"עידן הנחלה המהוונת" בשנת תשע"ז – סיכום שנה במגזר החקלאי

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - סיכום שנה במושבים - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1464 - תעסוקה לא חקלאית - הטבות לבעלי נחלות

...ולבסוף נזכור את עיקרון העל - נחלות לא מוכרים אלא מעבירים את הזכויות לדור הבא של עידן הנחלה המהוונות.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

"עידן הנחלה המהוונת" בשנת תשע"ז – סיכום שנה במגזר החקלאי
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

אנו עומדים על סף סיום שנת תשע"ו ועל מפתן דלתה של שנת תשע"ז שתבוא עלינו לטובה.
בשנה ממנה אנו נפרדים, שנת תשע"ו, חווינו שינויים רבים במגזר החקלאי. החלטות רמ"י שתוקנו במהלך השנים האחרונות, לאחר בג"ץ פורום הערים העצמאיות (9.6.11), קרמו עור וגידים וכעת החלטה 1464 עומדת רגע לפני יציאה לדרך.

החלטה 979 בגלגוליה השונים ובמספרה הנוכחי 1464, היא נקודת מפנה היסטורית חשובה בתהליך השינוי והיא למעשה השער לכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" עליו אנו דנים רבות.

במהלך השנים בהן שיתפנו את ציבור הקוראים על ההתפתחויות ביישום ההחלטה, לא ניתן היה להודיע על מועד ליישום ההחלטה ובציבור אף התפתחה אדישות מסוימת עם השנים ואף סקפטיות ביחס ליישום הקרוב של ההחלטה.

בשנת תשע"ו הרשות פעלה רבות לקדם את יישום ההחלטה. הרשות גייסה כח אדם, ערכה מכרזים לגיבוש המחלקות במחוזות של "אגף חוזים לדורות בהתיישבות", הכינה מערכת מחשב, הכינה את החוזים והמסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה, הכינה נהלי עבודה והתקדמה בפיילוט ליישום החלטה 1464 והחלטה 1311, אותו מבצע האגף מזה מספר שנים מאז אישור ההחלטה בבג"ץ (9.6.11).

הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" תתרחש בשנת תשע"ז. הרשות תפתח את השער ליישום ההחלטה, בעוד מספר חודשים (ברבעון הראשון של שנת 2017), כאשר במחוז צפון של הרשות ניתן כבר כיום לפעול ולבקש את יישום ההחלטה, בייחוד בתהליך של מכירת נחלות או בהליך שיוך דירות בקיבוצים.

החלטה 1464:
היישום של החלטה 1464 יהווה נקודת מפנה היסטורית במגזר החקלאי כך שבעלי הנחלות יהפכו מבעלי זכויות "חוזיות" לבעלי זכויות "קניין" בשני שלבים:

שלב ראשון - מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" (החלטה 1311) - בעלי הנחלות יחתמו על הסכמי "חכירה לדורות" ביחס לחלקה א' של הנחלה והזכויות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין.

בשלב שני - מ"בר רשות" ל"חכירה מהוונת" (החלטה 1464) - בעלי הנחלות ייכנסו להחלטה 1464 שהשלכותיה הינן על חלקת המגורים (שטח של 2.5 דונם או שטח גדול יותר לפי תב"ע תקפה ביום 27.3.07), באחד משני מסלולים:

מסלול ראשון - "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ.
מסלול שני - "דמי רכישה" 33% + מע"מ.
לאחר הכניסה להחלטה באחד משני המסלולים שלעיל, בעלי הנחלות יחתמו על נספח להסכם החכירה לדורות שיקנה להם את ההטבות לפי המסלול שנבחר.

במסלול "דמי הכניסה" - בעל הנחלה יקבל שלוש הטבות מרכזיות:

1.ביטול רצף בין דורי.
2.קיבולת זכויות בניה של 375 מ"ר לניצול במבנים (כיום שלוש יחידות בשני מבנים ובהמשך שלושה יחידות בשלושה מבנים) כאשר בגין כל מ"ר מעבר ל- 375 מ"ר ישולם 91% דמי היוון כפי שמשולם כיום.
3.פיצול מגרשים מנחלה בתשלום 33% +מע"מ משווי המגרש המפוצל (השלמה ל- 33% משווי המגרש המפוצל לאחר תשלום "דמי כניסה").

