החלטה 1458 - רמ"י אישרה השכרת מבנים לפל"ח

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני מושבים - החלטה 1458 - השכרת מבנים לפל"ח - פעילות לא חקלאית - מיסים מגזר חקלאי

התנאי העיקרי לביצוע עסקת פל"ח על מבנה חדש או מוסב הינו "הסדרת שימושים לא מוסדרים"...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

החלטה 1458 - רמ"י אישרה השכרת מבנים לפל"ח
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

חברים יקרים! אנו שמחים לבשר כי רמ"י תקנה את החלטה 1265 וקבעה בהחלטה 1458 סעיף 7 חדש שכותרתו "השכרה" לפיו ניתן יהיה להשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח) במבנים שאושרו בהיתר. מדובר על מבנים חדשים וכן על מבנים שהוסבו למבנה לפל"ח.

הסדרת שימושים - התנאי העיקרי לביצוע עסקת פל"ח על מבנה חדש או מוסב הינו "הסדרת שימושים לא מוסדרים" (חריגות בניה ושימושים חורגים) ותשלום עבור תקופת העבר עד למועד ההסדרה. בשלב זה לא התקבלה עדיין החלטה לגדר את תקופת התשלום בגין דמי שימוש לשבע שנים ובפועל אנו מקבלים שומות לעשר ועשרים שנה. בעל הנחלה אף יידרש להעמיד ערבויות להבטחת ההסדרה בהתאם להחלטות רמ"י העוסקות בתשלום דמי שימוש.

השכרת מבני פל"ח - סעיף 7 "השכרה" קובע כי תקופת ההשכרה הינה בהתאם לתקופת החכירה שתקבע בהסכם שייחתם בין בעל הזכויות ברמ"י לאחר תשלום דמי היוון בגין עסקת הפל"ח.

השימושים המותרים להשכרה במבנה פל"ח - ההחלטה קובעת כי השימושים הניתנים להשכרה הינם אלו שיש להם "זיקה למשק החקלאי ולמרקם הכפרי ושאינם תחרותיים לעיר"

תשלום דמי היוון - עסקה לביצוע פל"ח כרוכה בתשלום 91% דמי חכירה מהוונים. במקרה של תשלום היטל השבחה יחול תשלום דמי היוון בסך 46%.
בהחלטה נותר עיוות שכן היא קובעת כי לא תחול הנחת אזורי עדיפות על מבני פל"ח למעט מבני קייט.

עיקרי ההחלטה:

א.מבנה לפל"ח ימוקם אך ורק בתוך חלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם. במקרים בהם בעל הנחלה רכש את הזכויות בשטח שמעבר ל- 2.5 בהתאם להחלטה 1464 (1399 בעבר), ניתן למקם את המבנה לפל"ח בשטח שמעבר ל- 2.5 דונם בתנאי כי סך השטח לא יעלה על 500 מ"ר.

ב.זכויות פל"ח תמיד יהיו חלק מהנחלה.

ג.שטח המבנה לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר וכולל גם את השימושים שאושרו מחוץ לחלקת המגורים (במרכז הארץ נהוג לקבוע בתב"ע 300 מ"ר).

ד.במקרים בהם אושרו מבנים עד למועד ההחלטה ששטחם עולה על 500 מ"ר לרבות מבנה הממוקם בחלקה א', לא תידרש הריסה של השטחים העודפים.

ה.השימוש לתעסוקה לא חקלאית אפשרי במבנה חדש או הסבה של מבנה קיים.

ו.תעסוקה לא חקלאית מוגדרת בתכניות תקפות החלות על כל יישוב, כאשר יש לשים לב, כי בכל תכנית אושרו שימושים שונים ואין אחידות בתכניות.

ז.השטח לתעסוקה לא חקלאית כולל את השטח למבני קייט.

ח.חלקת מגורים עד 1.5 דונם - בנחלות בהן חלקות המגורים הינן בשטח של עד 1.5 דונם, ניתן יהיה להקים מבנה חדש לפל"ח בתחום חלקה א' בצמידות לחלקת המגורים בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר.התנאי להקמת המבנה מחוץ לחלקת המגורים הינו כי תינתן חוו"ד תכנונית הקובעת כי בהתחשב בכך שניבנו או ייבנו שתי יחידות דיור בחלקת המגורים לא ניתן יהיה למקם מבנה לפל"ח בחלקת המגורים.

ט.מבנה פל"ח מאושר בהסכם חכירה מהוון הממוקם מחוץ לחלקת המגורים - מבנה שאושר עד למועד ההחלטה ושולמו בגינו דמי היוון ניתן להרחיבו בשטח של עד 100% מהשטח שאושר בהסכם החכירה המהוון ולא יותר מ- 500 מ"ר.ההרחבה תתבצע ככל הניתן לכיוון חלקת המגורים.

י.מבנה פל"ח מאושר בשימוש חורג הממוקם מחוץ לחלקת המגורים -ניתן לאשר עד 5 שנים נוספות מעבר לתקופה המאושרת.בתום תקופת ההרשאה יש להתחייב להפסיק את השימוש לפל"ח במבנה אלא אם תאושר תכנית לפל"ח עד תום תקופת ההרשאה תוך שינוי ייעוד.

השכרת מבני פל"ח היא בשורה מעודדת לבעלי הנחלות שמבקשים להתפרנס ממבנים שבעבר נעשה בהם שימוש לחקלאות. כעת יש תמריץ נוסף לבעלי הנחלות לבצע עסקאות לפל"ח בהתאם לשימושים המותרים ובכך להכשיר "שרצים" של שנים רבות שעשויים בשלב כלשהו להשית על בעלי הנחלות "דמי שימוש" עבור תקופת העבר שנאמדים במאות אלפי שקלים ובמיליוני שקלים. תשלום "דמי שימוש" אינו מכשיר את המבנים. מדובר בתשלום "קנס" ועל מנת להסדיר יידרש בעל הנחלה לשלם בנוסף דמי היוון ככל וניתן להסדיר או להרוס או להשיב מצב לקדמותו. בעל נחלה שלא יקדים ויבצע הסדרה של המבנים עשוי למצוא פקח של רמ"י בנחלה בבוקר אחד ללא כל התראה מראש. מהמועד שבו יבקר הפקח בנחלה המציאות תשתנה ובעל הנחלה ימצא את עצמו מול חוב שפעמים רבות לא יהא לו מהיכן לשלמו. למרבה הצער מצאנו חקלאים שנאלצים למכור את הנחלות לצורך תשלום חובות וזאת במקום שפירות הנחלה שנצברו בשנים רבות של עמל יעברו לידי היורשים הם עוברים לידי המדינה.

החלטות רמ"י המשתנות מקנות כיום פתרונות יצירתיים בכניסה ל"עידן של הנחלה המהוונות". אנו מבקשים כי בעלי הנחלות יבחנו היטב את ההסדרים המשפחתיים והצוואות, ואת המצב התכנוני והמשפטי של הנחלה והבנוי בנחלה ויעשו שימוש נבון ויצירתי בהחלטות רמ"י, בכדי להיכנס ברגל ימין ל"עידן הנחלה המהוונת" ובכך לשמור על המשפחה והנחלה לדורות.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.