חיפוש
סגור
התחתנת? מזל טוב! יש בבעלותך דירה מלפני הנישואין- הכן את עצמך:יש לכך השלכות מיסויי
עורכי דין - מידע משפטי: דיני משפחה , דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - דיני משפחה - מיסוי מקרקעין - דירה מלפני הנישואין - השלכות מס - הסכם ממון
שלח שאלה בנושא לעורך דין
התחתנת? מזל טוב! יש בבעלותך דירה מלפני הנישואין-
הכן את עצמך:יש לכך השלכות מיסויי
מאת עו"ד נירה אשכנזי ועו"ד אלי יניר *
* משרד גבי מיכאלי נירה אשכנזי ושות'
הכן את עצמך:יש לכך השלכות מיסויי
מאת עו"ד נירה אשכנזי ועו"ד אלי יניר *
* משרד גבי מיכאלי נירה אשכנזי ושות'
זוגות רבים נישאים זה לזו, כאשר בבעלות אחד מבני הזוג דירת מגורים שרכש לפני הנישואין.
מאמר זה עוסק אך ורק בהיבטי המס הנובעים מאי השוויון בין בני הזוג, בעת נישואיהם, כמפורט לעיל. מומלץ וחשוב לטפל בהיבטים רכושיים אחרים הנובעים מאי השוויון הנ"ל בין בני זוג –ללא קשר לנושא המס.
כידוע, על פי חוק, קיימת חזקה לפיה זוג נשוי (וילדיו הקטינים) מהווה תא משפחתי אחד.
לאור חזקת "התא המשפחתי", בשורה ארוכה של מקרים, קבעו רשויות המס כי הדירה שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג בעודו רווק – לפני נישואיו - נחשבת לדירת שני בני הזוג (התא המשפחתי), לצורך קביעת שיעורי מס הרכישה, ולעניין הפטור ממס שבח, כאשר רכשו בני הזוג יחד דירת מגורים.
במקרים רבים, זוג שכזה החליט לרכוש דירה משותפת, ואזי בן הזוג שעל שמו לא רשומה דירת המגורים, נאלץ לשלם מס רכישה גבוה, כאילו הדירה המשותפת אינה מהווה דירתו היחידה.
במקרים אחרים, כאשר בני הזוג בקשו למכור את דירתם המשותפת, חויבו שני בני הזוג במס שבח, כאילו היתה זו דירה נוספת עבור שני בני הזוג על אף שהיתה בבעלות אחד מהם בלבד.
נוכח חוסר הצדק שנוצר, ולאור שורה של פסקי דין, ביניהם ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר ודפנה פלם (להלן: "הלכת פלם") נקבעה הלכה תקדימית וקבעה כי אין לראות ברכישה מלפני הנישואין כרכישה של התא המשפחתי, ויש לחייב את בן הזוג אשר הגיע לנישואים ללא דירה בבעלותו בשיעור מס רכישה מופחת כאילו זוהי דירתו היחידה.
יוער כי במקרה שנדון בפני בית המשפט בני הזוג חתמו על הסכם ממון טרם נישואיהם אשר החריג את הדירה שנרכשה טרם הנישואים מהרכוש המשותף לבני הזוג.
בעקבות החלטה זו של בית המשפט העליון, נקבעה על ידי רשות המיסים הוראת ביצוע 5/2011, המפרטת את עמדת מנהל מס שבח במקרים שונים. נתייחס לאספקטים הרלוונטיים לבני זוג נשואים.
מאמר זה עוסק אך ורק בהיבטי המס הנובעים מאי השוויון בין בני הזוג, בעת נישואיהם, כמפורט לעיל. מומלץ וחשוב לטפל בהיבטים רכושיים אחרים הנובעים מאי השוויון הנ"ל בין בני זוג –ללא קשר לנושא המס.
כידוע, על פי חוק, קיימת חזקה לפיה זוג נשוי (וילדיו הקטינים) מהווה תא משפחתי אחד.
לאור חזקת "התא המשפחתי", בשורה ארוכה של מקרים, קבעו רשויות המס כי הדירה שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג בעודו רווק – לפני נישואיו - נחשבת לדירת שני בני הזוג (התא המשפחתי), לצורך קביעת שיעורי מס הרכישה, ולעניין הפטור ממס שבח, כאשר רכשו בני הזוג יחד דירת מגורים.
במקרים רבים, זוג שכזה החליט לרכוש דירה משותפת, ואזי בן הזוג שעל שמו לא רשומה דירת המגורים, נאלץ לשלם מס רכישה גבוה, כאילו הדירה המשותפת אינה מהווה דירתו היחידה.
במקרים אחרים, כאשר בני הזוג בקשו למכור את דירתם המשותפת, חויבו שני בני הזוג במס שבח, כאילו היתה זו דירה נוספת עבור שני בני הזוג על אף שהיתה בבעלות אחד מהם בלבד.
נוכח חוסר הצדק שנוצר, ולאור שורה של פסקי דין, ביניהם ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר ודפנה פלם (להלן: "הלכת פלם") נקבעה הלכה תקדימית וקבעה כי אין לראות ברכישה מלפני הנישואין כרכישה של התא המשפחתי, ויש לחייב את בן הזוג אשר הגיע לנישואים ללא דירה בבעלותו בשיעור מס רכישה מופחת כאילו זוהי דירתו היחידה.