במסלול "דמי הרכישה" בעלי הנחלות יקבלו חמש הטבות מרכזיות:

1.ניצול קיבולת הבנייה הקיימת והעתידית ללא תשלום נוסף לרשות.
2.פיצול מגרשים מהנחלה ללא עלות.
3.פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה ביחס לחלקת המגורים (בגין החלקות החקלאיות ישולמו דמי הסכמה לפי הקבוע בהחלטה 1464).
4.אפשרות להשכיר בתים בנחלה.
5.חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים.

לא בכדי אנו קוראים לעידן החדש "עידן הנחלה המהוונת". עוד בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 נקבע, כי בעלי הנחלות יהיו בעלי זכויות קניין שרשומות בלשכת רישום המקרקעין, אך תחת זאת המושבים שקמו לאחר קום המדינה קיבלו זכויות "בר רשות" לפי הסכמי המשבצת (תלת - צדדי ודו - צדדי) ורק כיום, כחמישים שנה לאחר החלטה מס' 1, יוקנו זכויות הקניין שנקבעו בהחלטה.

הנחת העבודה היא, כי רוב בעלי הנחלות יפעלו במסלול הראשון של דמי הכניסה, הואיל והתשלום בגין דמי הכניסה הוא בגובה סביר במרכז הארץ ובפריפריה ומקנה הטבות חשובות מאוד לצורך מימוש הזכויות בנחלה (בדמי כניסה אין הנחות אזורי עדיפות לאומית).

בעלי נחלות שרכשו נחלות לאחר 9.6.11 יוכלו להמיר את דמי ההסכמה ששילם המוכר בדמי רכישה ולשלם את ההפרש ככל וקיים. באזורי עדיפות לאומית בהם קיימת הנחת אזור, יהיו זכאים המוכרים לקבל את ההפרשים בגין דמי ההסכמה לדמי הרכישה, שכן דמי ההסכמה ברוב המקרים גבוהים יותר מדמי הרכישה. במקרים בהם לא נמכרה/נרכשה נחלה, בעל הנחלה יתקשה לבצע היוון מלא של הזכויות בחלקת המגורים בדמי רכישה בייחוד במרכז הארץ הואיל ומדובר בסכומים גבוהים (בנחלה בשווי של 6 מיליון ₪ דמי הרכישה הינם כשני מיליון ₪. בנחלה בשווי של עשרה מיליון ₪ גובה דמי הרכישה הינו כשני מיליון ומאתיים אלף ₪). באזורי עדיפות לאומית קו עימות, בעל הנחלה יקבל היוון מלא של חלקת המגורים לאחר תשלום דמי כניסה.
במקרה שבו בעל נחלה יבקש לבצע יותר מפיצול של מגרש אחד, כלכלי וכדאי יותר לשלם את דמי הרכישה במקום לשלם עבור שני פיצולים ויש לתכנן זאת מראש.

שמירה על "משטר הנחלות":
ב"עידן הנחלה המהוונת" נשמר העיקרון של "משטר הנחלות" שקובע את העקרונות היסודיים שלהלן:

1.הנחלה נועדה למגורי בעל הנחלה ומשפחתו בלבד (ניתן להשכיר בתים בנחלה לאחר תשלום דמי רכישה).
2.קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה.
3.את הנחלה יש לעבד ברצף.
4.את הנחלה ניתן להוריש ליורש אחד או בני זוג כאשר, עידן הנחלה המהוונת מקנה אפשרות של פיצול מגרש אחד או יותר מהנחלה (לפי התב"ע שבתוקף) ורישום הזכויות ע"ש יורשים נוספים (בנוסף ליורש שיקבל את הזכויות בנחלה המפוצלת)

החלטות נוספות שניישם ב"עידן הנחלה המהוונת":
החלטה 1458 -תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה:
החלטה 1458 מסדירה שימושים שאינם חקלאיים במבנים קיימים או חדשים בחלקת המגורים בנחלה. המבנים לפל"ח ממוקמים בחלקת המגורים בלבד בתחום שטח של 2.5 דונם והשטח המיועד לפל"ח הינו 500 מ"ר (לפי הקבוע בתב"ע).

