החלטה 1464 רגע לפני יציאה לדרך...

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני מושבים - יישום החלטה 1311 - רמ"י - החלטה 1464 - מיסים מגזר חקלאי

בעת כניסה להסדר לפי החלטה 1464 יידרש בעל הנחלה המחזיק חוזה חכירה בתוקף לחתום על ביטול ההסכם שבתוקף ולחתום תחתיו על הסכם חכירה לפי הנוסח שאושר בהחלטה 1311. חוכר שלא יסכים לבטל את ההסכם הקיים, לא יוכל להצטרף להסדר לפי החלטה 1464...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

החלטה 1464 רגע לפני יציאה לדרך...
מאת:עו"ד אביגדור ליבוביץ

אנו נמצאים רגע לפני פתיחת השערים לציבור הרחב של "אגף חוזים לדורות" ברמ"י לצורך יישום החלטות 1311 ו- 1464 במושבים והחלטות 1456 ו- 1447 בקיבוצים.
מרכז הפעילות של האגף נמצא במחוז מרכז במגדל היובל קומה 25, כאשר היישום של ההחלטות יתבצע במרחבים. בימים אלה מתקיימת הכשרה של עובדים במרחביםבכדי שניתן יהיה לפתוח את האגפים לעבודה, בתקווה עד סוף שנת 2016.

תנאי כניסה להחלטות:

א.רישום חלקות א' של הנחלות בטאבו.
בהחלטה 1464 ניתנה הקלה לפיה, ניתן להמציא מפת מדידה מצבית ולהחתים את כל בעליה זכויות הגובלים בנחלה .לחילופין, במידה והאגודה מבקשת לצרף את כל בעלי הנחלות במושב שלא נרשמה בו פרצלציה, יש להגיש מסמכים המעידים על קיומו של הליך לרישום תצ"ר ובכלל זה, מפת חלוקה אנליטית חתומה ע"י וועד האגודה וועדהמקומית לתכנון ובניה.
ב.הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בשטח הנחלה.
ג.תשלום חובות עבר (דמי שימוש, דמי היתר, דמי חכירה).
ד.חתימת האגודה על התחייבות לעניין מספר היחידות לפי תמ"א 35.

פיילוט החלטה 1311 - חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים:

הפיילוט במושבים אמץ, קדרון ניר בנים וכפר מימון נמצא בשלבים שונים של עבודה מול רמ"י, כאשר הוחלט על ידי רמ"י, כי בתהליך העבודה לא תהיה התקדמות לחתימה על הסכם חכירה לדורות, מול בעלי נחלות עם שימושים לא מוסדרים בטרם תשלום דמי שימוש עבור תקופות העבר.

שלב ראשון - מעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות":

במושבים רבים מתבצע הליך תצ"ר (תכנית לצרכי רישום) במסגרתה יירשמו חלקות א' של הנחלות בשלמות בלשכת רישום המקרקעין. בתהליך זה, ייחתם על ידי בעל הנחלה תשריט שיתחום את חלקת המגורים ל- 2.5 דונם במסגרתו יפורטו כל המבנים בנחלה, שטחם והשימוש בהם. לאחר רישום חלקה א' בשלמות בטאבו יחתום בעל הנחלה על הסכם חכירה ישיר בינו לבין רמ"י וזכות "הקניין" בנחלה שהינה זכות חכירה לדורות לתקופה של 49 שנים ולשלוש תקופות נוספות של 49 שנים כל אחתאשר תירשם בלשכת רישום המקרקעין.

התנאים המצטברים הנדרשים לצורך יישום החלטה 1311:

א.מפת מדידה מצבית בקנ"מ שלא יעלה על 1:500 כולל סימון חריגות באם קיימות מול חלקות סמוכות.
ב.גוש וחלקה אנליטיים רשומים של חלקה א' עפ"י פרצלציה רשומה.
ג.סימון הקו הצהוב עפ"י תב"ע בתוקף בציון מספרה המגדיר את אזור המגורים של הנחלה (סימון שטח חלקת המגורים גם במקרה שהוא גדול מ- 2.5 דונם).
ד.סימון חלקת המגורים (עד 2.5 דונם) עם חזית מלאה לדרך אשר תוחם בתוכו את כל המבנים שמשמשים למגורים וכן פל"ח במידה וקיימת.
ה.טבלת שטחים לתחום השטח צהוב ולשטח חלקת המגורים.
ו.טבלה ממוספרת לכל המבנים הקיימים בחלקת המגורים, עם השימושים בפועל, ,מספר הקומות במבנה והשטח הבנוי.
ז.במידה ואין למושב פרצלציה, ובעל נחלה מעוניין להצטרף להליך, על בעל הנחלה להמציא מפת מדידה מצבית לנחלתו אשר תהיה ערוכה עפ"י תקנות המדידה וחתומה ע"י מודד מוסמך. בנוסף,יש להחתים את כל בעלי הזכויות הגובלים בנחלה.
ח.לחילופין, במידה והאגודה מבקשת לצרף את כל בעלי הנחלות במושב שלא נרשמה בו פרצלציה, יש להגיש מסמכים המעידים על קיומו של הליך לרישום תצ"ר ובכלל זה, מפת חלוקה אנליטית חתומה ע"י וועד האגודה וועדה מקומית לתכנו ובניה.