יוער כי במקרה שנדון בפני בית המשפט בני הזוג חתמו על הסכם ממון טרם נישואיהם אשר החריג את הדירה שנרכשה טרם הנישואים מהרכוש המשותף לבני הזוג.
בעקבות החלטה זו של בית המשפט העליון, נקבעה על ידי רשות המיסים הוראת ביצוע 5/2011, המפרטת את עמדת מנהל מס שבח במקרים שונים. נתייחס לאספקטים הרלוונטיים לבני זוג נשואים.
- א.בהיעדר הסכם ממון בין בני זוג – מה קורה בקשר עם דירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי, או התקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי: הוראת הביצוע קובעת כי גם במידה שבני הזוג לא חתמו על הסכם ממון טרם נישואיהם, לא תחול חזקת התא המשפחתי על נכסים חיצונים אשר נרכשו טרם הנישואים. דהיינו קו הגבול לתחולת החזקה המשותפת הוא הקו של יצירת הנישואין, וזאת לעניין מס רכישה. מנהל מס שבח יבחן האם יצרו בני הזוג שיתוף חוזי או קנייני בנכס? הכלל הוא שלעניין מס רכישה אין ליצור שיתוף בנכס כגון: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, תשלום דמי שכירות לחשבון המשותף, וכיוב'.שימו לב - היה ומנהל מס שבח יגיע למסקנה כי נוצר שיתוף בנכס (באופן שפורט לעיל), יראו בו נכס משותף.
- ב.במקרה בו קיים הסכם יחסי ממון – מנהל מס שבח לא יוכל לקבוע כי הדירה בבעלות משותפת גם עם הצדדים חיים בה ביחד, ומנהלים בה משק בית משותף!! פועל יוצא הוא כי הסכם יחסי הממון הוא ראיה מכרעת בדבר קניינו הנפרד של בן הזוג בנכס, ומנהל מס שבח אינו רשאי בשום אופן, להחיל על הנכס את חזקת התא המשפחתי.
- ג.במקרה ולאחר הנישואין אחד מבני הזוג רוכש דירה נוספת אשר נרשמת רק על שמו, בעוד שלבן הזוג השני דירה שנרכשה על שמו לפני הנישואין- עמדת רשות המסים היא שיש לראות את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין כמי שיש לו דירה נוספת במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו בלבד במהלך הנישואין, כן יראו את בן הזוג שרכש את דירת המגורים על שמו (לאחר הנישואין) כמי שרכש דירת מגורים נוספת, ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה.
- ד.במקרה של מכירת דירת מגורים-הוראת הביצוע קובעת שבעת מכירת דירה משותפת יש להבחין בין בן הזוג שניצל פטור לפני הנישואין/ או שזכאי לצורך העניין לפטור לינארי, לבין בן הזוג שעבורו המדובר בדירה יחידה. הכוונה היא כי בגין מכירת דירה משותפת יכול ויינתן פטור רק על חלק מהשבח בעוד שהחלק האחר יחויב במס.
- ה.לאחר פירוק התא המשפחתי- לא ניתן להביא במניין הפטורים ממס שבח, פטורים אותם ניצל בן הזוג האחר במהלך קיומו של התא המשפחתי(ושאילו היו עדין נשואים הפטורים היו נמנים להם כמוכר אחד).
המלצות:
אין כל ספק כי בטרם תמכור או תרכוש דירת מגורים, לאחר או לפני נישואין, עליך להיוועץ עם עורך דין בקשר עם השלכות המיסוי שנובעות מן העסקה.
אין כל ספק כי בטרם תמכור או תרכוש דירת מגורים, לאחר או לפני נישואין, עליך להיוועץ עם עורך דין בקשר עם השלכות המיסוי שנובעות מן העסקה.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה
ייעוץ אישי 
התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, יזמות מקרקעין, תביעות נגד קבלנים, ליטיגציה
צוואות, ירושה על פי דין, ניהול עיזבון, ליטיגציה אזרחית מורכבת, משפט מנהלי וכו'.. ליווי אישי, וחשיבה משפטית יצירתית
משרד מוביל בעל מוניטין רב בתחומים: מקרקעין, מגזר חקלאי, מיסים, מושבים, קיבוצים ועוד
חוות דעת דין אמריקאי בבתי המשפט בארץ.
המשרד הוקם ב 1995. בעל וותק ומוניטין רב במתן חוות דעת בתחום הדין האמריקאי.
משרד מקצועי, מסור ומנוסה העוסק בתחומים: אגודות שיתופיות, ירושות, מקרקעין, נזיקין, דיני עבודה, ועוד...
נוסד ב - 2002. משרד איכותי ומקצועי, בעל ניסיון רב בתחומים:
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
הפקעות מקרקעין, מסחרי, מגזר חקלאי, נדל"ן.
גירושין, דיני משפחה, משפט פלילי.
מעל 30 שנות ניסיון בתחומי דיני המשפחה והמשפט הפלילי.
טיפים וחדשות
מידע משפטי מאמרים
© כל הזכויות שמורות מערכת מידע משפטי - law-info