ניתן לקבל היתר בניה למבנה לפל"ח במסגרת עסקת היוון של המבנה בתשלום 91% כאשר באזורי עדיפות לאומית אין הנחות אזור לשימושי פל"ח למעט מבני קייט. ככל ובעת הוצאת היתרי הבניה למבנה לפל"ח ישולם היטל השבחה לועדה המקומית, החוכר זכאי לבקש מהרשות לבצע חישוב לפי גובה דמי היוון של 46% במקום 91%. מדובר על הפחתה משמעותית של דמי ההיוון ולצורך כך יש להציג לרמ"י את אישור התשלום של היטל ההשבחה לוועדה.

ההפעלה של מבני הפל"ח הינה על ידי בעל הנחלה בלבד, למעט מקרים בהם ניתן להשכיר את המבנים לשימושים שהם בעלי אופי חקלאי ואינם מתחרים בעיר (משרדים, גלריה, בית קפה, לדוגמא לא ניתן להשכיר).

בעידן הנחלה המהוונת בעל הנחלה המבקש להתפרנס מהנחלה יוכל לעשות שימוש בהחלטה ולהסדיר מבנים חדשים או קיימים ולבצע שימוש עצמי או להשכיר מבנים במקרים בהם ניתן לבצע השכרה. השימוש בהחלטה מאפשר הסדרה של מבנים במקרים בהם קיימים שימושים חורגים בנחלה.

הגבלה של תשלום "דמי שימוש" לתקופה של שבע שנים - התנאי העיקרי לביצוע עסקת פל"ח במבנה קיים או חדש, הנו תשלום "דמי שימוש" לרשות בגין שימושים חורגים שמתבצעים בנחלה. הרשות הגבילה את תשלום דמי השימוש לתקופה של 7 שנים וזאת בהחלטה שבתוקף עד 31.12.17.

החלטה 1316 - שימושים נלווים לחקלאות:
החלטה 1316 התקבלה בשנת 2014 ועד היום לא נעשה בה שימוש במקרים רבים. ההחלטה נועדה על מנת להסדיר שימושים משלימים לחקלאות במספר תחומים, בשטח חלקה א' של הנחלה, כלהלן:

1.גידול בעלי חיים - לרבות חנות ממכר של בעלי חיים וציוד הנדרש לגידול. החנות הינה בשטח של 50 מ"ר בצמידות דופן לפעילות. העסקה תתבצע לפי 91% ובמקרה של תשלום היטל השבחה לפי 46%.
2.עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית- השטח הכולל של המבנה בו מתבצעת הפעילות בתחום חלקת המגורים לא יעלה על 500 מ"ר.השטח הכולל של המבנה בו מתבצעת הפעילות מחוץ לחלקת המגורים בתחום חלקהא' לא יעלה על 350 מ"ר.אפשרות להקמת חנות ממכר בתחום חלקה א' שלא תעלה על 50 מ"ר מתוך השטח שאושר בסך של350 מ"ר.
3.פעילות תיירותית וחינוכית בנחלה - הפעילות מבוססת על פעילות חקלאית המתקיימת
בנחלה. שטח הפעילות התיירותית והחינוכית בחלקה א' לא יעלה על 150 מ"ר ויהיה שטח נלווהלשטח הבנוי הנדרש לפעילות החקלאית. ניתן להקים חנות ממכר בחלקה א' בצמידות לפעילות התיירות והחינוכית בשטח שלא יעלה על50 מ"ר ומהווה שטח נלווה לפעילות התיירותית והחינוכית.

החלטה 1445 - איוש נחלות פנויות:
החלטה 1445 מאפשרת לאגודות להקצות נחלות פנויות (נחלות שלא הוקצו לפי תקן הנחלות של המושב), למומלצים של האגודה (באזורי עדיפות לאומית) או להמיר את חלקות המגורים למגרשי מגורים אותם תוכל האגודה להקצות למומלצים של האגודה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטה.
במסגרת התב"ע החדשה שמבצעים המושבים יש לבצע הסדרה תכנונית של הנחלות הפנויות או הסדרה של המגרשים כאשר את התכנית יש לסיים עד 2020.

שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים:
בעידן הנחלה המהוונת נוכל לבנות בחלקת המגורים שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר. נוכל לבצע פיצול של מגרש אחד או יותר מחלקת המגורים. במקרה שבו לא התבצעה הרחבה במושב וקיימת יתרה גדולה של יחידות דיור במושב לפי הקיבולת של תמ"א 35, ניתן לבקש בתכנית יותר משלוש יחידות.
חשוב להדגיש, כי גם לאחר שבעל הנחלה יישם את החלטה 1464 וייכנס לאחר המסלולים המוצעים, הוא לא יוכל לממש את הזכויות שמקנה לו ההחלטה, במידה והמושב לא יסדיר תב"ע שתקבע כי ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן תוגדל קיבולת זכויות הבניה לשטח של כ- 250 מ"ר עיקרי + שירות לכל יח"ד (שטח מומלץ). עד שהתב"ע החדשה תאושר בעל הנחלה יוכל לבצע את הבניה בשלוש יחידות בשני מבנים, כאשר בית מגורים אחד הינו עם קיר משותף לאחד הבתים האחרים.

תב"ע חדשה למושב בעידן הנחלה המהוונת:
מושבים רבים עובדים על התצ"ר (תכנית לצרכי רישום), בכדי לרשום את חלקות א' של הנחלות כיחידת רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין. זו רק יריית הפתיחה בתהליך וחשוב להכיר כי יש לפעול בהקדם לבחירת בעלי המקצוע שילוו את המושב בהליך הסדרת תב"ע למושב שתאפשר את יישום ההחלטות.

אנו ממליצים לפעול להסדרת תב"ע שתיישם את הנושאים המפורטים להלן:

1.שלוש יחידות בשלושה מבנים + יח"ד להורים (יחול תשלום היטל השבחה במימוש זכויות).
2. הגדלת זכויות הבנייה ל- 750 מ"ר + 55 מ"ר.
3. הסדרת פיצול מגרשים מנחלות בתב"ע של המושב, כולל הסדרת דרכי גישה.
4. הגדלת חלקת המגורים ל- 2.5 דונם.
5.רכישה של הזכויות הנוספות בחלקות המגורים לפיהתב"ע (הגדלה של חלקות המגורים מעבר
ל- 2.5 דונם, במקרים בהם חלקות המגורים היו גדולות מ- 2.5 דונם בתב"ע בתוקף ביום
27.3.07).
6. הסדרת שימושים לפל"ח בחלקות המגורים.
7. הסדרת שימושים במבנים של האגודה.
8. הסדרת אזורים למסחר, תחנת דלק וכו'.
10. הסדרת דרכים ותשתיות ליחידה השלישית.
11. ביטול נחלות פנויות והמרה למגרשי מגורים.

הורשה ב"עידן הנחלה המהוונת":
מוסד הבן הממשיך הוא עיוות היסטורי שילך ויעלם מן העולם עם יישום החלטה 1464. בהסכם החכירה עליו יחתמו בעלי הנחלות לפי החלטה 1311 במעבר מ"בר רשות "ל"חכירה לדורות" נקבע כי רק אם מונה בן ממשיך בעבר ונרשם כדין בסוכנות המינוי יהיה בתוקף גם לאחר יישום ההחלטה וחתימה על הסכם החכירה.

ככל ולא מונה בן ממשיך בעבר שנרשם בסוכנות כדין (רק במקרה של הסכם משולש), לא תהיה כל רלוונטיות למינוי בן ממשיך לפי תקנות האגודות השיתופיות (חברות) בכל הקשור לזכויות בנחלה.
בעידן הנחלה המהוונת בעלי הנחלה נדרשים להקפיד לערוך צוואה על מנת לקבוע מה ייעשה בנחלה לאחר שילכו שני הורים לבית עולמם. המציאות מראה כי במקום שבו לא נותרה צוואה רבים הם הריבים בין היורשים ולמרבה הצער רבים הם ההליכים בבתי המשפט.

פרוייקט "משפחה ונחלה":
בשנים האחרונות כהכנה לעידן הנחלה המהוונת הקמנו פרוייקט שנקרא "משפחה ונחלה". הפרויקט נועד על מנת להכין את בעלי הנחלות ליישום החלטה 1464 והחלטות נוספות שפורטו לעיל, במסגרת תהליך משולב של בנייה בנחלה, פיצול מגרשים מהנחלה, בניית מבנים לפל"ח ושימושים נלווים לחקלאות, עריכת צוואות מותאמות לעידן הנחלה המהוונות, גישור בין יורשים, ערבי עיון במושבים ומתן שירות לקהילה במסגרת מחלקות רווחה במועצות אזוריות.

פרוייקט "משפחה ונחלה" פועל במספר מוקדים:
ייעוץ לבעלי הנחלות בתהליך יישום החלטה 1464 ותכנון

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.