עלויות בשלב ראשון

- בשלב ראשון

אין

עלויות לרמ"י, למעט בגין בעלי מקצוע שיועסקו על ידי האגודה לצורך ביצוע מדידות ועבודה מול הרשויות וכן למעט תשלום דמי שימוש, דמי היתר, דמי חכירה עבור תקופת העבר.

תוצאה לאחר שלב ראשון

- בעלי הנחלות יחתמו על הסכמי חכירה לדורות ישירים מול רמ"י, זכות החכירה לדורות תירשם בלשכת

רישום המקרקעין, בעלי הנחלות הסדירו את זכות הקניין בחלקה א' של הנחלה ויחזיקו בידיהם נסח טאבו על שמם.

שלב שני - היוון חלקת המגורים לפי החלטה 1464

פיילוט החלטה 1464:הפיילוט מתבצע על נחלות פרטניות שנדגמו לצורך הפיילוט בכדי לרכוש את הידע והמידע הנדרשים לצורך יישום ההחלטה ביחס למקרים השונים. בשלב זה, קיימת מערכת מחשב שמאפשרת הוצאת שומות ל"דמי כניסה" (3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים) ול"דמי רכישה" (33% + מע"מ משווי חלקת המגורים) ובמסגרת הפיילוט הוצאו שומות.נהלי העבודה לביצוע העבודה בשלב זה לא יפורסמו והעבודה על ביצוע ההחלטה תתבצע במסגרת הרחבת הפיילוט על נחלות נוספות בהתאם לאפשרות של האגף במרחבים השונים להתמודד עם כמות הפניות לביצוע ההחלטות במושבים ובקיבוצים.הזכויות בחלקת המגורים לפי החלטה 1464:שטח חלקת המגורים - החלטה 1464 מתייחסת לזכויות למגורים בחלקת המגורים בלבד בשטח של 2.5 דונם.חלקת מגורים קטנה מ- 2.5 דונם- ההחלטה מאפשרת הגדלה ל- 2.5 דונם ללא תשלום. במרכז הארץ בשטח רציף ובאזורי עדיפות לא נדרש שטח רציף.חלקת מגורים גדולה מ- 2.5 דונם- ניתן רכוש את יתרת השטח לצורך בנייה למגורים בעלות של 91% דמי היוון.מסלולים בהחלטה 1464:בהחלטה 1464 בעל הנחלה יכול לבחור בשני מסלולים - "דמי כניסה" (3.75% + מע"מ) או "דמי רכישה" (33% + מע"מ).לאחר שבעל הנחלה יבחר אחד מהמסלולים הוא ישלם את התשלום לרמ"י בהתאם לשומה פרטנית למועד ביצוע העסקה.התנאים המצטברים הנדרשים לצורך יישום החלטה 1464:

א.נסח טאבו עדכני של חלקה א'.
ב.אישור האגודה על הרכב הנחלה.
ג.חתימת האגודה על מסמך התחייבות לעניין מספר יחידות הדיור המותרות לפי תמ"א 35.
ד.מפת מדידה מצבית של חלקה א' עליה יסומן גבול 2.5 דונם, סימון המבנים, שטחם והשימוש בהם.

תוצאה לאחר בחירת אחד מהמסלולים לפי החלטה 1464-
"דמי כניסה" - ביטול רצף בין דורי, רכישת קיבולת בניה של 375 מ"ר לחלוקה בין המבנים ללא תשלום עבור ההפרשים בין 160 מ"ר לבנוי בפועל, אפשרות לפיצול לפי 33% + מע"מ משווי המגרש שיפוצל מהנחלה.

"דמי רכישה"- רכישת מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות ("פוטנציאל תכנוני"), רכישת הזכויות לפיצול מגרשים מהנחלה, פטור מדמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירה, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים בנחלה.

חתימה על נספח להסכם החכירה-
חלקה א' רשומה בטאבו - במקרה בו חלקה א' של הנחלה רשומה בטאבו, ושולמו דמי רכישה (33%) או דמי כניסה (3.75%) ייחתם הסכם חכירה לדורות לפי הנוסח שאושר בהחלטה 1311 אליו יצורף נספח לפי החלטה 1464. בהוראות הנספח ייקבעו הזכויות שמוקנות לבעל הנחלה בהתאם לתשלום ששולם על ידו (דמי כניסה/דמי רכישה).
חלקה א' אינה רשומה בטאבו - לא ייחתם הסכם חכירה לדורות, אלא שיינתנו ההטבות לפי המסלול שנבחר על ידי בעל הזכויות בנחלה והסכם חכירה ייחתם בהמשך לאחר רישום חלקה א' בשלמות בטאבו.
יישום החלטה 1464 במקרה של חוזה חכירה בתוקף-
בעת כניסה להסדר לפי החלטה 1464 יידרש בעל הנחלה המחזיק חוזה חכירה בתוקף לחתום על ביטול ההסכם שבתוקף ולחתום תחתיו על הסכם חכירה לפי הנוסח שאושר בהחלטה 1311. חוכר שלא יסכים לבטל את ההסכם הקיים, לא יוכל להצטרף להסדר לפי החלטה 1464. חוכר שזכאי לחדש את תקופת החכירה בהתאם להסכם קיים בהתאם לתנאים הנקובים בהסכם הקיים ועומד על זכותו לחדש את ההסכם ולא לחתום על ההסכם לפי החלטה 1311 לא יוכל להצטרף להסדר לפי החלטה 1464.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.