הנחות אזורי עדיפות לאומית בהחלטה 1464

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ומר אוהד עיני, שמאי מקרקעין

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני מושבים - החלטה 1464 - אזורי עדיפות לאומית - החלטת ממשלה 1527

בסיום תהליך יישום החלטה 1464, בעל הנחלה יחתום על הסכם חכירה לדורות לפי החלטה 1311 (גם בעלי חוזה חכירה בתוקף יידרשו להחליף את ההסכם לנוסח שנקבע בהחלטה 1311) ובנוסף בעל הנחלה יחתום על נספח להסכם בהתאם למסלול שנבחר על ידו בהחלטה 1464: "דמי כניסה" או "דמי רכישה".

שלח שאלה בנושא לעורך דין

הנחות אזורי עדיפות לאומית בהחלטה 1464
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ומר אוהד עיני, שמאי מקרקעין

החלטת ממשלה 1527 שכותרתה "קביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון" התקבלה ביום 13.6.16.
מטרת ההחלטה: לקבוע רשימת ישובים שיוכרזו כיישובים בעלי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון, במטרה לקדם את השגת היעדים הבאים:

א. להקל על מצוקת הדיור של רבים מתושבי המדינה

ב. לחזק את אזורי הפריפריה הגיאוגרפית, ובראשם הגליל והנגב

ג. לעודד הגירה חיובית ליישובים

ד. לעודד בנייה ביישובים

ה. להעצים את חוסנם הכלכלי של היישובים

הישובים הכפריים חולקו לשלוש קבוצות: א1', א'2 וב'.
החלטה 1490של מועצת מקרקעי ישראל: ביום 20.11.16 חתם שר האוצר על החלטה 1490 של מועצת מקרקעי ישראל שכותרתה "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע".
מטרת ההחלטה: עדכון מפת ההנחות בתשלום דמי היוון ודמי היתרביישובים באזורי עדיפות לאומית שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, בהתאם להחלטת הממשלה 1527.

קבוצות היישובים לצורך מתן ההנחות בהחלטה 1490-
ישובי קו עימות –פטורמלאמתשלוםדמיהיוון ודמי היתר.
אזור עדיפות לאומית א'-קבוצת היישובים א' 1 ו- א' 2, כפי שנקבעו בהחלטת ממשלה 1527, יסווגו לצורך החלטות מועצת מקרקעי ישראל,כאזור עדיפות לאומית א'.
אזור עדיפות לאומית ב' - קבוצת היישובים ב', כפי שנקבעו בהחלטת ממשלה 1527, יסווגו לצורך החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כאזור עדיפות לאומית ב'.

מחיר תקרה להנחה-
על מנת לעמוד במטרות החלטת הממשלה נקבעה, בהחלטות קודמות, מדיניות על פיה ההנחה בקרקע תהיה עד לתקרת שווי מסויימת, אשר מעליה התשלום יהיה ללא הנחה.
מחיר התקרה הינו 450,000 ₪ לא כולל פיתוח ומע"מ, ליח"דאחת.
(בהחלטה 1480 (מיום 12.9.2016) מחיר התקרה הועלה ב- 100,000 ₪ ביחס למחיר שנקבע בהחלטות שקדמו להועמד על סך של 350,000 ₪).
ביישובי קו עימות לא ייקבע מחיר תקרה ויינתן פטור מלא מתשלום דמי היוון
(ראה להלן התייחסות לתשלום :דמי כניסה בהחלטה" 1464 בגינו לא תינתן הנחת אזור).

הגבלת ההנחה ביישובים בהם המדד הכלכלי - חברתי לפי הלמ"ס הינו 8-10:
בהחלטה נקבעה תקרה להנחה בגין מחיר הקרקע, בכדי לעודד התיישבות ביישובים חלשים יותר.תקרת ההנחה מתייחסת ליישובים שאינם יישובים חדשים או סמוכי גבול והמשתייכים למועצות אזוריות בהן המדד הכלכלי - חברתי על פי קביעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הינו 8-10.
ביישובים האמורים לעיל, ההנחה הוגבלה לסך של 50,000 ₪, ליחידת דיור (לפני מע"מ).

הנחת אזורי עדיפות בהחלטה 1464-
החלטה 1464, אשר תחילת תוקפה ביום 8/5/2016, ועניינה קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושבעובדים, כפרשיתופי, אואגודהחקלאיתשיתופית, מאפשרת רכישת סוגים שונים של זכויות בחלקת המגורים.
על כלל התשלומים הנזכרים בהחלטה, למעט תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% (בגינם אין כלל הנחות אזור) * , תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית כהגדרתם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1490.
אזור שהוסף בהחלטה 1464 (ביחס להחלטה 1490) - ישובי עוטף עזה.

