עורך דין מקצועי בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית אשר ייצג את האינטרס של בעלי הדירות.
משרדנו מייצג בעלי דירות רבים בצומת הדרכים המשמעותית של קבלת החלטה בקשר עם היקשרות עם יזם. אנו ממליצים לכם בחום, לשכור שירותיו של עורך דין מקצועי בתחום, עוד בטרם תחתמו על מסמך כלשהו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.