מס ריבוי דירות לא יחול על בעלי נחלות

לפני מספר ימים עבר לקריאה שניה ושלישית חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2017 ו 2018), התשע"ז– 2016. החוק כולל בתוכו שינויים מרחיקי לכת בסוגיות מס שונות שעומדות על הפרק. אחד הפרקים הוא חוק מס ריבוי דירות שיחול על מי שמחזיק 249% בדירות מגורים, כאשר לגבי 2 דירות (לפי בחירתו) יחול פטור מהמס.

מטרת החוק לעודד מחזיקי מספר דירות למכור את דירותיהם ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק המשני, ולהפחית את רמות מחירי הדירות למגורים. שיעור המס הוא 1% מערך ממוצע למ"ר של דירה (שעומד על כ 15,000 ₪ למ"ר) כפול שטח הדירה, אך לא יותר מ 1,500 ₪ לחודש עבור דירה (18,000 ₪ לשנה).

נזכיר, כי מי שיש ברשותו רק 2 דירות מגורים לא תחול עליו גזירת המס החדשה. גביית המס וטיפול הוטלה על משרדי מיסוי מקרקעין, כיוון שיש ברשותם את המידע לגבי כמות הדירות שיש לכל תא משפחתי. מעבר לעובדה שהחוק מעלה תהיות לא פשוטות לגבי הפגיעה בזכות הקניין של האזרח, נבקש למקד את הדיון לגבי ההשפעה שיש לחוק על בעלי נחלות.

כידוע, זכויות הבניה הבסיסיות בנחלה הן 375 מ"ר המתחלקות באופן הבא: 160 מ"ר לבית הראשון, 160 מ"ר לבית השני ו 55 מ"ר לבית השלישי ובלבד שקיים בנחלה רצף בין דורי כאשר בהחלטה 1464 יבוטל הרצף הבין דורי בתשלום "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים. בשלב זה הבנייה היא בשלוש יחידות בשני מבנים ולאחר שיאושרו התכניות החדשות עליהם עובדים מושבים רבים ניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד של 55 מ"ר עם קיר משותף לאחת היחידות ואף לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה הניתנים לרשום ע"ש הילדים וכן למכירה לצד ג'.

עלתה שאלה במקרים רבים - האם בעל הנחלה יוכל לרשום את המגרש שיפוצל מהנחלה על שמו?

מצאנו כי לא קיימת תשובה לשאלה זו בהחלטה 1464 ונוכח העובדה כי הוראות הביצוע/נהלי העבודה של החלטה 1464 עדיין לא פורסמו (הנוהל כתוב ונמצא בהגהה סופית), נדרשנו לשאלה מול אגף לחוזים לדורות בהתיישבות ואנו ממתינים לתשובה שתפורסם לציבור הקוראים עם קבלתה מהאגף.

ראוי לציין, כי מבחינה מיסויית בשני המקרים המפורטים לעיל, יש לפנינו 3 דירות מגורים.
יחד עם זאת, בנוסח החקיקה שעומד לאישור, נקבעה רשימה של מקרים בהם דירות המגורים לא יימנו לצורך הטלת מס ריבוי דירות. בחוק נקבעה רשימה של מקרים שבכל אחד מהם לא תיספר אותה דירת מגורים לצורך חוק מס ריבוי דירות.

אחד המקרים, הרלוונטיים לבעלי הנחלות, הוא דירת מגורים אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה. מטרת ההחרגה היא למנוע מצב בו בנחלה יש יותר מ 249%דירות מגורים (שתי דירות + 49% בדירה שלישית) מה שיטיל על בעל הנחלה תשלום מס ריבויו דירות בגין "היחידה השלישית".

נסביר, כי בשעה שבעל זכויות בדירה בעיר יכול להתחמק מתשלום מס ריבוי דירות על ידי מכירת הדירה, הרי שבעל נחלה לא יכול למכור את "הדירה השלישית" לבדה לאור עיקרון שלמות הנחלה (למעט מקרים של פיצול מגרש מנחלה עליו בנוי בית מגורים). הקלה זו לא היתה קיימת בנוסח הקודם של הצעת החוק ולשמחתנו כי רבה לאחר שהובעה מחאה בנושא נושא תוקן.

נזכיר, כי מטרת החוק הינה לעודד מי שמחזיק במספר דירות רב למכור את הדירות ובכך להגדיל את היצע הדירות.  אדם שמחזיק בכמות של שלוש דירות ומעלה יכול לחמוק מהחוק על ידי מכירת הדירות העודפות ולהותיר בידיו שתי דירות בלבד.

נניח לדוגמא, כי א' הינו בעל זכויות בשלוש דירות שונות בעיר. א' יכול לחמוק מתשלום "הקנס" על ידי מכירת הדירה השלישית לצד ג', תוך תשלום מס שבח מופחת באמצעות מנגנון "הליניאריות המוטבת" או לחילופין הוא יכול להעביר את הדירה לילדו מעל גיל 18 בהעברה ללא תמורה (מתנה). העברה זו פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת (1/3 מס רכישה ממס הרכישה הרגיל ואולי אפילו פטורה לחלוטין ממס רכישה ככל והשווי הדירה הוא כ- 1.6 מיליון ₪). אולם, מה שנכון לגבי דירה בעיר לא בהכרח נכון לגבי נחלות ולכן, טוב עשה המחוקק שנתן דעתו לסוגיה הזו בעניין המגזר החקלאי בכלל ולבעלי נחלות בפרט, והחריג מתחולת החוק בעלי נחלות.

הכותבים מתמחים במגזר החקלאי במיסוי ובמינהלwww.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.