תקרת הנחת אזור עבור שני בתי מגורים בהחלטה 1464 -
ביישום החלטה 1464 ביישובים באזורי עדיפות לאומית, מתייחסת תקרת הנחת האזור לשני בתי מגורים בחלקת המגורים בנחלה.
כלומר, תקרת ההנחה תעמוד על סך של 900,000 ₪, שהם פעמיים 450,000 ₪.
מאידך אין שינוי בהגבלה בגין תקרת ההנחה עד סך של 50,000 ₪, ביישובים בעלי מדד חברתי גבוה, כמוסבר לעיל.

הנחת אזורי עדיפות בהליך פיצול מגרש מנחלה בהחלטה 1464 -
בהליך פיצול מגרש מנחלה בהתאם להחלטה 1464 תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית, אך עד גובה התקרה, בהתאם לתקרת הנחה של 450,000 ₪ ולא יותר מ- 50,000 ₪ בישובים שאינם יישובים חדשים או סמוכי גבול, המשתייכים לרשויות המקומיות בהן המדד הכלכלי - חברתי על פי קביעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הינו 8-10.
החלטה 1464 קובעת הנחה משמעותית בפיצול מגרש מנחלה לסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל, כאשר תהליך התשלום לרשות מתבצע בשני שלבים:

שלב ראשון- תשולם "דמי כניסה" להחלטה 1464 בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת
המגורים (ללא פיתוח וללא מע"מ), כאמור לעיל.

שלב שני–תשלום דמי חכירה בשיעור של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל (ללא פיתוח וללא מע"מ) - השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור זכויות בניה של עד 160 מ"ר + תשלום של 33% עבור השטח שמעל 160 מ"ר.

תחשיב התשלום בשלב השני:
כאמור על תשלום זה תחול הנחת אזור לפיכך, במגבלות האמורות לעיל (מחיר תקרה או מגבלת הנחה בגלל מדד חברתי גבוה), באזור עדיפות לאומית א' ישולמו 31% מתוך 33%, ובאזור עדיפות לאומית ב' ישולמו 51% מתוך 33%.

אופן חישוב ההנחה:
מאחר ועל פי החלטה 1464 תמורת תשלום של 33% נרכשת זכות החכירה המהוונת המקבילה לזכות החכירה הרגילה (הנרכשת תמורת 91%), אזי בעת חישוב הנחת האזור החישוב יהיה באופן הבא:באזור עדיפות לאומית א': 11.24%= 31% X 91% / 33%.
באזור עדיפות לאומית ב': 18.49% = 51% X 91% / 33%.

דוגמאות לחישוב הנחות אזור באזורי עדיפות לאומית ביישום החלטה 1464
תשלום דמי חכירה (להלן "דמי כניסה") בהחלטה 1464- בגין תשלום דמי כניסה בסך של 3.75% + מע"מ לא תחול הנחת אזור עדיפות לאומית לרבות באזור קו עימות.
תשלום "דמי רכישה" בסך 33% + מע"מ- דמי הרכישה נגבים בגין שווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל בנייה עתידי.

ההטבות שיקבל החוכר לאחר תשלום דמי הרכישה הינן כלהלן:

א.ניצול זכויות בנייה קיימות ועתידיות ללא עלות.
ב.פיצול מגרשים מנחלה ללא עלות.
ג.פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.
ד.ביטול רצף בין דורי.
ה.אפשרות להשכיר בתים בנחלה.
ו.היוון חלקת המגורים.

תשלום "דמי רכישה" - דוגמאות בחלוקה לפי אזורי עדיפות:
התחשיבים הנ"ל במקרה בו לא שולמו דמי כניסה בשיעור של 3.75%.
במקרה בו שולמו דמי הכניסה יושלם התשלום ל 33% בגין אותן הזכויות (התשלום בשלב זה יהיה בשיעור של 29.25% עם הנחות אזור) ובגין יתרת הזכויות המאושרות והפוטנציאליות ישולמו 33%.

מרכז הארץ:
שווי הנחלה - 5,000,000 ₪
שווי חלקת המגורים - 4,000,000 ₪
הפחתת מע"מ (17%): 3,418,803 ₪ .
עלות פיתוח: 140,000 ₪.
סה"כ שווי חלקת המגורים ללא מע"מ וללא פיתוח: 3,278,803 ₪.
שיעור התשלום: 33%
סה"כ לתשלום ללא מע"מ: 1,082,005 ₪.
סה"כלתשלוםכוללמע"מ: 1,265,946 ₪.

עדיפות לאומית א':
סה"כ שווי חלקת המגורים ללא מע"מ וללא פיתוח **: 3,278,803 ₪.
מחיר תקרה להנחה: 900,000 ₪ לפי 2 יח"ד.
דמי רכישה בשיעור של 33% עם הנחת אזור: 11.24%= 31% X 91% / 33%.
תשלום עד מחיר התקרה: 101,160 ₪ = 11.24% X900,000 ₪.
יתרת שווי מעל מחיר התקרה: 2,378,803 ₪.
סך לתשלום עבור יתרת השווי: 785,005 ₪.
סה"כ לתשלום לפני מע"מ: 886,165 ₪.
סה"כלתשלוםכוללמע"מ:1,036,832 ₪.

עדיפות לאומית ב':
סה"כ שווי חלקת המגורים ללא מע"מ וללא פיתוח: 3,278,803 ₪.
מחיר תקרה להנחה: 900,000 ₪ לפי 2 יח"ד.
דמי רכישה בשיעור של 33% עם הנחת אזור: 18.49%= 51% X 91% / 33%.
תשלום עד מחיר התקרה: 166,410 ₪ = 18.49% X900,000 ₪.
יתרת שווי מעל מחיר התקרה: 2,378,803 ₪.
סך לתשלום עבור יתרת השווי: 785,005 ₪.
סה"כ לתשלום לפני מע"מ: 951,415 ₪.
סה"כ לתשלום כולל מע"מ: 1,113,156 ₪.
קו עימות וישובי עוטף עזה:
הסתייגות –
האמור להלן הינו לדעתנו על פי ההחלטה.
עם זאת ידוע לנו כי קיימת פרשנות שונה על פיה בשני המקרים התשלום יהיה לפי 3.75% מכלל הזכויות כולל פוטנציאל, כאשר לישובי עוטף עזה החיוב לא יחול בגין 160 מ"ר הראשונים.
קו עימות:
ביישובי קו עימות חלקת המגורים תהוון לאחר תשלום "דמיכניסה".
"דמי כניסה" בשיעור 3.75% משולמים רק עבור היקף הבניה הבסיסי למגורים (עד 375 מ"ר, בכפוף לתכנית תקפה.
ישובי עוטף עזה:
ביישובי קו עימות חלקת המגורים תהוון לאחר תשלום "דמיכניסה".
"דמי כניסה" בשיעור 3.75% משולמים רק עבור היקף הבניה הבסיסי למגורים (עד 160 מ"ר פטור התשלום רק עבור שטח של עד 215 מ"ר, מעל 160 מ"ר, בכפוף לתכנית תקפה.

תנאי הסף ליישום ההחלטה:
בעל הנחלה המבקש ליישם את החלטה 1464 ולשלם דמי כניסה, דמי רכישה, לבצע פיצול מגרש מנחלה, נדרש לעמוד בתנאי הסף שלהלן:

א.רישום חלקות א' של הנחלות בטאבו.
בהחלטה 1464 ניתנה הקלה לפיה, ניתן להמציא מפת מדידה מצבית ולהחתים את כל בעלי הזכויות הגובלים בנחלה.לחילופין, במידה והאגודה מבקשת לצרף את כל בעלי הנחלות במושב שלא נרשמה בו פרצלציה, יש להגיש מסמכים המעידים על קיומו של הליך לרישום תצ"ר ובכלל זה, מפת חלוקה אנליטית חתומה ע"י וועד האגודה וועדה מקומית לתכנון ובניה.
ב.הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בשטח הנחלה.
ג.תשלום חובות עבר (דמי שימוש, דמי היתר, דמי חכירה).
א.חתימת האגודה על התחייבות לעניין מספר היחידות לפי תמ"א 35.

דרישות רמ"י ביישום החלטה 1464:

לצורך יישום החלטה 1464 יש להמציא לרמ"י את המסמכים הבאים:

א.נסח טאבו עדכני של חלקה א'.
ב.אישור האגודה על הרכב הנחלה.
ג.חתימת האגודה על מסמך התחייבות לעניין מספר יחידות הדיור המותרות לפי תמ"א 35.
ד.מפת מדידה מצבית של חלקה א' עליה יסומן גבול 2.5 דונם, סימון המבנים, שטחם והשימוש בהם.

התוצאה בסיום תהליך יישום החלטה 1464:

בסיום תהליך יישום החלטה 1464, בעל הנחלה יחתום על הסכם חכירה לדורות לפי החלטה 1311 (גם בעלי חוזה חכירה בתוקף יידרשו להחליף את ההסכם לנוסח שנקבע בהחלטה 1311) ובנוסף בעל הנחלה יחתום על נספח להסכם בהתאם למסלול שנבחר על ידו בהחלטה 1464: "דמי כניסה" או "דמי רכישה".

* למרות האמור לעיל, חוכר בישובי עוטף עזה, כהגדרתו בהחלטה 1464, יישא בתשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף בינוי של 215 מ"ר למגורים בלבד, עקב קבלת פטור מתשלום דמי חכירה עבור יחידת דיור אחת בת 160 מ"ר.

** לצורך הדוגמא וההמחשה בלבד נקבע שווי אחיד בכל הארץ, בהתאם לשווי שהוצג בדוגמא של מרכז הארץ.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.